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1、康桥上城品康桥上城品20092009年营销推广策略方案年营销推广策略方案钧城地产中国营销机构钧城地产中国营销机构二二九年四月二十一日九年四月二十一日钧城地产简介#机构#机构#机构#机构北京机构#机构#机构#机构#机构#机构#机构#总部 公司成立于2003年,通过近6年的快速发展,业务区域由华南区域延展至华北、东北、西南区域；稳步进入#、北京、#、#、#、#、#、#等10多个国内重要一二线城市；在#区域更是深入发展至#、#、#、#等三/四线城市；业务范围覆盖前期策划、销售代理、营销顾问、广告推广及招商代理等方面；并拥有像保利地产、#建业、#华润、#特房、#天泰、#达利、新田置业、盛润置业、贞元集
2、团、融侨集团等在地产有广泛影响的区域型重量级客户.1 1：#国贸中心国贸中心 #国贸中心项目位于#市农业路与花园路交叉口,#市中心首屈一指综合体大盘,#首个城中村改造项目,76万总建筑体量、16万商业体量、大商旗舰店、家乐福等,产品覆盖小户型公寓、甲级写字楼、独立商业MALL、商业步行街、酒店等.钧城地产中国钧城地产中国#区域作品精选区域作品精选2 2：建业联盟新城：建业联盟新城 建业联盟新城项目位于郑东新区农业东路,总占地为800亩,为郑东新区最大的居住大盘,作为#豪宅旗帜,其每期产品价格均创造了当年市场之最,项目均价从4300元/平方米已上升至11000元/平方米.项目规模：800亩产品型
3、态：别墅、多层、商业、写字楼开发分期：6期3 3：#建业森林半岛建业森林半岛建业森林半岛项目位于#市东风路绿茵公园,为#市区的居住豪宅大盘,产品类型覆盖别墅、小高层、高层及独立商业街,目前别墅均价达12000元/平方米,高层均价超6500元/平方米.项目规模：324亩产品型态：别墅、小高层、高层、商业步行街开发分期：4期4 4：建业壹品城邦：建业壹品城邦#建业壹品城邦位于#路,作为曾经的#的地王项目,预计将成为#新豪宅的旗帜,销售均价将达到9000元/平方米以上.项目规模：56亩产品型态：小高层、社区底商、别墅开发分期：2期5 5：建业壹品城邦：建业壹品城邦#建业壹品城邦位于#路与九都路,是建
4、业09年在#的地标项目,销售均价将达到4000元/平方米以上.项目规模：21万产品型态：高层、社区底商开发分期：3期6 6：上街建业森林半岛：上街建业森林半岛建业上街森林半岛项目位于#市上街区,规划为#市上街区的居住豪宅大盘,产品类型覆盖多层、小高层、高层及独立商业街,规划体量超过40万平方米.项目规模：256亩产品型态：多层、小高层、高层、社区底商、酒店开发分期：4期7 7：#盛润国际广场盛润国际广场位于金水大道,写字楼体量 超过6.5万平方米,商业体量超过3.5万平方米.项目规模：100000平方米产品型态：写字楼、商业开发分期：1期8 8：#四季花城四季花城#四季花城项目位于金水区王寨路
5、与中方园路交汇处,占地面积300亩,多层建筑,分3期开发.项目一期08年6月开盘,09年4月交房,周期内基本实现销售结转清盘.9 9：#绿地原盛国际绿地原盛国际绿地原盛国际项目位于金水东路与东风东路交汇处,38万平方米综合体.1010：#滨江国际星城滨江国际星城 滨江国际星城项目位于#市大闸路东段,紧临市政最大#公园,区域位置优越,#首个高层居住大盘,总建筑体量超100万平方米,产品类型包括普通住宅、公寓、商业、产权酒店及写字楼等.项目规模：300亩产品型态：别墅、小高层、高层、酒店式公寓、社区底商开发分期：5期1111：#关帝上城关帝上城 关帝上城项目位于#市#区域,紧临市政#公园和关帝庙,
6、作为当今#第一大商业大盘,商业部分体量超过7万平方米,包括独立商业MALL、商业步行街及社区底商等.项目规模：800亩产品型态：别墅、多层、小高层、高层、商业步行街开发分期：6期1212：#华商世贸项目华商世贸项目位于#市神火大道核心地段,规划总体量超过35万平方米,作为#市首个城市综合体项目,覆盖了住宅、公寓、写字楼及商业.项目规模：35万平方米产品型态：公寓、写字楼、商业开发分期：3期1313：#枫林水郡项目枫林水郡项目3 3期期位于#市铁西区,为#市贞元集团的龙头大盘,项目总占地超过1000亩,3期为项目的核心部分,包括商业及写字楼,规划体量超过15万平方米.其他区域代表项目其他区域代表
7、项目我们相信通过这次提案能够回答以下问题：三期的战略目标？商业和住宅如何实现互动？商业营销执行如何实现价值最大化？住宅营销执行如何实现品牌/效益最大化？为了这个答案为了这个答案,我们做了些什么？我们做了些什么？我们的步骤我们的步骤第一章 我们看市场第二章 项目发展目标第三章 项目面临问题第四章 项目核心价值第五章 项目营销策略 5.1 商业营销推广策略 5.2 住宅营销推广策略第一章第一章 我们看市场我们看市场我我们们详详细细考考察察项项目目及及周周边边情情况况和和竞竞争争参参考考项项目目！周边项目：交通、水景、健康、新加周边项目：交通、水景、健康、新加坡风情、现代主义、古典主义坡风情、现代主
8、义、古典主义中原区楼市分析中原区楼市分析区域现状与前景区域楼市概况区域市场小结n区域现状与前景区域现状与前景 中原区位于市区西部,是#市最早的建成区之一,素有#西大门之称.辖区面积97.1平方公里,其中城区面积24平方公里.下辖1个镇,10个办事处,总人口56万,外来流动人口约为30万,中原区人口规模近百万.#最具居住价值的区域最具居住价值的区域经济保持的稳速增长,居民可支配收入有明显的提高,但相对其他区域仍有一定的差距.工业老城区工业老城区区域市场概况区域市场概况04-0804-08年中原区消化总量为年中原区消化总量为365.02365.02万万, ,年均增幅年均增幅3.7.3.7. 中原区
9、商品房销售均价稳定在中原区商品房销售均价稳定在35003500元元/ /上下上下, ,与全市与全市45004500均价相比均价相比, ,有很有很大差距大差距. . 上半年受整体局势的影响中原区价格波动幅度较大上半年受整体局势的影响中原区价格波动幅度较大, ,呈下降趋势呈下降趋势, ,下半年中原下半年中原区商品房销售均价处于上升势头区商品房销售均价处于上升势头, ,全年均价处于下降趋势全年均价处于下降趋势. . n中原区住宅市场分析中原区住宅市场分析区域中心楼盘区域中心楼盘区域主要楼盘区域主要楼盘区域标志楼盘区域标志楼盘区域小户型公寓区域小户型公寓景景园园、祥祥和和里里、怡怡心心苑苑、鑫鑫苑国际
10、广场、秦岭蓝天佳园苑国际广场、秦岭蓝天佳园中中原原新新城城、世世界界城城、上上城城品品、阳阳光光新新干干线线、绿绿都都城城、蔚蔚蓝蓝港湾港湾升升龙龙国国际际中中心心、汉汉飞飞金金沙沙国国际、康桥华城际、康桥华城鑫鑫苑苑国国际际广广场场、中中原原新新城城、升龙国际中心升龙国际中心中原区主要楼盘信息中原区主要楼盘信息项目名称项目名称占地占地面积面积建筑建筑面积面积产品类型产品类型均价均价主力户型主力户型主力总价主力总价核心卖点核心卖点中原新城760亩180万高层、小高层45001053房852房3050万地段、户型、配套威尼斯水城705亩64万 高层47001023房882房4147万景观、规模、
11、产品康桥上城品108亩20万小高层45001003房752房3345万户型、规划正商颍河港湾26亩5万多层、小高45001183房802房3653万价位、户型正商蔚蓝港湾62亩8万多层4400682房30万价位、户型长城阳光新干线1000亩200万多层、小高层、高层41001223房822房3350万地段、配套绿都城350亩38万多层、高层4300903房45万户型、规模晶华城120亩20万多层、小高层40671333房802房3254万户型、价位金源城上城40亩8万小高层420073892房891233房3045万户型、配套世界城300万高层规模、地段、配套区域标志楼盘情况区域标志楼盘情况项
12、目项目 地段地段规模规模总套数总套数主力户型主力户型目标群体目标群体核心卖点核心卖点升龙国际中心大学路政通路交叉口32万4236套1343房902房项目周边地段汉飞金沙国际金水路沙口路交叉口33万一期654套1203房802房项目周边地段、价位亚星盛世家园嵩山路长江路交叉口260亩3845套1133房702房项目周边以及市区景观康桥华城大学路陇海路交叉口29万3899套451房852房1303房项目周边以及市区地段 区域存在市场影响力较强的项目区域存在市场影响力较强的项目, ,凭借自身良好的定位和价值凭借自身良好的定位和价值, ,在推出后引起市场在推出后引起市场良好的反映良好的反映, ,一度出
13、现热销一度出现热销. .区域小户型公寓产品情况区域小户型公寓产品情况项目项目 地段地段面积区间面积区间总套数总套数消化情况消化情况定位定位目标群体目标群体升龙国际中心大学路政通路交叉口36-774236套34%公寓项目周边以及市区鑫苑国际城市花园二期棉纺路嵩山路交叉口39545257套80%公寓+SOHO项目周边以及市区中原新城陇海路前进路交叉口38552187套28%公寓项目周边以及市区长城康桥华城大学路陇海路交叉口40553899套80%SOHO公寓项目周边以及市区金峰金岸国际铭功路泰康路交叉口2859951套6%公寓项目周边以及市区鑫苑国际广场建设路百花路交叉口4488536套92%SO
14、HO公寓项目周边以及市区 区域小户型投放量较大区域小户型投放量较大, ,呈现出供大于求的局面呈现出供大于求的局面, ,目前小户型成为共有的销售障目前小户型成为共有的销售障碍碍, ,这与区域自身的消费特性有很大的关系这与区域自身的消费特性有很大的关系, ,小户型产品的投放需要慎重定位小户型产品的投放需要慎重定位. .项目项目总套数总套数可售套数可售套数已售套数已售套数总面积总面积可售面积可售面积已售均价已售均价元元/ /中原新城4183294412393624022423994438.28绿 都 城33958782517313392799743805.61永威鑫城1143101104213040
15、8222713615颖河港湾64534929652200293824492.57鹏飞花园1691125715439112554239.75周边在售项目销售情况此外,东有省电力系统定向开发的龙源小区仅商业对外发售、西有永威西苑工程未启动,但开始积累客户,其80多平方米的中小户型正面竞争!、北有华北石油局定向开发的昆仑华府项目部分对外.中原区区域消化量74.22万,总体呈现下降趋势,08年下半年基本保持在5万每月的消化速度.中原区区域商品房投放量116.69万.受政策和大环境的影响08年上半年投放量环比07年下半年有明显的下降趋势. 从从0707年年6 6月份至月份至0808年年1010月份月份,
16、 ,中原区供求比中原区供求比1 1：0.6,0.6,存量商品房存量商品房42.4742.47万万. .原因原因分析：一方面受经济下跌加重的观望态势的影响；另一方面区域产品投放存在同质分析：一方面受经济下跌加重的观望态势的影响；另一方面区域产品投放存在同质化和集中化的问题；另外区域相对落后发展的现状和消费能力也是重要影响因素化和集中化的问题；另外区域相对落后发展的现状和消费能力也是重要影响因素. .产品投放与消化情况产品投放与消化情况项目名称项目名称客户来源客户来源年龄结构职业购房因素置业目的中原新城 以中原区、二七区、金水区为主约占85%；巩义、上街等地市为辅约占15%。以35-50为主。 以私营企业主、政府公务员、企业高管为主。地段、户型、配套、价位自住和投资。康桥上城品 以中原区、二七区、金水区为主约占80%；巩义、上街等地市为辅约占20%。以30-45为主。 以私营企业主、政府公务员、企业管理层、城市白领为主。 户型、楼盘品质自住和投资。威尼斯水城 以中原区、二七区、金水区为主约占75%；巩义、上街等地市为辅约占25%。以35-45为主。 以私营企业主、政府公务员、企业高管为主。
