《《土地增值税政策》PPT课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《土地增值税政策》PPT课件（95页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、土地增值税政策解读土地增值税政策解读 土地增值税政策解读土地增值税政策解读主主 讲讲 人人/ /易言易言讲座提纲讲座提纲 第一讲第一讲概述概述 第二讲税制要素第二讲税制要素第三讲征收管理第三讲征收管理第四讲减免税政策解读第四讲减免税政策解读第五讲第五讲清算管理清算管理 第一讲土地增值税概述第一讲土地增值税概述内容内容: :概念、出台背景、立法原则、特点等；概念、出台背景、立法原则、特点等； 一、概念一、概念土土地地增增值值税税是是以以纳纳税税人人转转让让国国有有土土地地使使用用权权、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物所所取取得得的的增增值值额额为为征税对象征税对象,依照规定税率征收的
2、一种税。依照规定税率征收的一种税。1993年年12月月13日日国务院发布了中华人民共国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例和国土地增值税暂行条例,财政部于财政部于1995年年1月月27日日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则例实施细则,土地增值税自土地增值税自1994年年1月月1日起在日起在全国开征。全国开征。二、出台背景二、出台背景 目的目的: :开征土地增值税，是国家运用税收杠开征土地增值税，是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护交易秩序，合
3、理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。国家权益，促进房地产开发的健康发展。 ( (一一) )开征土地增值税，是适应我国社会主开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。开发和房地产交易市场调控的需要。 ( (二二) )开征土地增值税，其主要目的是为了开征土地增值税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。当房地产开发的发展。 ( (三三) )规范国家参与规范国家参与 土地增值收益的分配方土地增值
4、收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。（三）立法原则（三）立法原则 ( (一一) )要要有有效效的的抑抑制制炒炒买买炒炒卖卖“地地皮皮”、“楼楼花花”等等牟牟取取暴暴利利的的投投机机行行为为，防防止止扰扰乱乱房房地地产产开开发发和和房房地地产产市市场场发发展展的的行行为为。土土地地增增值值税税以以转转让让房房地地产产的的增增值值额额为为计计税税依依据据，并并实实行行四四级级超超率率累累进进税税率率，对对增增值值率率高高的的多多征征税税，增增值值率率低低的的少少征征税税，充充分分体体现现对对过过高高增增值值收收益益进进行行有效调节的作用。
5、有效调节的作用。 ( (二二) )维维护护国国家家权权益益，防防止止国国家家土土地地增增值值收收益益流流失失，增增加加国国家家财财政政收收入入，土土地地资资源源属属国国家家所所有有，国国家家为为整整治治和和开开发发国国土土投投入入了了巨巨额额资资金金，国国家家理理应应参参与与土土地地增增值值收收益益分分配配，增增加加国国家家财财政收入，用于国家经济建设。政收入，用于国家经济建设。( (三三) )保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产调
6、整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。地产业健康稳定地发展。( (四四) ) 特点特点 ( (一一) )土地增值税以转让国有房地产为征税土地增值税以转让国有房地产为征税对象。我国的土地增值税属于对象。我国的土地增值税属于“土地转移增值土地转移增值税税”的类型
7、，将国有土地、房产的转让收入合的类型，将国有土地、房产的转让收入合并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土并征收。但对转让集体房地产的行为不列入土地增值税的征收范围。地增值税的征收范围。 ( (二二) )征税范围广征税范围广 。一切单位和个人。一切单位和个人, ,不分不分企业经济性质企业经济性质, ,不分内资企业还是外商投资和外不分内资企业还是外商投资和外国企业国企业, ,也不论中国公民个人还是外籍个人也不论中国公民个人还是外籍个人, ,包包括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组括事业单位、国家机关、社会团体以及其他组织织, ,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及附凡转让国有土地使用权、地上
8、的建筑物及附着物并取得收入的着物并取得收入的, ,均为土地增值税的纳税义务均为土地增值税的纳税义务人人, ,都应依照税法规定缴纳土地增值税。都应依照税法规定缴纳土地增值税。 ( (三三) )土地增值税采用超率累进税率。土地土地增值税采用超率累进税率。土地增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让增值税的适用税率采取超率累进税率，以转让应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原应税房地产的增值额为计税依据，按照累进原则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适则设计税率，实行分级计税。增值额高的，适用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，用高税率，纳税多；增值额低的，适用低税率，纳税少，税收负担公平合
9、理，体现了土地增值纳税少，税收负担公平合理，体现了土地增值税的立法精神。税的立法精神。 ( (四四) )在征收管理中，引入了评税法。土地在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额上的建筑物及其附着物所取得的增值额, ,即纳税即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的额不实的, ,应由评估机构对该房屋按照评估出的应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价房屋重
10、置成本价, ,乘以房屋的成新度折扣率乘以房屋的成新度折扣率, ,确确定房产的扣除项目金额定房产的扣除项目金额, ,并用该房产所座落土地并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。即为该房地产的扣除项目金额。 ( (五五) )土地增值税在应税房地产的转让环节土地增值税在应税房地产的转让环节征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税征收，每转让一次征收一次。这一点与营业税类似。类似。第二讲税制要素第二讲税制要素内容：内容：征税范围和纳税人
11、征税范围和纳税人计税依据和适用税率计税依据和适用税率计算方法计算方法注意事项注意事项第一节征税范围第一节征税范围土土地地增增值值税税的的课课税税对对象象是是有有偿偿转转让让国国有有土土地地使使用权及地上建筑物和其他附着物产权。用权及地上建筑物和其他附着物产权。一一、征税范围的一般规定征税范围的一般规定 (一一)土土地地增增值值税税只只对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权的行为课税的行为课税,转让集体土地行为不证税。转让集体土地行为不证税。 (二二)土土地地增增值值税税既既对对转转让让土土地地使使用用权权课课税税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。
12、 (三三)出让国有士地的行为均不证税。出让国有士地的行为均不证税。 (四四)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,则不则不予征税。予征税。具体讲具体讲,包括以下两种情况：包括以下两种情况：1.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接瞻瞻养养义义务务人的行为。人的行为。2.房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人通通过过中中国国境境内内非非营营利利的的社社会会团团、国国家家机机
13、关关将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与教教育育、民民政政和和其其他他社社会会福福利利、公公益益事事业业的的行行为为。其其中中,社社会会团团体体是是指指中中国国青青少少年年发发展展基基金金会会,希希望望工工程程基基金金会会、宋宋庆庆龄龄基基金金会会;减减灾灾委委员员会会、中中国国红红十十字字会会、中中国国残残疾疾人人联联合合会会、全全国国老老年年基基金金会会、老老区区促促进进、以以及及经经民民政政部部门门批准成立的其他非营利的公益性组织。批准成立的其他非营利的公益性组织。 二、征税范围的若干具体规定二、征税范围的若干具体规定1.以房地产以房地产进行投资进行投资、联营、联营2.对于
14、以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营,如果投如果投资、联营的一方以土地资、联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股进行作价入股进行投资或作为联营条件的投资或作为联营条件的(房地产开发企业除外房地产开发企业除外),暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税;但是但是,上述房产再转让的，上述房产再转让的，属于土地增值税征税范围属于土地增值税征税范围。3.2.合作建房合作建房对于一方出地对于一方出地,一方出资金一方出资金,双方合作建房双方合作建房,建成后分房自用的建成后分房自用的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税;但是但是,如如果建成后转让的果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围属于征收土地
15、增值税的范围。3.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的让到兼并企业中的,暂免征土地增值税暂免征土地增值税; 4交换房地产交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收交换双方又取得了实物形态的收入入,按照规定属于征收土地增值税的范围。按照规定属于征收土地增值税的范围。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收视该房地产是否转移产权来确定是否征收
16、土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的产权转让的,属于征收土地增值税的范围。属于征收土地增值税的范围。房地产出租房地产出租,出租人取得了收入出租人取得了收入,但没有发生房但没有发生房地产产权的转让地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。 房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转没有发生房地产权属的转让让,不属于征收土地增值税的范围。不属于征收土地增值税的范围。8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物附着物国家收回或征用国家收回或征用,虽然发生了权属的变更虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入原房地产所有人也取得了收入,但按照土地增但按照土地增值税暂行条例的有关规定值税暂行条例的有关规定,可免征土地增值税。可免征土地增值税。三、土地增值税纳税义务人三、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取并取得收入的单位和
