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1、国内TOP10房地产基金管理公司发展模式解析（一）【引言】房地产基金作为房地产金融市场一支重要力量，是房地产企业融资的一种重要途径，促进了房地产市场的健康发展。随着近年来房地产行业整体盈利能力下滑以及去化速度趋缓，以往传统的“短平快”的野蛮融资模式的运营风险也逐渐加大。在此背景下，房地产基金管理机构应运筹帷幄，审时度势抓住行业转型中的投资发展机会，以应对房地产新常态，以集中化、精细化谋求可持续发展之道。下文整理并解析了一些国内优秀房地产基金管理公司的发展模式，以供参考。 星浩资本【公司简介】星浩资本成立于2010年，是一家涵盖私募基金、开发管理、商业运营、健康养老等四大业务范围的综合性管理公司
2、，专注于投资中国首创、高成长性、高回报率的创新型城市综合体。作为由国内顶级民营企业发起设立的基金公司，星浩资本旗下基金的投资人包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家中国知名企业领袖，核心团队在房地产领域具有深厚的融资、投资、开发管理及商业运营经验，并由一支共事多年、合作融洽、经验互补的优秀团队执行管理。2014年11月28日，星浩资本旗下星光耀城市综合体开发基金期正式封闭，基金规模达到37亿元人民币。至此，星浩资本旗下星光耀基金、III期基金管理总规模累积近100亿元。【业务领域】涉及四大业务领域，即基金业务、开发管理、商业管理和健康养老。
3、1、基金业务包括融资、投资、资产管理和投资者关系三大职能。专职从事于企业私募股权产品设计与募集、战略型资产组合投资及结构化解决方案等专业领域。2、开发管理以资源整合为核心能力，对项目的前期策划、规划设计、工程营造、成本控制、营销推广以及销售服务进行优质资源的整合。3、商业管理，即以提升城市生活品质为己任，以客户的需求为导向，致力于商业地产的专业化开发运营和资产管理，打造因地制宜地打造满足不同城市市场需求的商业综合体。4、健康养老，依托在全国拥有的10个大型城市综合体项目，选取合适的物业进行养老设施的建设或适老化改造，在全国范围进行养老产业开发、推广和布点。【模式解析】1、全产业链解决方案。在一
4、片粗放型的野蛮生长中，星浩资本提供了一套截然不同的发展路径以专业制胜、以模式制胜。其中最为核心的就是 “全产业链解决方案”。星浩资本模式最大的特点是将“融投建管退”集于一体，将房地产私募基金整条产业链贯穿。在融、投、退之间，星浩资本借助管理团队的专业实力，整合了星光闪耀的股东及投资人资源，打通了开发建设、运营管理环节，开创了整合全产业链的地产私募基金投资模式，不断刷新地产私募基金的运营深度，做到从前期募资到地产开发、商业管理以及运营服务，实现全产业链的专业覆盖，以及“资本-资产-资本”的高效循环。2、结构化设计。在产品设计上，与一般基金明股实债以债权为主的基金产品不同，星光耀I期、II期均为股
5、权基金，2013年五月开始募资的III期基金，则做了结构化设计，针对不同风险偏好的投资人设计了包括固定收益、优先股及股权类在内的3种类型基金产品。3、实力雄厚的投资者。除了获得民营资本的一贯认可与支持外，星浩资本更是开拓性地引入保险公司、基金会、大型国企、上市公司等一批新领域机构投资者。这些机构投资者、大型企业投资者更关注市场风险，更青睐稳定、安全的回报，他们的进入，不仅仅丰富了投资者类型，更表明星浩资本已构建了多元化的地产价值投资平台。4、商业创新。（1）聚焦儿童+餐饮体验式商业创新。城市中高收入消费快速增长，星光耀广场从儿童、餐饮娱乐业态提升消费体验性，从项目定位、业态布局、招商品牌落地、
6、企划推广、开业运营等各方面充分打造特色化、差异化。（2）延伸养老产品线：打通地产+金融+产业。星浩资本依托在全国拥有的10个大型城市综合体项目，选取合适物业打造为宜老设施，并投入自有专业团队进行运营管理，将星浩全国综合体的地缘优势、产品品质优势、复星集团大健康平台优势以及各类优质稀缺资源整合于一体。信保基金【公司简介】信保基金（信保(天津)股权投资基金管理有限公司）是由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。信保基金可以说是由开发商主导的中国地产私募基金代表，同时它联合中信-这一金融领域的佼佼者，做到了产业和金融的有效对接和结合。【业务领域
7、】主要涉及保利地产的全国各地的房地产项目。信保基金自2010年成立以来，在极短的时间内募集了300亿元，旗下管理着47支基金产品。从成都、重庆，到佛山、青岛，32个保利地产优质项目的股东名册上，都出现了信保基金身影，这些项目规模体量超过了2400万平米。【模式解析】1、与房地产开发商联合。信保基金惯用的手法是由基金管理公司与保利联合拿地，再由基金管理公司引入基金接盘所占股权，进行后续的资金提供。保利地产2010年以来新拓展的优质项目，是信保基金的核心项目资源。2、高效的融资渠道。信保基金起步之初，中信证券提供了实质性的助力。中信证券本身也是信保旗下第一支基金天津信保基金的主要LP。粤财信托和西
8、藏信托则是信保基金另外两个重要的资金通道。除了上述两家信托公司，中航信托、中融信托、华宝信托、渤海信托等，也与信保基金过往甚密。作为四大国有资产管理公司之一的中国东方资产管理公司，更是通过旗下几大投资平台，与信保基金有着密切的往来。此外，信保基金已经着手进行境外基金的募集和管理。中鸿泰(香港)就是天津信保注册于境外的子公司。在一些必须有外资参与的土地交易中(如保利青岛市北区项目)，中鸿泰(香港)发挥了作用。中城投资【公司简介】中城投资（上海中城联盟投资管理股份有限公司）成立于2002年9月28日，脱胎于中城联盟一个民间的、有影响的房地产行业组织，万科、万通、建业等12家地产行业知名企业是中城投
9、资的第一批股东，而如今股东有55家，注册资本16.36亿元。目前，中城投资定位于综合类资产管理机构，致力于主要大类配置领域的投资和资产管理服务。【业务领域】中城投资的基金业务领域包括开发类房地产基金投资、投资类物业房地产基金和证券类房地产基金。开发类房地产基金投资包括稳定收益基金（债权类基金）、稳健浮动收益基金（固定收益+股权溢价，介于优先债权和股权之间）、进取浮动收益基金（股权结合债权，收益根据项目开发和物业运营情况浮动）。投资类物业房地产基金包括资产买卖型基金和租金增益型基金。证券类房地产基金包括特殊情况基金和绝对收益（对冲）基金。【模式解析】1、 独有的股东优势。中城投资现有55家股东，
10、其中20多家是境内外上市公司，如万科、万通、建业、复地、中联地产、世联行等，构成了公司独有的优势资源。这些股东不仅提供了优质的项目资源、也作为投资人提供融资，同时联盟企业的信用背书似乎能够起到规避风险的作用。2、充足的核心资本。核心资本要充足这样才有更多配比投资的能力，才有更强的抗风险能力以及项目处置的能力。更直接的说可以快速锁定一个项目，转换在投资品牌的竞争力非常强，不用去外面募集资金，不用信托、不用找银行，把投资机会锁定，投资确定性强、速度快，具有极强的投资竞争力。同时，资本金也是私募基金机构准入和产品准入的基本条件。目前，中诚投资已被工行、招行、民生等多家金融机构列入“合格管理人”名单，
11、便于业务的开展。3、汉堡式的金融产品。中城投资的投资策略正在转变，当达到一定规模后，他们考虑组合，筛选那些具有互补性或者说相关度较低的项目组合在一起，比如选不同的开发商、不同的区域、不同档次以及不同周转速度的项目做组合，以达到平衡投资风险与收益的目的。在组合时，需要对每个项目都有充分了解，包括其开发周期、预算计划、现金流状况等，如有需要亦可根据实际情况将项目分解，即把原来的一个项目拆分成几个。4、无忧资产。中城投资的另一个重要的业务板块是商用不动产投资基金，与开发类投资基金不同的是，商用不动产基金是已经完成开发阶段或者没有开发风险的实物资产经营，比如投资已有的大楼、酒店。这类实物资产在投资时就
12、已经可以预计能收回一些现金流，包括租金和销售所得等，中城投资称其为无忧资产。中城投资对无忧资产的规划主要放在写字楼和酒店式公寓，而无忧资产和中心城市、人口导入、第三产业发达等因素密切相关。稳盛投资【公司简介】稳盛投资是由上市公司金地集团出资设立，专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司。稳盛投资在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构。自2006年开始探索房地产金融领域以来，借助金地集团22年的房地产开发经验，稳盛投资已成为中国房地产基金的先导企业，旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。稳盛投资的团队成员主要来自于境内外知名地产基金、金地集团等国内优秀房地产开发企业，以及银
13、行、信托、律所等行业相关知名机构，拥有着丰富的房地产投资和基金管理经验。【业务领域】稳盛投资涉及美元基金、股权基金、夹层基金、并购基金、咨询业务。【模式解析】1、股东支持。稳盛投资是由金地集团全资拥有专注于中国房地产项目投资的私募基金。金地集团直接拨款10个亿组成后备基金，为稳盛投资推向市场的非金地产品可能发生的风险承担责任。2、经营丰富。稳盛投资与瑞银环球资产管理共同发起并成立了一支美元房地产基金，已到账2亿美元，同时还管理着一支人民币房地产基金。此外，稳盛投资已成功为超过40亿人民币的房地产投资交易提供了投资顾问服务。投资方包括荷兰国际集团、德国HYPO国际房地产、摩根斯坦利、中国平安、上
14、海国际信托、中国建设银行等境内外知名的金融机构。信业基金【公司简介】信业基金由中信证券股份有限公司、中国金谷国际信托有限责任公司以及实力雄厚的战略投资者共同出资组建，是专业从事发起、设立并管理各类投资基金，以自有资金和受托资产进行投融资活动并提供资产管理服务及咨询服务的私募基金管理公司。【业务领域】信业基金涉及房地产投融资、证券市场（设立专项基金参与定向增发和二级市场投资）、私募股权（投资于非上市企业）和主题基金（涉及夹层投资、小微金融、城市开发、企业并购等领域，就优质项目或项目池进行投资）等业务领域。近年来信业基金非房业务，如证券市场业务和并购业务做的比较多，尤其跟上市公司合作成立并购基金，目前主要关注清洁能源还有大消费的并购。房地产业务，更看重具有稳定现金流的商业地产，投资住宅地产相对来说更为谨慎。【模式解析】1、注重主动管理能力。信业基金注重培育主动管理能力，为此组建了非常专业的投后管理团队，有三分之一员工主要负责投后管理，所有人员都在房地产业内有多年的工作经验，涵盖了成本管理、营销、工程等各个专业。2、持有型物业。在地产业务方面，信业基金更看重具有稳定现金流的持有型物业，租售比在10%左右。这类物业的融资期限通常可以做8到10年。3、金融背景。信业基金是中信证券发起设立的私募基金管理公司，具有良好的金融背景，善用资本运作，更利于创新产品的开发设计。
