土地转让需要注意的九大问题万购提醒

土地转让需要注意的九大问题万购提醒土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转讣的行为，包括出售、交换和赠与国 有土地使用权转让就是其中的一种在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未 按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转 让等一、 转让合同的形式国有土地使用权转让应当签订转让书而合同，明确双方的权利义务土地使用权转让时, 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移二、 国有土地的权属调查和资信能力调查1、 转让合同签订Z前，耍对转让方的转让主体资格进行核实转让方须是国有土 地使用证上载明的土地使川者土地使用者为国冇或集体单位的，应提交冇资产处分权的机 构出具的同意转让的证明2、 转让方也要认真市查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠 纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收凹的结局三、 转让价格评估事宜在转让询，应该对土地转让价格进行评估因为土地使用权转让价格明显低于市场价格 的，市、县人民政府有优先购买权土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民 政府可以采取必要的扌亞施尤其是转让方为国冇单位时，国冇土地及相关资产须经法定佔价 机构估价，并经国土部门予以确认。

四、国有土地使用权转让的担保1、 拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点转让 合同签订Z前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限 制2、 鉴于有无土地权属及相关争议不易调査，加之受让方的履约能力难以判断，应 明确双方相互提供担保五、 有关税费转让合同签订之吋，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费 负担问题进行明确根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低 于止常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据六、 土地用途及相关用地条件的变更1、 国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出土 地川途及相关条件能否变更、变更程序及费川负担应在转让合同中约定清楚2、 转讣前的土地人多是工业用地、办公用地等，转讣后多为商业或住宅开发用地， 不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用有的虽不改变 土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件七、 土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题1、 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范 围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土 地使用权随Z转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外2、 国有土地使用权转讣的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含国有出止土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登 记土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地 管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记八、 权属变更程序与支付转让价款问题因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个 环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转讣费的支付应采用分期付款方式即根据转讣程 序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险九、 国有土地使用权设定抵押后的转让问题国有土地使用权设定抵押后，并非不能转讣可通过与抵押权人协商，以其他担保方式 置换或以转讣费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的以上相关事项，是国冇土地使用权转让交易中经常出现一些问题，万购地产网提醒，土 地转让当事人应当多加附意细节，不仅有利于降低交易成木，还有利于控制法律风险，避免 出现违法现象。