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1、为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益2009.1.13项目定位报告项目定位报告河北大厂河北大厂为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益报告思路报告思路Part1 Part1 本体概况本体概况Part2 Part2 城市发展趋势下的机会分析城市发展趋势下的机会分析Part3 Part3 区域房地产市场简析与研判区域房地产市场简析与研判Part4 Part4 基于本体解析的价值分析基于本体解析的价值分析Part5 Part5 项目价值判断项目价
2、值判断Part6 Part6 客户分析客户分析Part7 Part7 项目定位项目定位Part8 Part8 规划方案及物业发展建议规划方案及物业发展建议Part9 Part9 项目定价策略及推售方案项目定价策略及推售方案为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益 土地位置土地位置 面面 积积性质性质用途用途 规划指标要求规划指标要求出让出让年限年限日照间日照间距系数距系数 容积率容积率 建筑密度建筑密度绿地率绿地率夏垫镇政府对面、李大线东侧约21982出让居住低层1.1低层20%30%70年1.74多层1.7多层28%
3、中高层2.0中高层25%高层3.5高层20%本体概况本体概况为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益本体概况本体概况本案离大厂县区有一定距离，而城区建设较为一般，无高端的商业和住宅项目，支撑本案的相关资源有限。同时，本案周边几无新盘。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益报告思路报告思路Part1 Part1 本体概况本体概况Part2 Part2 城市发展趋势下的机会分析城市发展趋势下的机会分析Part3 Part3 区域房地产市场简析与研
4、判区域房地产市场简析与研判Part4 Part4 基于本体解析的价值分析基于本体解析的价值分析Part5 Part5 项目价值判断项目价值判断Part6 Part6 客户分析客户分析Part7 Part7 项目定位项目定位Part8 Part8 规划方案及物业发展建议规划方案及物业发展建议Part9 Part9 项目定价策略及推售方案项目定价策略及推售方案为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段城市发展趋势之：北京城市发展所处阶段按照国际标准，城市人口比重达70以上，第三产业占50以
5、上，第二产业稳定在30左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.6283.62，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2019年，北京人均GDP超8000美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。北北京京所所处处阶阶段段为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益几个数据几个数据:2020 年，14 亿，城市化率67，城镇人口9.4 亿。2019 年底，城镇人口5.2 亿。 做个减法：9.4-5.2=？ 2020年以前，增加约4.2 亿城镇人口。
6、严控18亿亩耕地（生命线） 2019.6.1，北京汽车保有量突破300万辆。三大趋势：城市化、郊区化、汽车时代到来三大趋势：城市化、郊区化、汽车时代到来城市化水平达到城市化水平达到70%表现表现：城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。北京的白领们在买六环外的房子；上海人看好外环外的房地产市场；深圳人则把惠州当成了地产乐土人口郊区化的三个前提人口郊区化的三个前提:诱人的房价差快速捷运系统汽车时代到来为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益北京城市发展所处阶段关键特征北京城市发展所
7、处阶段关键特征1 1 城市边缘形成多个新城 城市由单中心向多中心都市演变 产业由于成本的压力，开始外迁 城市大力发展通往城市郊区的便捷交通 在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个侧中心：机场、科学城、港口、产业基地等2 2经济结构发生变化 城市集中的部门并非直接生产经营有形产品，而是涉及无形产品信息 二次产业转向郊区 零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区经济社会特征3 3产生大量的知富阶层 城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层 受过良好教育、综合素质、有生活品位4 4 城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假 城市环境、交通、治安等恶化、开始使人
8、逃离城市 知富阶层依附于城市，又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征城市化城市化 郊区化郊区化为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益基于客户驱动的郊区化发展模式基于客户驱动的郊区化发展模式2个趋势下的4个驱动模式主动郊区化主动郊区化被动郊区化被动郊区化*人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。*具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口
9、大迁移的首选。交通驱动交通驱动景观驱动景观驱动配套驱动配套驱动公共交通驱动公共交通驱动本地驱动本地驱动产业人口驱动产业人口驱动私家车驱动私家车驱动主动郊区化的特征主动郊区化的特征：为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益北京城市发展角度下的主动郊区化北京城市发展角度下的主动郊区化北京正处于发展中国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群逃离市中心，选择环境较好的城市边缘区；随北京城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有主动郊区化能力的人群不断增加；在北京强大人口数量支撑下，主动郊区化人群转变具有较强可
10、持续性；人群迁移：人群迁移：城市化导致的弊端：城市化导致的弊端：主动逃离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区被迫离开中心区，依托捷运，寻求生活更经济的城市边缘区中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、不断增加、交通拥堵、环境破坏严重不断壮大的中产阶级，支撑了主动郊区化的可持续性年份年份全国人均全国人均GDPGDP北京人均北京人均GDPGDP增长率增长率2019年178965604416%2019年140404850512%2019年123364274614%2019年105423685014%2019年939831613为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场
11、经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益北京地理特征下的主动郊区化趋势北京地理特征下的主动郊区化趋势北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能北京城市空间结构现状和政府远景规划表明城市分化出的功能主要向东部发展带转移主要向东部发展带转移北部分布有亚运村、奥林匹克公园以及中关村高科技园区，产业布局完善。西部以山地为主，限制发展，发展方向以生态保护为主题。南城区域认知度比较低，配套设施较为落后，整体发展速度落后于其他。东部区域认知度比较高，居住功能吸纳了CBD、燕莎以及使馆区的高端收入群体，基础配套设施完善，具备良好的发展前景。 北京市北京市2019-20202
12、019-2020年整体发展规划年整体发展规划把东部定位为城市未来重点发展区把东部定位为城市未来重点发展区域，是承接中心人口、职能疏散和域，是承接中心人口、职能疏散和新产业聚集的主要地区。新产业聚集的主要地区。西西部部生生态态带带东东部部发发展展带带为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益北、西区域特点：北、西区域特点：1、基于区域资源，为早期主动郊区化客户主要选择方向。2、传统别墅区；3、市场细分程度高；4、产品多元化，价格高；5、客户支付能力高。东、东南、南、西南区域特点：东、东南、南、西南区域特点：1、低密度物业发
13、展时间相对较晚；2、均以交通导向为线索（高速路旁）；3、项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区域；4、客户的支付能力有限；5、东、东南方向位于在城市发展方向和主要发展带上，承接CBD及大东部发展带客户，发展加速度较快。北京城市发展角度下的主动郊区化北京城市发展角度下的主动郊区化东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向东、东南方向将成为承接未来主动郊区化人群的主要方向为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益京东城市群：奠定城市化到郊区化发展基础京东城市群：奠定城市化到郊区化发展基础北京的东部区域的城市群先行者
14、北京的东部区域的城市群先行者【通州】【通州】:综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展；综合服务区，新城规划向城市化，集约型发展；【燕郊】【燕郊】:卫星城市，因地理因素吸引第一批客户；卫星城市，因地理因素吸引第一批客户；【本区域】【本区域】:将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。将同通州、燕郊、大厂等区域共同成为京东城市群。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益报告思路Part1 Part1 本体概况本体概况Part2 Part2 城市发展趋势下的机会分析城市发展趋势下的机会分析Part3 Part3 区域房
15、地产市场简析与研判区域房地产市场简析与研判Part4 Part4 基于本体解析的价值分析基于本体解析的价值分析Part5 Part5 项目价值判断项目价值判断Part6 Part6 客户分析客户分析Part7 Part7 项目定位项目定位Part8 Part8 规划方案及物业发展建议规划方案及物业发展建议Part9 Part9 项目定价策略及推售方案项目定价策略及推售方案为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益（一）燕郊房地产市场简析与研判（一）燕郊房地产市场简析与研判为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市
16、场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益河北廊坊燕郊开发区，位于环京津、环渤海经济圈核心，燕郊开发区位于首都东大门，与北京通州区仅一河之隔。 距北京市中心天安门30公里，距首都机场25公里，京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。 燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口6080万。在交通上规划建有6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。 1 1、燕郊概况、燕郊概况为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益（2019年年?）（2019-2019年）年）（2019年年-2019年）年）升级发展阶段升级发展阶段 蓬勃发展阶段蓬勃发展阶段 零星开发阶段零星开发阶段住宅产品逐渐向品质化转移住宅产品逐渐向品质化转移住宅产品逐渐向品质化转移住宅产品逐渐向品质化转移2 2、燕郊房地产发展
