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1、策划建议 | Planning advice 优秀的商业策划书 商业是一门古老复杂的学科，但要在商场上立足，最需要还是你的创意和策动，最重要的就是吸引眼球。下列是我收拾的关于优秀的商业策动书，欢迎阅读参考。优秀的商业策动书一前 言广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期项目所有竣工后，商业建造面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚才开市，店铺出租率偏低，商街的商业气氛偏冷，商户入驻经营热烈没有高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或
2、改行。这种情况，没有仅对一期店铺的继续招租、出租产生了没有利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威逼。因此，我们必需实行有效伎俩，炒热一期的商街氛围，大力提升其商业价值，增加业主和商户的投资信念，并以此拉动二期的店铺发售。鉴于营造一期商街氛围、疾驰催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进展策动。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策动计划之前，首先必需对此进展讨论分析，以便找准“病灶”对症下药。据考查和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后
3、天”两方面缘由。(一)、商街设计“先天缺乏”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源没有断注入人气。因为当时仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而不考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥汇集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热没有起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了妨碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求没有相符，也不考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通
4、道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。根据商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这没有仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和汇集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，犹如上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是不任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看没有到商业氛围，甚至没有知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建造南侧不设计店面房，走在南大街的顾客看没有出街口的商业气氛而止步于此。4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻止店门，没有少顾客入店购物因此要绕一大圈，于
5、是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街策动“后天失调”1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调个性化的今日，商街必需有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(很好)，后来又定位于“”(很好，只是推广很费劲)，如今预备冠以“广场步行街”(老土，不鲜亮个性、目标顾客也没有清晰)。因为不准确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁效劳”的问题不首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广阔市民汇集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，示例象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关心的指引牌、休闲椅
6、、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，因为上述设施不配套，广场的“磁场效应”没有佳，所以商街难“热”。3、打造商街，效劳“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营广场商业街，“物业管理”代替没有了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策动管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。广场起步阶段短少商业策动管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都不足成熟的理性，商街本身也不搞启动和哺育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后的关注程度没
7、有够，不从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和效劳，示例，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房向来空关，这对内街商户的经营及囫囵商街的氛围便构成较大影响。二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，按照城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名：广场时尚丽人街2、概念：广场 街观光旅游的门户，国际品牌会聚的商街，都市丽人寻梦的。3、广告语：广场/时尚丽人街 与相约，与同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、消遣5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化装品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追
8、求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条有名长三角的商业街。三、招商策动广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从以下几个方面入手：(一)、发布招商公告我们方案于4月中旬在晚报、电视台发布招商公告，突出介绍广场时尚丽人街的市口上风、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约记下承租店铺。(二)、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的饭店举行，出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化装品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会大将发布的主要信息是：1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独
9、特上风和前景展望;2、街可供商户购置或租赁的店铺资源情况，包括售价、租金、物管的优待政策。(三)、整合店铺资源一期的店铺均已发售，投资者是否情愿托付我公司代理招商和出租?是否同意承受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先约定托付招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供托付招商，我们便可以对外发展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使一期商街尽快形成良好的商业气氛，我们应争取全部空关店铺纳入招商范围，并根据商街的市场定位有的放矢地绽开招商。倘若有的业主实行等待店铺升值的态度，宁可闲置也不肯出租，我们应该仔细加以引导，
10、发动其站在全局利益、久远利益的高度尽快出租，以便打消商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应该乐观宣扬本公司为富强商街正在实行的举措，发动他们消除念头和恢复信念。倘若商户仍然要转租、退租，因为业主与商户之间有商定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策一期商街的商业氛围清淡，其中缘由之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必需做好两项重要工作：第一，我们必需向业主表明南大街南北两端存在的区位差别，表明一期商街处于入市初期，富强发达需要有一个哺育过程，没有能忽视市场接受能力开“天价”。向
11、业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。其次，我们要从业主与商户的双方利益，设计比拟合乎市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比拟适宜的租金是：1、 内街店铺：租金600700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。如该类店铺以600700元/m2/年租金计算，年收益为6.67.7万元，剔除利息后的收益2.23.3万元。这样的租金对商户来说，在目前状况下尚有吸引力，易于承受。)2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺
12、平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。如该类店铺以800900 元/m2/年租金计算，年收益为1618万元，剔除利息后的收益4.256.25万元。这样的租金对商户来说， 目前状况下尚易于承受。)(五)、商户入驻优待措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信念，我们将“放水养鱼”，从尽快富强市场的高度，适时推出须要的优待措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣扬;其次，凡商户举办品牌宣扬、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举
13、办一次活动，激励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优待收取;第四，为降低入驻商户的经营本钱，我们将协调工商、税务部门，赋予广场商业街以集贸市场的税收优待政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。四、商业气氛营造(1)、商街指示辨认系统布置(详见广告公司设计效果图)(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见步行街雕塑照片)，以增添广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊发售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增强视觉看点，扩充商街的休闲与效劳功能
14、。(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活泼氛围、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣扬广场。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办风韵优秀摄影作品广场展示活动，用文化伎俩提升广场的时尚品位。(6)、5月份起，争取举办几次之夏广场音乐观赏会，用典雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。五、商街硬件改造倡议1、北广场实施改造，以适合举办大型活动。2、一期南入口的假山撤除，地面实施人性化、商业化改造。3、临街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无妨碍进店。4、内街的地面进
15、展排水改造，避免夏季雨水倒灌进入店铺。5、一期南侧花圃争取撤除，最好建筑一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。上述计划，经董事长批准后组织实施。优秀的商业策动书二第一局部：可行性计划一、入驻原由：我们挑选XXX商场作为入驻目标，是由于看好贵店的强大实力、经营方式、经营类别和日趋增长的人气。贵店以X万平方米的超大面积位居X城市商业之冠，而SHOPPINGMALL的经营模式更是当今世界上最流行的商业模式;贵店的人气越来越旺，又欣闻贵店在店庆当天日销X万元，发明了本行业的一个奇迹，可见XXX商场的人气;贵店在2021年有奥运明星来助阵，2021年当红明星又莅临XXX商场，可见贵店的影响力;市委领导、省委领导都没有止一次到XXX商场来视察，可见政府及领导对贵店的重视!
