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1、第五期项目提报1成熟的生活是智慧的成熟的生活是智慧的成熟之作成熟之作智慧人生智慧人生2 20062009, 20062009,智慧城用了四年的时间智慧城用了四年的时间, ,完成了一个长完成了一个长安区项目热销安区项目热销#的神话！的神话！ 那么那么 2010 2010年年 作为运营后的项目第五期作为运营后的项目第五期, ,我们要达到怎样的目标？我们要达到怎样的目标？31 1、20102010年年1212月月3131日之前日之前 实现销售额实现销售额 壹壹 亿元！亿元！2 2、2424个月完成总销额个月完成总销额 的的95%95%！4如何实现？如何实现？5项目本体项目本体12345梳理市场梳理市
2、场价格制定价格制定客层定位客层定位营销策略营销策略6了解项目本体了解项目本体一一7项目区位本案位于长安区子午大道与韦郭本案位于长安区子午大道与韦郭路十字东北角路十字东北角,长安区新行政中心长安区新行政中心北侧北侧.8NSEW韦斗路韦斗路西部大学城西部大学城长长安安南南路路子子午午大大道道项目四至9项目概况项目占地：约项目占地：约51.049Ha51.049Ha总建筑面积：总建筑面积：81376.781376.7其中：其中： 商业建筑面积：商业建筑面积：21172117 住宅建筑面积：住宅建筑面积：66585.0766585.07 车库建筑面积：车库建筑面积：2968.692968.69 地下建
3、筑面积：地下建筑面积：78867886容积率：容积率：5.35.3规划层数：地上规划层数：地上2626层层 1#1#、3#3#楼含楼含2 2层商业层商业 地下地下1 1层层规划户数：规划户数：606606户户户型区间：户型区间：40.70117.5840.70117.58车位：车位：123123个个绿化率：绿化率：35%35%竣工时间：竣工时间：20122012年年1 1月月3131日日注：以上均为标书数据注：以上均为标书数据.10周边配套行政：长安区新行政中心行政：长安区新行政中心商业：盛世商都、郭杜综合市场、家世界、智慧城商务中心等；商业：盛世商都、郭杜综合市场、家世界、智慧城商务中心等；
4、 银行：中国工商银行、中国农业银行；银行：中国工商银行、中国农业银行；健康：郭杜公园、永阳公园、樱花广场、时代广场；健康：郭杜公园、永阳公园、樱花广场、时代广场；交通：交通：600600、K600K600、320320、321321、 322 322、 406 406、407407、408408、409409、 905 905、906906、918918等；等；教育：长安一中、市教育：长安一中、市6161中、中、#高新国际学校、西北大学、高新国际学校、西北大学、#邮电学院、邮电学院、 # #师范大学、西北政法学院、师范大学、西北政法学院、#外国语学院等外国语学院等. .11内部配套：内部配套：
5、 游泳馆、茶艺馆、健身馆、羽毛球场、篮球场；游泳馆、茶艺馆、健身馆、羽毛球场、篮球场；内部配套12项目产品13 1#1#楼、楼、3#3#楼楼户型结构户型结构建筑面积建筑面积 （）（）套数套数面积面积（）（）三室两厅两卫三室两厅两卫117.58 117.58 49495761.46 5761.46 两室两厅一卫两室两厅一卫94.97 94.97 48484558.52 4558.52 两室两厅一卫两室两厅一卫96.10 96.10 49494708.88 4708.88 一室一卫一室一卫40.70 40.70 2323936.12 936.12 一室一厅一卫一室一厅一卫70.10 70.10 1
6、 170.10 70.10 合计合计17017016035.08 16035.08 2#2#、4#4#楼楼户型结构户型结构建筑面积建筑面积 （）（）套数套数面积面积（）（）三室两厅两卫三室两厅两卫117.58 117.58 52526114.20 6114.20 两室两厅一卫两室两厅一卫94.97 94.97 51514843.42 4843.42 两室两厅一卫两室两厅一卫96.10 96.10 52524997.18 4997.18 一室一卫一室一卫40.70 40.70 2424976.82 976.82 一室一厅一卫一室一厅一卫70.10 70.10 1 170.10 70.10 合计合
7、计18018017001.73 17001.73 产品分类14注：以上为注：以上为CADCAD图标注数据图标注数据总计总计户型面积（）户型面积（）套数套数面积（）面积（）所占比例所占比例三房三房117.58117.5820220223751.16 23751.16 29%29%两房两房94.97-96.1094.97-96.1040040038216.01 38216.01 57%57%一房一房40.70-70.1040.70-70.1098984106.30 4106.30 14%14%合计合计70070066073.46 66073.46 产品以产品以9090两房为主两房为主, ,一房、三
8、房相对较少一房、三房相对较少, ,符合市场主流需求符合市场主流需求. .1516两两 房房94.9794.97两两 房房96.1096.1017三三 房房117.58 117.58 18产品总结优势：优势： 随着几个项目的项目的先后开发随着几个项目的项目的先后开发, ,长建集团的品牌优势在区域内逐步体现；长建集团的品牌优势在区域内逐步体现； 智慧城五期属典型的成熟性物业智慧城五期属典型的成熟性物业, ,有前三期铺垫有前三期铺垫, ,积累了大量客户；积累了大量客户； 区域日渐成熟区域日渐成熟, ,尤其是毗邻西部大学城尤其是毗邻西部大学城, ,为项目增加了浓郁的人文气息；为项目增加了浓郁的人文气息
9、； 连接市区的几条主要交通干道都已通车连接市区的几条主要交通干道都已通车, ,路网便捷；路网便捷； 产品配置较为合理产品配置较为合理,90,90大两房配以大两房配以120120的标准三房与少量一房的标准三房与少量一房, ,形成阶梯式形成阶梯式配给配给, ,能够满足多重客户需求能够满足多重客户需求, ,尤其是周边的知识型客群尤其是周边的知识型客群. .劣势：劣势： 产品本身相似度比较高产品本身相似度比较高, ,将出现与周边其他同质项目争夺全市市场的局面；将出现与周边其他同质项目争夺全市市场的局面； 产品为产品为5050年产权年产权, ,会对客户心里产生一定影响会对客户心里产生一定影响. .19市
10、场定位 本案产品规划中本案产品规划中5.35.3的容积率、的容积率、44.3%44.3%的建筑密度、的建筑密度、35%35%的绿化率、的绿化率、9595的平均户型面积、的平均户型面积、2626层的高层建筑体态层的高层建筑体态都说明了本案是典型的都说明了本案是典型的以自住为主的精品中端市场以自住为主的精品中端市场20梳理市场梳理市场二二212009年#市场回顾高速反弹的高速反弹的20092009年已经落下帷幕年已经落下帷幕, ,这一这一年年#商品房市场总销售商品房市场总销售1337.61337.6万万, ,与与去年相比增长去年相比增长99.97%,99.97%,与疯狂的与疯狂的20072007年
11、年相比也增长相比也增长39.62%39.62%；市场全年延续了；市场全年延续了生机生机, ,成交保持高位运行成交保持高位运行, ,没有大幅回没有大幅回落的表现落的表现, ,只有大幅上涨的迹象只有大幅上涨的迹象,2009,2009年年1212月月#楼市火爆冲刺中完美收官楼市火爆冲刺中完美收官. .20092009年完美收官年完美收官 221. 1. 政策末班车的影响在很大程度上透支了未来市场需求政策末班车的影响在很大程度上透支了未来市场需求, ,同时也推动了房价的非同时也推动了房价的非理性上涨理性上涨 . .2. 2.供需双方心态已调整供需双方心态已调整, ,追涨情节带动很多犹豫不绝客户提前进入
12、市场追涨情节带动很多犹豫不绝客户提前进入市场. .3. 3.目前目前#市场短线投资投机客较少市场短线投资投机客较少, ,绝大多数投资客为长线投资绝大多数投资客为长线投资, ,宜住、宜租、宜住、宜租、宜转让宜转让. .造成这一现象的根本原因在于通胀预期、流动性充裕造成这一现象的根本原因在于通胀预期、流动性充裕, ,归根结底是由于归根结底是由于上半年极度宽松货币政策所致上半年极度宽松货币政策所致. .4. 4.购房退税政策年底到期购房退税政策年底到期, ,来年已确定不会延续来年已确定不会延续, ,加上银行房贷政策收紧风声四起加上银行房贷政策收紧风声四起, ,一定程度上形成了购房的恐慌情绪一定程度上
13、形成了购房的恐慌情绪. .0909年热销的主要原因年热销的主要原因232010年年12月月#市场分析市场分析自自20092009年年1212月到月到20102010年年2 2月份月份, ,随着中央随着中央对不断楼市调控对不断楼市调控, ,政策密集出台政策密集出台,2010,2010年年1 1月月#商品房市场一路飙增的销量渐露商品房市场一路飙增的销量渐露疲态疲态. .20102010年年2 2月月#市商品房新批准预售面积市商品房新批准预售面积113.44113.44万平方米万平方米, ,截至截至2 2月月2828日日,2010,2010年年1 1、2 2月月#市累计商品房新批准预售面积为市累计商
14、品房新批准预售面积为183.2183.2万平方米万平方米, ,同比增长同比增长79.88%,79.88%,其中普其中普通住宅面积为通住宅面积为153.38153.38万平方米万平方米, ,同比增长同比增长90.25%.90.25%.成交量下滑成交量下滑,春节长假及政策环境影响较大春节长假及政策环境影响较大 242010年年#市场展望市场展望20102010年市场供应维持高位运行年市场供应维持高位运行20092009年年,#,#已成交土地已成交土地319319万万, ,远超远超0707、0808年年. .若将若将0808、0909年的成交土地转化为年的成交土地转化为20102010年市场供应年市
15、场供应, ,预计将有预计将有1200180012001800万的供应量万的供应量. .加上加上0808年前成交土地仍未形成的供应年前成交土地仍未形成的供应, ,将会轻松突破将会轻松突破20002000万大关万大关. .值得注意的是值得注意的是,#,#的城中村改造也将会加大市场供应量的城中村改造也将会加大市场供应量.09.09年年7 7月月,#,#公布公布8383个合法城中村改造个合法城中村改造项目项目. .而到而到20112011年年,#,#市将启动市区市将启动市区286286个城中村中个城中村中143143个城中村的改造个城中村的改造, ,基本完成二环路以内基本完成二环路以内7272个城中村
16、的改造个城中村的改造. .这将急剧扩充市场供给这将急剧扩充市场供给. .25供需两旺供需两旺,市场将维持平稳市场将维持平稳上上图图是是20092009年年111111月月市市场场供供应应量量与与需需求求量量的的对对比比, ,供供求求比比为为1:1.17,1:1.17,市市场场供供不不应应求求. .预计预计20102010年市场供应在年市场供应在20092009年市场需求刺激下年市场需求刺激下, ,将会大幅提升将会大幅提升. .26预计预计20102010年年#市场继续向好市场继续向好, ,增长幅度将会趋于平稳增长幅度将会趋于平稳20102010年中央经济工作会议两条内容对明年房地产市场走向有着至关重要的影响：年中央经济工作会议两条内容对明年房地产市场走向有着至关重要的影响： 提高宏观调控水平提高宏观调控水平, ,保持经济平稳较快发展保持经济平稳较快发展. . 加大经济结构调整力度加大经济结构调整力度, ,提高经济发展质量和效益提高经济发展质量和效益. .要以扩大内需特别是增加居民消要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点费需求为重点增加普通商品住房供给增加普通商品住房供给, ,支持居民
