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1、商业定位策划报告第一页，共一百一十四页。商业定位策划报告第二页，共一百一十四页。【 本本 阶阶 段段 工工 作作 重重 点点 】q典型大盘案例研究典型大盘案例研究q整体项目各期商业定位梳理整体项目各期商业定位梳理q二期二期7000平米商业定位及产品规划设计平米商业定位及产品规划设计建议建议q一期邻里中心商业业态调整建议一期邻里中心商业业态调整建议第二阶段汇报思路第二阶段汇报思路第三页，共一百一十四页。【 大盘商业业态对比研究大盘商业业态对比研究 】n大盘商业业态研究大盘商业业态研究p祁福新村祁福新村p华南星河湾华南星河湾p锦绣香江锦绣香江p深圳万科城深圳万科城p北京国美第一城北京国美第一城n大
2、盘商业对比分析大盘商业对比分析第四页，共一百一十四页。n项目概况项目概况q祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中中国第一村国第一村”美誉；q占地7500亩亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万套万套；q目前已有36个国家和地区的2万多户万多户约7万人万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人万人；q项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟分钟出行通勤范围内。q建汽车总站汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港
3、澳及其他珠三角周边城市的中心地带。 q24小时专线往返广州。广州公交路线广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。 祈福新村祈福新村郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城第五页，共一百一十四页。大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城概况概况整盘面积：整盘面积：500500万平米万平米商业面积：商
4、业面积：8 8万万平米平米商业配比：商业配比：2%2%商业操作：统一规划，带租约销商业操作：统一规划，带租约销售售商业格局关键词：沿主街、副街、商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类街区式、集中型、按功能分类第六页，共一百一十四页。晓峰园晓峰园迎迎风风阁阁倚倚云云居居天天湖湖居居倚湖居倚湖居月明轩月明轩湖湖景景居居翠翠怡怡居居绿绿怡怡居居青青怡怡居居碟碟舞舞轩轩翠湖居翠湖居康康怡怡居居海晴居海晴居活力花园活力花园绿绿怡怡花花园园康康怡怡雅雅园园湖湖畔畔豪豪庭庭山泉居山泉居旧区洋房旧区洋房n项目规划项目规划以多层洋房洋房为主，辅以别墅别墅和高层高层，是典型的中低中低密度大盘密度
5、大盘。产品主要有四种：q联排、独栋别墅联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；q4-5层多层洋房层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；q6层半山洋房层半山洋房：月明轩、山泉居；q18-36层高层住宅层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。n产品分析产品分析区域区域产品类型产品类型主力户型及面积主力户型及面积目前均价目前均价旧区旧区洋房40-70平米二居 85-91平米三居5000联排160-286平米6500中区中区洋房70-100平米二、三居6000联排198-3509000独栋300-460平米13000-1500
6、0新区新区高层82平米二居96-114平米三居 14000注：数据来源：满堂红二手房交易注：数据来源：满堂红二手房交易项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城第七页，共一百一十四页。n开发模式开发模式n1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村香港村”的客户定位吸引大量港澳的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；投资、度假客户前来入住；n随着项目知名度的提高，项
7、目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。高端人士入住。n随着广州城市随着广州城市“南拓南拓”，地铁，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。的高级白领，达到项目价值的更大提升。产产品品线线香港、澳门投资客户，香港、澳门投资客户，香港、澳门投资客户，香港、澳门投资客户，周末度假周末度假周末度假周末度假前期前期
8、客客户户线线中期中期后期后期度假客户仍为主流度假客户仍为主流度假客户仍为主流度假客户仍为主流港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高端客户并存端客户并存端客户并存端客户并存湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排辅以舒适洋房辅以舒适洋房辅以舒适洋房辅以舒适洋房5-65-6层半山洋房层半山洋房层半山洋房层半山洋房18-3518-35层观景高层层观景高层层观景高层层观景高层自住客户成为主流，自住客户成为主流，自住客户成为主流，自住客户成为主流，在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住在广
9、州市区工作的白领入住3-43-4层低密度洋房为主，层低密度洋房为主，层低密度洋房为主，层低密度洋房为主，辅以联排别墅辅以联排别墅辅以联排别墅辅以联排别墅大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城第八页，共一百一十四页。q花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；q人工湖：占地600亩，提供各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；q千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造
10、石林、古堡还有青青小农庄、趣致畜牧园等。q山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。 n生态健身主题生态健身主题前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城第九页，共一百一十四页。n项目配套项目配套祈福新村各项生活、教育配套包括：q教育教育：祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；q国家三甲国际JCI认证医院医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；q亚洲社区最大度假俱乐部度假俱乐部
11、：8万平方米酒店度假俱乐部q主题俱乐部主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；q小区独立会所小区独立会所：天湖会所、半山会所；q其他其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。 祈福新村度假俱乐部的设施：孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园；文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅
12、、中餐厅、粥粉面馆；休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。祈福精英幼儿园祈福精英幼儿园天湖会所天湖会所郊野公园郊野公园祈福食街祈福食街祈福度假俱乐部祈福度假俱乐部交通巴士总站交通巴士总站祈福医院祈福医院祈福农庄果园祈福农庄果园祈祈福福英英语语实实验验学学校校水上俱乐部水上俱乐部高尔夫球场高尔夫球场千千色色园园半山会所半山会所为食天地为食天地祈福新村学校祈福新村学校肉菜市场肉菜市场整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主
13、，引入教育产业和医院整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城第十页，共一百一十四页。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城生活配套生活配套银行银行邮局邮局派出所派出所消防局消防局超市超市肉菜市场肉菜市场快餐店快餐店凉茶铺凉茶铺商场商场酒廊酒廊盲人按摩盲人按摩汽车美容汽车美容第十一页，共一百一十四页。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套学校学校一条龙教育服务一条龙教育服务 Kindergarten through UniversityKindergarten through University祈祈
14、福福 新新 邨邨 斥斥 资资 3 3 亿亿 元元 创创 立立 了了 祈祈 福福 英英 语语 实实 验验 学学 校校 及及 祈祈 福福 新新 邨邨 学学 校校 2 2 所所 高高 质质 素素 学学 校校 ， 并并 与与 广广 州州 工工 业业 大大 学学 联联 合合 开开 办办 祈祈 福福 学学 院院 ， 开开 设设 旅旅 游游 酒酒 店店 管管 理理 、 会会 计计 学学 两两 个个 本本 科科 与与 工工 民民 用用 建建 筑筑 一一 个个 专专 科，科， 祈祈 福福 是是 全全 国国 唯唯 一一 拥拥 有有 大大 学学 教教 育育 的的 屋屋 邨，邨， 提提 供供 由由 幼幼 儿儿 园园
15、至至 大大 学学 的的 一一 条条 龙龙 优优 质质 教教 育育 服服 务务 。 第十二页，共一百一十四页。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套医院医院全国唯一一家通过国际全国唯一一家通过国际JCIJCI认证，认证， 2003 2003年香港最信赖年香港最信赖的中国内地医疗机构的中国内地医疗机构世界级大型综合医院世界级大型综合医院自然疗法中心自然疗法中心社区医护服务中心社区医护服务中心健康检查套餐健康检查套餐第十三页，共一百一十四页。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套食街食街3030多间食肆多间食肆 各省的正宗地道特色小吃，各省的正宗地道特色小吃，由番
16、禺由番禺 、澳门、澳门 、中山、中山 、 顺顺德德 、潮州、潮州 、上海、上海 、四川、四川 、 浙江浙江 、湖、湖 南南 、东北、东北 、蒙古、蒙古 等等 一般小菜十多元一般小菜十多元 ，大众消费，大众消费 ，价，价 廉廉 物物 美美 。 第十四页，共一百一十四页。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套租赁服务租赁服务代代 甄甄 选选 租租 客客 ， 监监 管管 房房 代代 安安 排排 维维 修修 及及 报报 价价 代代 办办 签签 约约 及及 楼楼 宇宇 交交 收收 手手 续续 代代 办办 水水 、 电电 、 电电 话话 费费 之之 核核 数数 及及 交交 接接 代代 收收 租租 及及 追追 租租 ， 并并 代代 发发 租租 金金 收收 据据第十五页，共一百一十四页。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套居民俱乐部居民俱乐部居民专利会藉居民专利会藉 Residents ClubResidents Club俱俱 乐乐 部部 分分 别别 成成 立立 长长 者者 同同 乐乐 会会 妇妇 女女 会会儿儿 童童 会会 每每 月月 定定 期期 举举 办办 各
