房地产估价案例与分析试卷及答案7可比实例A、B 、C均属正常交易，交易状况无需正，交易状况修正系数均为100/1002．4交易日期调整近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B 、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/1002．5房地产状况调整因权益状况一样，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整2．5．1区域因素调整依据可比实例的详细状况，可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象将区域因素调整的主要内容与估价对象进展打分比拟得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（详细比拟情误会见表二）2．5．2个别因素调整依据可比实例的详细状况，可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象将个别因素调整的主要内容与估价对象进展打分比拟，得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（详细比拟状况见表二）可比实例与估价对象 A B C 估价对象房地产状况区域因素 商服繁华程度 20 21 20 20交通条件 21 21 23 20环境景观 10 10 10 10公共效劳配套 10 10 10 10进展规划 10 10 10 10根底设施 10 10 10 10文件消遣 10 10 10 10街道条件 10 10 10 10合计 101 102 103 100 土地利用程度 20 20 20 20 临路状况 20 20 20 20设施设备 10 10 10 10装修状况 10 10 10 10平面布置 12 12 9 10建筑构造 10 10 10 10楼栋朝向 10 10 10 10面积大小、外形 10 10 8 10合计 102 102 97 1002．6比拟修正计算市场法修正计算表表三可比实例 成交价格（元/平米） 交易状况修正 交易日期 调整 区域因素调整 个别因素 调整 比准价格（元/平米）A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采纳简洁算术平均数作为市场法测算结果：（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）2.7估计开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象估计建成后的总价值为：2984×39820.80=11882.533.继建开发本钱的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。
经现场查勘，第28栋正在进展地下混凝土浇注工程，第21、22、23栋正在进展根底灌注工程3.1续建建筑安装工程费依据××市造价治理站《关于公布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2022]10号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2另外，依据以上文件，桩根底增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程本钱为：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95。