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1、附件1青海省房地产领域风险防控指导手册 青海省住房和城乡建设厅2022年4月目 录1.适用范围2.工作目标3.风险管控职责4.风险辨识与管控5.隐患排查处置6.应急管理7.工作要求为深入贯彻习近平总书记防范化解重大风险的重要讲话和重要指示批示精神，全面落实省委省政府的决策部署，增强忧患意识，提高防范化解风险的本领，按照全省住房城乡建设领域风险防控体系建设指导意见的要求，有效应对房地产领域风险挑战，结合我省实际，制定本指导手册。一、 适用范围本方案所称房地产领域风险是指房地产行业、保障性住房建设、住房公积金突然发生、无法预期或难于预期、严重影响或可能影响社会经济稳定，严重损害或可能损害群众利益，
2、需要监测预警并及时处置的风险问题。二、工作目标因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，稳步推进城镇棚户区改造和老旧小区改造项目，发挥住房公积金对居民合理自住购房的支持作用，积极主动防范风险、识别风险、消除风险，守住不发生系统性风险底线，共同做好城镇住房领域风险的监测预警和应急处置工作。三、 风险管控职责房地产领域风险防控工作，在青海省房地产市场调控和住房保障工作领导小组（以下简称省领导小组）的领导和指挥下，遵循“属地管理、防控为主、依法处置、积极应对”的原则，充分发挥地方政府、行业主管、房地产行业企业等各方责任，建立省、市（州）、县、企业四级风险防控体系。（一）省级政府及行业主管部门负责全省房
3、地产领域风险防控的指导和监督；研究制定房地产领域风险防控指导手册、应急处置方案等；充分发挥房地产信息系统监管平台作用，提升风险预警和处置能力，适时开展安全风险防控监督检查。（二）市（州）级政府及行业主管部门负责进一步夯实城市主体责任，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，建立联合查处机制，全面排查整治各类违法违规行为，建立健全本行政区域内房地产领域风险防控体系；对发现存在重大经营风险隐患的企业，实施重点监管，有效化解风险。定期向社会集中曝光违法违规典型案例，形成震慑，营造良好舆论环境。（三）县级政府及行业主管部门负责本行政区域内房地产领域风险防控工作，结合“双随机、一公开”抽查与专项检查，明确
4、工作职责，细化工作任务，多渠道收集问题线索，逐条分析研判，形成风险辨识管控台账；对存在经营风险隐患的企业，实施重点监管，研究制定风险化解措施及方案。（四）房地产行业企业负责遵纪守法，诚实守信，恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺;发布真实房源信息和广告,严格执行商品房销售等有关规定,实行明码标价制度 ,维护消费者合法权益;接受政府和公众监督,积极履行企业社会责任 ,向消费者提供优质的商品和服务。严格落实安全生产责任制；组织制定安全生产规章制度；做好员工职业培训，持证上岗；定期开展安全生产检查，及时消除安全生产隐患；制定安全生产事故应急预案；及时、如实报告安全生产事故。四、风险辨识和管控 （一
5、）城镇住房领域风险等级划分房地产领域风险根据其性质、规模和影响分为特别重大风险、重大风险、较大风险和一般风险四个等级。特别重大风险：具有全国性影响且涉及我省房地产领域的风险；房地产领域已出现或将出现连锁反应，并开始影响社会经济发展大局的风险；严重损害群众切身利益且已经发生群体性事件的风险；国际上已经出现，已经影响或极有可能影响到国内房地产业的风险。重大风险：省内房地产领域出现问题，但未造成全国性影响的风险；可能引发重大社会公共事件，并影响社会经济发展的风险；损害群众切身利益，且有可能发生群体性事件的风险。较大风险：房地产领域出现苗头性问题，且有可能进一步蔓延并可能影响社会经济发展的风险；损害群
6、众利益且群众反应强烈的风险。一般风险：房地产领域出现个别问题，但不会影响行业总体发展，且涉及社会经济和群众利益关系影响较小的风险。（二）城镇住房领域存在风险房地产领域的风险存在于房地产行业、城镇保障性住房、住房公积金三个方面。具体情况如下（风险等级划分表见附件）：1.房地产行业。（1）制定宏观调控政策不当引起的风险。评价指标：出台调控政策未开展必要的风险评估工作；出台调控政策导致群众恐慌、市场波动；出台调控政策出现“一日游”现象；出台调控政策引发少数民族、藏区或部分地区群众不满；出台调控政策未开展必要的宣传及正确的舆论引导。（2）商品住房价格过快上涨或下跌的风险。评价指标（以季度或年度为监测周
7、期）：同期银行商业贷款利率；同期城镇居民人均可支配收入涨幅；同期新出让土地涨幅。（3）房地产开发企业投资资金风险。评价指标：金融监管机构里的“三道红线”、拿地销售比是否过高、经营性现金流情况、房地产企业有息债务规模；企业购地资金是否为自有资金；取得用地及在建工程是否设定了抵押；发包工程是否约定由施工单位垫资建设；预售商品房是否存在设定小额贷款或民间借贷抵押。（4）商业办公用房总量过剩的风险。评价指标：预售商品房去化周期；现售商品房滞销时间。（5）市场秩序不规范引发的社会稳定风险。 评价指标：未取得商品房预售许可证开展团购房活动并收取预付款；逃避商品房预售资金监管，未将售房款打入预售资金监管账户
8、；擅自挪用商品房预售监管资金；以返本销售、售后包租方式预售商品房；未按合同约定及时支付工程建设工程款；恶意拖欠农民工工资；未按合同约定及时完成工程建设内容导致商品房延期交付；未达到房屋交付标准擅自交付商品房；工程竣工验收后6个月内未向城乡规划行政主管部门报送竣工验收资料；欠缴土地出让金、市政配套费、商品房销售环节税费等；企业资金链中断导致工程停工甚至烂尾。（6）疫情防控等公共突发事件引发的风险。评价指标：突发事件导致工程停工；突发事件导致工程延期交付；突发事件导致工程发生质量事故；突发事件导致在售商品房销售价格大幅波动；突发事件导致合同违约引发群体性上访；突发事件需要开发企业、物业企业和房地产
9、中介机构迅速应对的其他风险。 （7）物业服务小区管理方面的风险。评价指标：承接未完成工程竣工验收、消防专项验收、配套工程验收等新建商品房小区；新建商品房小区交付使用前未引进前期物业服务企业；新建商品房小区前期物业服务企业未开展承接查验直接承揽业务并提供物业服务活动；物业管理费收缴率低于100%；物业服务项目企业年度收费入不敷出甚至亏本运营；物业服务企业未建立完善的服务体系、管理制度和突发事件应急预案；物业服务企业专业人员配备不到位；商品房小区维修基金缴存比例低于100%；地方行政主管部门未建立维修基金续缴制度和措施；地方行政主管部门未建立突发事件应急处置措施和应急专项资金；物业服务企业未履行交
10、接职责直接“弃管”小区；物业服务企业或业主擅自侵占消防通道；部分业主在小区内私搭乱建，物业服务企业未履行提醒和报告；住宅小区未成立业主大会并选举产生业主委员会，重大事项受少数业主主张和决策。（8）物业服务收费不透明引发的社会稳定风险。评价指标：物业服务企业对物业服务合同约定内容和标准提供服务不到位；物业服务企业未按照规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况；物业服务企业擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占、挪用业主共有部分经营收益；水、电暖、暖、气等专营单位对小区公用设施、设备、管网等在运营过程中管护、维修、损耗、收费等内容未明确责任主体和缴费主体；地方价格行政主管部门在物
11、业行业收费定价工作中推进滞后或不作为。（9）房地产经纪机构从业行为引发的风险。评价指标：房地产经纪机构利用虚假交易骗取中介费、服务费、看房费；房地产经纪机构以内部认购、团购方式直接从事预售商品房销售并赚取中介费、团购费等费用；房地产经纪机构侵占或挪用房屋交易资金，恶意克扣押金及其它预定金；房地产经纪机构引导或协助买卖双方签订“阴阳合同”逃避交易税费；房地产经纪机构在委托代理销售预售商品房过程中拆分购房款并将部分购房款直接打入机构或个人账户；从事房屋租赁业务的经纪机构存在“高进低出”“长收短付”高风险经营行为。（10）房地产评估机构从业行为引发的风险。评价指标：房地产评估机构超越资质等级承揽房地
12、产评估业务；房地产评估机构违反评估规范和标准出具评估报告；房地产评估机构出具虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的评估报告。（11）房屋征收补偿等历史遗留问题潜在风险。评价指标：未建立历史遗留问题联席会议机构和制度；对长期未能解决的历史遗留问题未明确纳入年度工作目标；对长期未能解决的历史遗留问题未制定切实可行的处置方案；历史遗留问题已明确处置意见但工作推进不利或无进展。2.城镇保障性住房。（1）城镇老旧小区改造项目推进风险。评价指标：城镇老旧小区改造项目可能存在基本建设程序不规范、材料把关不严、施工过程监管不到位、工程进度缓慢、施工质量不达标。（2）城镇棚户区改造逾期安置风险。评价指标:棚改安置房
13、逾期未交付时间；棚改安置房对象的户数。3.住房公积金。（1）住房公积金资金流动性风险。评价指标：个贷率（住房公积金个人贷款余额占住房公积金缴存余额的比例）超过85%;住房公积金资金净流量出现负值。（2）住房公积金贷款逾期风险。评价指标：贷款逾期率（住房公积金个人贷款逾期额占贷款余额的比例）高于全国平均水平；贷款逾期情况。（3）住房公积金廉政风险。评价指标：违规使用住房公积金；重大事项未经集体研究；内部制度不健全；违规确定缴存比例、缴存基数；违规审批提取住房公积金；违规发放个人贷款；违规存储资金；财务管理不规范；违规管理信息数据。五、隐患排查处置（一） 房地产业。1.房地产调控政策风险处置。指导
14、各地加大房地产市场调控长效机制的研究，探索新的发展模式，加快房地产行业转型升级，防范化解金融风险，遏制房地产金融化泡沫化，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。出台相关调控政策措施前，要充分征求各方意见，做好风险评估和应急预案，避免发生调控政策“一日游”现象，要做好调控政策的宣传解读工作，开展必要的舆论引导，防止出现市场恐慌和波动。2.商品房价格波动风险处置。切实贯彻省政府系列调控政策，结合商品住宅销量、价格和库存的变化情况，建立住房和土地联动机制，引导市场主体理性拿地，防止新出让地块出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期
15、。加强舆情监测与舆论引导。建立常态化信息发布机制，及时通过省住房城乡建设厅官网、官微发布房地产市场权威信息，公开市场实际情况和调控措施。准确解读市场形势和调控政策措施，积极释放正面信号，引导市场理性发展。健全网上舆情检查机制，及时澄清涉及房地产市场的各类不实传言，回应社会关切。严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、造谣传谣制造恐慌等行为。3.房地产投资融资风险处置。逐步改变房地产行业高周转的运行模式，按照中国人民银行货币政策委员会提出的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的要求，坚持房地产市场稳字当头，加强金融监管力度，规范购房融资行为，规范房企融资规模、渠道、方式，满足合理购房需求的信贷支持以及对稳健型房企经营的金融支持，维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益。稳定有序开展房地产项目并购贷款业务，银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购金融支持和服务工作，支持优质房地产企业兼并出险和困难大型房地产企业的优质项目。4.商品房供应风险处置。指导各市州进行房地产市场全口径、项目全过程数据的整合分析，科学调节项目的开发建设进度、上市节奏，保持商品住房供应量与商品住房去化周期相适应，稳定市场预期。严格控制商业用地出让指标，减少增量。按照政府引导，市场参与的原则，探索研究将商业和办公用房改建为租赁
