房地产司法评估报告

《房地产司法评估报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产司法评估报告（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产司法评估报告估价工程名称：台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭 8幢3单元209室的住宅及附属房房地产估价报 告(2021)浙 1022 执 2188 号之二估价委托人：浙江省三门县人民法院房地产估价机构：台州联信房地产资产评估注册房地产估价师：伍献红戈文问估价报告出具日期：2022年03月21日估价报告编号：台联信估字(2022) S0005号不动产权证号浙(2021)三门县不动产权第号不动产情况类型：房地产；坐落：三门县海游街道西区大道 101号香山华庭8幢3单元209室附属房；不动 产单元号：GB00825F；面积：8.91平方米；建筑 结构：钢筋混凝土结构；所在层/总层数

2、：T/1; 土地使用期限：2006-12-21至2076-12-20；用途： 城镇住宅用地/附属房附记共有人增加不动产权证浙(2021)三门县不动产权第号:权利人郑达旺、黄琳君共有情况共同共有坐落三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元209室不动产单元号GB00825F权利类型国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权权利性质出让/市场化商品房用途城镇住宅用地/成套住宅面积11. 02平方米/142. 52平方米使用期限2006年12月21日起至2076年12月20日止权利其他状况房屋结构：钢筋混凝土结构；专有建筑面积： 118. 55平方米，分摊建筑面积：23.97平方米， 所在层：

3、2,总层数：15,持证人：郑达旺附记其他单元清单：L坐落：三门县海游街道西区大 道101号香山华庭8幢3单元209室附属房，不 动产单元号：GB00825F，用途：城镇住宅用地(2006 年12月21日起至2076年12月20日止)/附属 房，面积：8. 91平方米，所在层/总层数：-1/1,共有人增加1、估价范围：坐落于台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8幢3单元 209室的住宅及附属房房地产（房屋建筑面积为142. 52 01二附属房建 筑面积为8.91 m2,相应的国有出让土地使用权面积为11. 02疔以及地 上其他附着物）。2、房地产利用现状：估价对象为住宅房地产，现房，至价

4、值时点正处于查封状态。3、估价对象状况（-）土地状况：估价对象位于台州市三门县海游街道西区大道101号香山华庭8 幢3单元209室的住宅及附属房房地产，土地用途为城镇住宅用地， 土地性质为出让，土地使用期限：2006年12月21日起至2076年12 月20日止，土地形状较规那么，地势平坦；土壤环境未受污染，地基稳 定、无不良水文地质现象，能满足建筑物对承载力的要求。估价对象 所在位置东至中海路，南至西区大道，西至辅路，北至辅路。至实地 查勘日，红线内及所在区域市政基础设施到达“七通”（电力、上水、 道路、雨水、污水、通讯、燃气）。（二）房屋状况：房屋类型为住宅，钢筋混凝土结构，梁柱承重，填充墙

5、，砖墙维 护，主朝向为南北。证载房屋建筑总面积为142. 52 m2,房屋总层数为15层，位于地 上第2层，南北朝向，室内简单装修，空间布局可装修为3室2卫2 厅1厨房，客厅、餐厅地面铺抛光砖，卧室地面铺木地板，墙面乳胶 漆，夹板刷乳胶漆吊顶，卫生间地面铺地砖，墙面贴磁豉。附属房：面积为8.91 itf,位于地下一层，作储物使用。维修及完损程度：房屋内外墙保养维护一般；承重构件一般；地 基础承载能力一般；非承重墙面保养良好；整体面层平整，无明显基 础沉降及结构裂缝；门窗保养一般。上下水管通畅，电线暗敷，电路 管线通畅。房屋完损等级定义为完好。4、周围环境估价对象所在小区地处三门县海游街道，估价

6、对象即香山华庭小 区，周边有星悦西城广场，三门县实验初级中学，未来星幼儿园，特 殊教育学校，海游街道社区卫生院，加油站，银行，超市等，环境和 管理情况一般。5、交通情况估价对象临西区大道，有公交线路，交通便捷。6、基础设施至价值时点，估价对象所在区域市政基础设施条件到达“七通” （电力、上水、道路、雨水、污水、通讯、燃气）。五、价值时点2022年03月18日六、价值类型价值名称：市场价值。价值内涵：市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事 且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的 金额。本报告所提供的是台州市三门县海游街道西区大道101号香山 华庭8幢3单元2

7、09室的住宅及附属房房地产：国有土地使用权为国 有出让，土地用途为城镇住宅用地，基础设施条件到达“七通”（电 力、上水、道路、雨水、污水、通讯、燃气）；房屋为住宅，房屋建 筑总面积为142. 52 m2,附属房建筑面积为8.91 m2,相应的国有出让 土地使用权面积为11.02 nf以及地上其他附着物。上述房地产在全部 假设和限制条件下、于2022年03月18日的市场价值。七、估价原那么本报告遵循独立客观公正原那么、合法原那么、最高最正确使用原那么、 替代原那么、价值时点原那么。1、独立、客观、公正原那么本原那么要求估价人员站在中立的立场上，实事求是、公平正直地 评估出对各方估价利害关系人均是

8、公平合理的价值或价格。“独立”是要求估价人员和房地产估价机构与估价委托人及估价 利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何 单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价; “客观”是要求估价人员和房地产估价机构在估价中不带着自己的情 感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价；”公 正”是要求估价人员和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系 人中的任何一方，应坚持原那么、公平正直地进行估价。本次估价遵循此项原那么。2、合法原那么本原那么要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价 格。依法，是指依据：有关法律、行政法规、最高人民法院和最高

9、人 民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规， 国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政 府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿、 权属证书、有关批文和合同等。合法原那么即依法判定估价对象的状况 后进行估价的原那么。本次估价遵循此项原那么。3、价值时点原那么本原那么要求估价结果是在根据估价目确实定的某一特定时间的价 值或价格。房地产市场是一个动态市场，影响房地产价格的因素也是不断变 化的，而估价对象房地产本身也可能发生变化，故房地产价格反映的 是某一价值时点的价格。价值时点不同，相同的房地产价格会有所不 同，即强调时间的相关性和时效性。

10、本次估价遵循此项原那么。4、替代原那么本原那么要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价 值或价格偏差在合理范围内。在同一市场中，具有相同使用价值，有替代可能的类似房地产之 间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。故在评估一宗房 地产价格时，假设存在类似房地产的价格，那么可以依据“替代原理”推 算出估价对象的价格，并使估价结果没有不合理偏离。本次估价遵循此项原那么。5、最高最正确利用原那么本原那么要求估价结果是在估价对象最高最正确利用状况下的价值或 价格。最高最正确利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可 行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最正确的用途、规模和档次 等

11、。其中，“法律上许可”是前提，它是指最高最正确利用不是无条件 的，而是在法律、法规、政策以及建设用地使用权出让合同等允许范 围内的最高最正确利用。当估价对象房地产已做某种利用时，那么应在调 查及分析其利用现状的基础上做出相关判断和选择。本次估价遵循此项原那么。八、估价依据1、有关法律、法规等1）中华人民共和国拍卖法；2）中华人民共和国城市房地产管理法；3）中华人民共和国土地管理法；4）城市房地产转让管理规定；5）中华人民共和国民法典；2、有关估价标准1）房地产估价规范GB/T 50291-2015；2）房地产估价基本术语标准GB/T 50899-2013；3）浙江省房地产司法评估指导意见（试行

12、）（浙估协201866 号）3、估价委托人提供和估价方查询的有关资料1）浙江省三门县人民法院评估委托书（2022）台三法评委12 号2）浙江省三门县人民法院执行裁定书（2021）浙1022执2188 号之二3）委托方提供的不动产登记情况查询结果证明书2、不 动产权证4）注册房地产估价师实地查勘资料及其与房地产估价机构掌握 和的估价所需资料九、估价方法1、估价方法根据房地产估价规范中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015,房地产估价可选用的估价方法有比拟法、收益法、假设 开发法和本钱法等。比拟法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对 象价值或价格的方法，即选取一定数量的可

13、比实例，将它们与估价对 象进行比拟，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估 价对象价值或价格的方法。收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的 方法，即预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘 数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本钱法是根据估价对象的重置本钱或重建本钱来求取估价对象价 值或价格的方法，即测算估价对象在价值时点的重置本钱或重建本钱 和折旧，将重置本钱或重建本钱减去折旧得到估价对象价值或价格的 方法。假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对 象价值或价格的方法，即求得估价对象后续开发的必要支出及折现率 或应得利润

14、和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的 必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开 发的必要支出及应得利润，得到估价对象价值或价格的方法。估价人员通过对台州市社会经济开展状况的了解，结合对估价对 象周边状况的调查，目前同类的住宅房地产市场交易较多，有比拟充 分的可比案例，故比照拟法予以采用。同时，作为住宅房地产，估价对象亦可通过出租获得收益，采用 收益法测算的估价对象房地产价值亦能反映客观价值，故对收益法予 以采用。假设开发法是对具有投资开发或再开发潜力的房地产适用的估价 方法，而估价对象是已建成的房地产，目前没有再开发规划，故对假 设开发法不予采用。本钱法那么是

15、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比拟法、 收益法、假设开发法进行估价的情况下才采用的估价方法，故本次估 价可采用本钱法。综上所述，本次估价决定采用比拟法、收益法进行估价。2、技术路线(1)比拟法根据替代原理，选择与估价对象房地产处于同一供需圈内、用途 相同、结构相同且较近时期正常交易的多个实例作为比拟实例，经过 交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整(包括区位状况调整、 实物状况调整和权益状况调整)，求取估价对象房地产比拟价值。具 体步骤如下：交易实例；选取可比实例；建立价格可比基 础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行区位状况调 整；进行实物状况调整；进行权益状况调整；求取比拟价值。(2)收益法根据将未来收益转换为价值的方式不同，收益法分为报酬资本化 法和直接资本化法：报酬资本化法是一种现金流量折现法，具体是预 测估价对象房地产未来各期的净收益，利用报酬率将其折现到价值时 点后相加得到估价对象房地产收益价格；直接资本化法是预测估价对 象房地产未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到 估价对象房地产收益价格。具体步骤如下：选择具体估价方法，即是选择报酬资本化法还 是选择直接资本化法，本次采用报酬资本化法；测算收益期或持有 期；测算未来收益：