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1、浅议“营改增”对房地产企业纳税的影响及其对策汕头市滨职业技术学校广东汕头515000摘 要：2016年3月18日召开的国务院常务会议明确，自2016年5 月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将建筑业、房地产业、金融业、生 活服务业纳入试点范围。至此，营改增政策全面实施，营业税将退出历史舞台。 营改增政策的实施将改变房地产企业现有的征税规则，对房地产企业的纳税将产 牛一定的影响。关键词：“营改增” 房地产企业 纳税一、“营改增”的发展历程“营改增”，即营业税改征增值税试点政策，自2012年1月1日起，在 上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点，“营改增”的改 革正式拉开序幕。
2、经过4年不断扩大试点范围与和试点行业，“营改增”政策得 到了广泛的认同，试点行业与企业也因此得到了改革的实惠，企业得以迅速发展。 2016年3月18日召开的国务院常务会议明确，自2016年5月1日起，全面推 开营业税改征增值税试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点 范围。同年3月24日，财政部、国家税务总局联合发布关于全面推开营业税 改征增值税试点的通知（财税（2016） 36号），包括营业税改征增值税试点实 施办法、营业税改征增值税试点有关事项的规定、营业税改征增值税试点过渡政 策的规定、跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定等营改增试点政策 依据确定。此次“营改增”新增
3、四大行业，即房地产业、建筑业、金融业、生活服 务业，涉及纳税人近1000万户，是前期“营改增”试点纳税人总数的近1.7倍； 年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%o改革完成后，营 业税将彻底退出我国税收舞台。二、“营改增”对房地产企业纳税的影响我国房地产行业流转税一肓采用营业税和土地增值税双重征收的制度。 实行“营改增”，可以延续增值税的抵扣链条，避免重复计税，从而降低产品的 成本，使得房地产行业的税负降低。就价税关系来看，营业税属于价内税，形式 较为隐蔽，价税一体不易被察觉，税费的增加会影响到商品的价格，影响生产和 消费整个链条;并且在商品的流转过程中还会出现“税上加税”
4、的重复征收问题， 流通环节越多，重复计税越严重。而增值税作为价外税，税费及计数可以层层抵 扣，计税方式不会出现重复累加的问题。因此房地产行业全面实行“营改增”后， 税费的处理就引入了增值税的抵扣链条，可以有效减轻纳税负担。比如:一套100万元成木的房子以150万元卖出，依据营业税征收政策， 该房子销售时，其纳税基数就是150万元，按5%的税率来算，营业税额为7.5 万元。如果改为增值税，纳税基数是(150-100)=50万元，按照%的税率来算， 增值税额就是5.5万。由此看来税负是减轻了。但如果增值的幅度比较高，如100 万元的房子卖到200万元，按营业税政策就是10万元，按增值税算是万元,
5、这样税负增加了。由此可看出，土地或房屋增值越多，房地产开发企业缴纳的增 值税就越多，这将促使房地产开发企业不再靠涨价获益，而是转向提升产品品质 和成本管控。三、“营改增”后房地产企业纳税可能面对的问题“营改增”税制改革对房地产的影响是一系列的、系统性的，特别是对 企业税收负担、经营成本以及融资与现金流的影响都将极其广泛。1. 企业不能任意提高销售价格。增值税作为价外税，不能加入到价格当中，最终的消费者大多为个人, 也不能进行进项税额抵扣。如果盲目提价，所增加的价格按照口的税率计算是 一笔庞大的税金，企业承担的纳税负担加重，不利于市场竞争。2. 土地成木和利息费用是否能计入进项税额纳入税款抵扣链
6、条。房地产行业的成本主要由土地、建安、财务成本构成，目前土地出让金 约占房地产成本的30%到40%, 线城市甚至更高，在房地产的成木中比重较大。 房地产行业中土地使用权费用和金融机构的利息费用在开发成木中占的比例较 大，若能纳入进项税额抵扣销项税额，将能大大降低房地产企业的税负。但利息 成本需等待金融服务业进行“营改增”后方能取得增值税专用发票，若土地及利 息成本无法抵扣，房地产企业面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担 越大。3 企业资金流的调整。由于房地产企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能 力与充足的现金流来维持企业的正常运转。房地产企业一般是通过预售方式销售 房产
7、，营业税应当在确认预售收入的当期就进行计提缴纳，造成企业流动资金的 早期流出。营改增后，房地产项目的材料和设备等先购入，增值税的进项税额可 以抵扣销项税额，使得开发前期企业需要缴纳的税费降低，减少流动资金的占用, 此时房地产企业应根据资金流的变动，调整企业的运营情况。4 发票的使用管理需要更严格的监管。“营改增”后，税务部门对增值税专用发票的管理将更加严格，因为增 值税专用发票上的数额即为企业当期应确认的销项税额和进项税额，对当期应缴 纳的增值税将产牛直接影响。因此，企业只有取得合法的增值税专用发票，才可 以有效抵扣，才不会增加税费负担。反之，如果企业没有获取可以抵扣的进项税 额，税率由原来营
8、业税的5%上升到11%,营业成本将大幅提高。“营改增”税制改革对于房地产企业的财务管理及具体会计处理的影响 是显而易见的。企业应合理筹划税收负担与经营成木，财务人员在制定企业财务 管理规划时，应参与到内部采购销售的决策中，与具体执行人员进行沟通。另外， 木次税改也会对具体会计处理及发票的管理产牛直接影响，涉及营业税处理的转 变、兼营行为的调整等等问题，都需要财务人员结合新的政策去完善。四、应对“营改增”试点政策实施的对策“营改增”以后，房地产行业缴纳的税率由营业税的5%上升至增值税 的%,能否取得足够的可抵扣税额存在很多的不确定性。如何顺利过渡，采取 何种应对措施，以实现最大程度的降低税负，是
9、房地产企业十分关心并亟待解决 的问题。为此，房地产企业应以税制改革为发展契机，未雨绸缪，从以下三方面 作出应对措施，实现企业的跨越式发展：1. 加强财务人员培训。“营改增”税制改革对企业财务管理及具体会计处理的影响，客观上要 求企业加强对财务人员的专题培训，深入理解税改新政的要点和内涵，把握税改 的实质，准确实施营改增政策。2. 重视增值税专用发票的管理。若纳税人取得的增值税抵扣凭证不符合法律法规的规定，则进项税额不 得从销项税额中抵扣。因此，很大程度上，企业缴纳的增值税税负取决于进项税 额的多少。然而企业是否能取得可抵税的增值税专用发票，与企业自身的管理水 平、行业运营的规范程度等息息相关。
10、此外，企业还应加强增值税专用发票的认 证管理学习，在税法规定期限内进行认证抵扣，以免凭证过期，无法抵扣增值税 进项税额。3. 加快业务转型升级。“营改增”税制改革总体上可以减轻房地产开发企业的税负，增强其发 展的能力，有利于房地产企业转型升级，从传统单一的住宅格局向多元化的房地 产及相关行业扩张，比如物业、旅游等等，从单纯房地产开发向混业经营模式发 展。“营改增”对房地产企业的影响是广泛而深远的，涉及到企业管理的各 个方面，尤其涉及到纳税、财务管理、会计核算等重要方面，需要企业领导、相 关人员尽早谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，谋划制定或修 订相关制度，使“营改增”能在房地产企业顺利平稳过渡，促进房地产企业的发 展。参考文献樊其国“营改增”试点地区税负差异的因素影响分析交通财会，2013, (02)o 2周文玲“营改增”对产业发展的影响及制度设计D.安徽财经大学，2015o张斌 营业税全面取消后的影响分析J.财会研究，2011, (02)。
