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1、本科毕业论文（设计）专业：财务管理论文题目:影响房地产企业绩效的风险因素分析一一以银亿集团为例毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进 行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外， 论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学 位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人 将承担一切责任。学生签名：R 期：房地产开发过程是一个长期的、涉及面广且复杂的过程，存在着大量的不 确定风险因索，涉及到投资者与政府部门、工程建设单位、最终用户等诸多关 系。随着房地产行业趋复杂化，竞争力也益激烈，房地产企业在经营过程 中面临的风险因素
2、也益增加，这已经成为企业进一步发展壮大的主要障碍Z -O本文以银亿集团为样本企业作为研究对象，使用ISM模型，对影响样本企 业绩效的风险因素进行实证研究，结果表明政策不稳定性是影响房地产企业绩 效的最直接也是最表层原因；流动性和短期偿债风险是影响企业成功的浅层因 素；市场风险、价格风险和投融资风险是影响房地产企业绩效的中层影响因素; 管理风险和公共政策风险是影响房地产企业绩效最深层因素。这些风险因素都 将影响公司的绩效。关键词：房地产企业；风险因索；解释结构模型；银亿集团AbstractReal estate development process is a long-term, involv
3、e wide and complicated process, there is a lot of uncertainty risk factors related to investors and the government department, engineering construction unit, end users and many relations. Along with the real estate industry is constantly strengthen complexity, increasingly fierce competition, the en
4、terprise in the business process of risk factors facing it more and more, this has become a business further health development of one of the main obstacles. The YinYi group as a sample, using explain structure model, the influence of sample enterprise performance risk factors for empirical research
5、, the result show that: policy does not affect real estate enterprise performance stability is the most direct and most surface reason, liquidity, short-term debt risk is enterprises success factors influence the shallow, market risk, price risk and investment risk is a real estate enterprise perfor
6、mance of the influence factors affecting the middle, risk management and public policy risk is a real estate enterprise performance most deep influence factors.Keywords: Real estate enterprise; Risk factors; ISM model; YinYi Group1研究背景与相关理论11.1研究背景与现实意义11.2相关理论与国内外研究现状 11.2.1房地产企业风险的界定及风险分析11.2.2 IS
7、M模型的定义和原理32研究方法与研究过程42研究步骤42.2研究过程42.2.1设计问卷与初步调研42.2.2样本选择62.2.3模型构建10224模型解释133结论与局限性133.1结论与建议133.2研究的局限性15参考文献15致谢16附录17附录2 181研究背景与相关理论1.1研究背景与现实意义房地产是投资规模最大，增速最快的行业之一，其产业关联度高、交易周 期长，无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。房地 产行业具有开发地点固定、开发条件差、建设周期长、投资规模大、面临不确 定因索较多的生产经营主体，并具有社会责任重、环境影响程度高等特点，因 此在房地产开发的每个
8、阶段均有存在风险的。随着市场经济体制的建立，风险 机制逐步确立，风险机制通过风险报酬的诱惑力和惨遭破产的压力作用于房地 产企业，促使其加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。1-2相关理论与国内外研究现状国内外学术界对风险的研究很早就开始了，而对房地产企业的风险研究也 一直颇受学者们的关注，因此对于房地产企业的风险研究的文献颇多，笔者梳 理了前人们的研究成果，对相关论点做出以下几点归纳。1.2.1房地产企业风险的界定及风险分析我国学者司玉海和唐文芳(2010)提出房地产风险的新定义，是指在房地 产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的 资本或达不到预期
9、收益而蒙受经济损失的机会或可能性。司玉海和唐文芳 (2010)说到，在房地产风险中，所有涉及房地产的开发经营活动以及后期的 物业管理整个过程，这包括前期的工程勘察、建筑设计立项、拆迁征地到中期 的房屋建筑施工、房屋售卖与使用。相应的，事件的主体分布在房地产开发经 营链条的各个环节中，包括参与贷款的商业银行、房地产投资人、房地产开发 商等，风险涉及的范围其广，而且风险的表现形式多样。由于房地产投资的投 资回收周期长、资金占用多、变现能力差、影响因素众多，因而房地产投资风 险复杂多样，一旦风险不受控制，都随吋可能影响着房地产企业的绩效。邓瑜(2011)把房地产风险总体可归纳为三大风险：决策风险、财
10、务风险 和营销风险。决策风险：房地产企业决策对房地产开发各环节决策不当而带來 的风险。由于房地产开发涉及投资高、周期长，通过后期的开发来检验早期决 策是否正确，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险很大；而对于房地产 企业遇到的财务风险主要表现为，房地产在开发过程中需要大量的资金，而房 地产企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要 从金融机构或其他企业处融通资金，那么财务风险也随Z产生。由于房地产企 业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债 比率越高，财务风险越大，应对这一风险需要在投资前就做好资金预算，应综 合考虑各种可能发生的财务风险；营
11、销风险则是由于有时房屋滞销而给房地产 企业带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房屋顺利销售，这对 于房地产高管们具有非常高的挑战性。房地产行业风险又可以细分为19项，白然灾害风险、政策不稳定性风险、 营运风险、管理风险、流动性风险、公共政策风险、市场风险、经济风险、价 格风险、法律风险、信用风险、人力资源风险、合同风险、投融资风险、成本 风险、资金回收风险、长期偿债风险、短期偿债风险以及业务失控风险等。以下为19项风险因素的基本概念。武长虹（2004）称白然灾害风险是指白 然界的突发事件。如地震、水灾及其它地质灾害，且诸如此类灾害是客观存在 的。政策不稳定性指的是政府连续出台税收、土
12、地等多项措施來调控房地产市 场的，房地产政策时而紧缩，时而是扩展力度与市场预期有所出入，而房地产 市场的敏感神经会被房地产新政触动，这些实效短而强的新政策将影响或左右 房地产市场的发展。营运风险并不是指某一种具体特定的风险，而是包含一系 列所有涉及房地产的开发经营活动以及后期的物业管理整个过程中，可能发生 的风险。企业运营要求企业重视技术更新、需求变化等市场（社会）动向， 及时调整技术结构、产品结构和市场结构，从而运用最有效的手段（技术、 设备、产品、市场等）來将各种潜在的风险降低到最低水平。管理风险则 是，由于企业经营管理水平限制，以至未达到预期的收益。如财务制度混 乱引起的资金周转缓慢；营
13、销方式单一落后而引起的销售缓慢等。从我国 目前情况來看，房地产投资的回报率较高但也有很大的风险。流动性风险: 通常各个开发商的楼盘各不相同、各具特色。每个开发商的房地产商品都 具有自己的特点和卖点。所以在房地产交易前，消费者会做一番细致的相 关楼盘资料收集和研究分析。即便在消费者决定购买后，往往必须安排贷 款及处理相关程序。这些都需要一段吋间，这对于急于销售的开发商造成 不利。因此在竞争激烈急需回款的情况下，开发商不得不降价销售，形成 损失风险。公共政策和法律风险：各种与房地产有关的政策法规由政府部 门控制，而房地产开发受一些金融法规的影响十分明显。例如税法的修改、 新的金融政策出台、土地出让
14、政策的变化、城市开发计划的改变都会引起 项目未来的变化。市场风险和经济风险主要是指因为经济活动、景气循环 等总体经济因素影响到不动产投资的经营效益。例如，经济不景气使大众 的投资意愿降低及购买力下降，因而购买或承租不动产的能力降低，并造 成不动产价格或净盈利的下降。价格风险主要表现为近年来，房地产价格 持续飙升，购房者非理性消费和过渡投资以及投机行为也是推动价格上涨 的原因之一，随之近来的降价潮也迎来房地产行业的低迷。信用风险主要 表现为，我国房地产金融曾面临区域性风险冲击资产质量。房地产行业信贷与 经济增长相关度较高，近年来我国房地产市场快速发展，价格显著上升，有利 于改善房地产领域的资产质
15、量，但90年代房地产泡沫冲击显著，土地价格暴涨 暴跌，导致金融机构信用不良率显著上升。人力资源风险：人员招聘与配置相 对不合理，会造成人力资源浪费；人员的培训与开发相对不完善以及薪酬的不 稳定性，可能导致员工满意度低，流动性较高。合同风险包括：合同工期约 定不细致造成的风险。工程量清单不完善或有缺漏项造成的索赔风险。合 同条款不严密、用词不够严谨造成的风险。技术规范要求不完善、相互矛盾 造成的实施风险。开发商供应的材料设备供应吋间及质量要求的约束条件不 完备而给白身带来的风险。投融资风险和成本风险指的是，一个房地产开发项 目少则几百万、多则几千万、几亿共至更多，而开发过程中投入资金流动性差,
16、相对于其他投资工具又不易变现。因此，房地产投资者面临能否按期筹措项目 顺利开展所需资金及承担较高的资金成本风险。资金回收风险产生的原因受内 外因的影响，外因表现为国家宏观经济政策和财政金融政策的影响，内因主要 取决于企业决策和管理水平的高低。长期偿债风险：无论企业的经营业绩如 何，负债都有可能给企业带来财务风险；可见，资本结构对企业长期偿债 能力的影响一方面体现在权益资本是承担长期债务的基础；另一方面体现 在债务资本的存在可能带给企业财务风险，进而影响企业的偿债能力。短 期偿债风险，由于房地产项目开发周期长，投入资金巨大，又易受政策变 化的影响，对经济周期的影响更为敏感，波动幅度加大，存在较大风险。 业务失控风险主要是表现为在房地产开发的整个过程中，房屋从设计、建 造到销售、分配使用，每个环节都面临着风险，若没有把握控制好风险， 企业都将有可能面临困境。1.2
