《知与行之项目运营管理课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《知与行之项目运营管理课件（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、知与行之项目运营管理课件龙湖知与行之项目运营管理主讲人:董老师2011年3月19日于 成都知与行之项目运营管理课件龙湖运营体系知与行之项目运营管理课件建立龙湖运营体系目的n n规范、统一规范、统一标准和流程，并规范、统一标准和流程，并ITIT化，提高运营效化，提高运营效率、避免不同项目间运营质量大起大落率、避免不同项目间运营质量大起大落n n共享、规模资源共享、发挥集团规模效应资源共享、发挥集团规模效应n n公开、透明运营信息公开、透明，降低风险、支持决策运营信息公开、透明，降低风险、支持决策n n复制、快速帮助新公司、新项目快速实现正常运营，支持帮助新公司、新项目快速实现正常运营，支持多区域
2、、多项目运营多区域、多项目运营知与行之项目运营管理课件运营组织架构运营组织架构知与行之项目运营管理课件职能型组织n n优点：优点： 无重复工作无重复工作 职能优异职能优异n n缺点：缺点： 狭隘、不全面狭隘、不全面 反映缓慢反映缓慢 不注重客户不注重客户地区公司总经理工程造价副总营销研发副总财务副总发展部经理人力资源经理工程部经理造价采购部经理研发部经理营销部经理财务部经理行政部经理知与行之项目运营管理课件项目型组织n n优点：优点： 能控制资源能控制资源 向客户负责向客户负责n n缺点：缺点： 成本低效成本低效 项目间缺乏知识信息交流项目间缺乏知识信息交流地区公司总经理项目A项目经理项目B项
3、目经理财务副总 发展部经理 人力资源经理工程经理成本经理研发经理营销经理工程经理成本经理研发经理营销经理知与行之项目运营管理课件矩阵式组织知与行之项目运营管理课件矩阵型组织n n优点：有效利用资源有效利用资源职能专业知识可供所有项目使用职能专业知识可供所有项目使用促进学习、交流知识促进学习、交流知识沟通良好沟通良好注重客户注重客户n n缺点：双层汇报关系双层汇报关系需要平衡权力需要平衡权力知与行之项目运营管理课件 计划管理计划管理知与行之项目运营管理课件计划管理的目的n n房地产是一个资源整合行业，计划是将所有资源进行有序、有效整合的主线n n房地产开发是项目开发，计划管理是项目管理最重要的部
4、分n n实现集团高周转战略知与行之项目运营管理课件怎么做好计划管理n n关键目标明确、必达n nWBS工作分解、团队成员得到明确工作指令n n资源均衡使用n n动态反馈、调整及时知与行之项目运营管理课件计划管理体系n n定义集团关键节点n n提供集团项目计划指导模板n n建立集团计划管理平台项目总监向项目团队成员发出明确工作指令项目总监向项目团队成员发出明确工作指令全景计划一目了然全景计划一目了然快速及时反馈、调整快速及时反馈、调整系统自动督促、提醒系统自动督促、提醒知与行之项目运营管理课件一、项目基本开发流程一、项目基本开发流程二、项目开发关键控制点项目开发关键控制点三、三、公司计划管理体系
5、公司计划管理体系知与行之项目运营管理课件一、项目基本开发流程一、项目基本开发流程投资决策投资决策土地购买土地购买项目设计项目设计项目建设项目建设项目销售项目销售项目交房项目交房知与行之项目运营管理课件二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点投资决策投资决策投资决策投资决策土地购买土地购买土地购买土地购买项目启动项目启动项目启动项目启动n n明确项目投资决策明确项目投资决策n n确定土地权属确定土地权属n n确定土地资金支付计划确定土地资金支付计划n n签定国土合同签定国土合同n n取得设计条件取得设计条件n n办理国土证办理国土证n n拆迁及交地拆迁及交地n n建立项目团队建立项目团队n
6、n完成前期调研完成前期调研n n完成项目启动会完成项目启动会知与行之项目运营管理课件概念设计概念设计概念设计概念设计方案设计方案设计方案设计方案设计初步设计初步设计初步设计初步设计n n概念设计概念设计n n确定概念中标方案确定概念中标方案n n方案设计方案设计n n方案上会并取得方案审查意见书方案上会并取得方案审查意见书n n初步设计初步设计n n初设上会并取得初设审查意见书初设上会并取得初设审查意见书n n办理建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证n n下达项目目标成本下达项目目标成本二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点知与行之项目运营管理课件施工图设计施工图设计施工图设计施工图
7、设计施工准备施工准备施工准备施工准备n n施工图设计施工图设计n n施工图审查施工图审查n n景观概念方案设计景观概念方案设计n n景观扩初设计景观扩初设计n n景观施工图设计景观施工图设计n n取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证n n取得建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证n n考察并确定施工单位及监理单位考察并确定施工单位及监理单位n n完成招投标手续完成招投标手续n n办理施工许可证办理施工许可证n n完成项目管理大纲完成项目管理大纲n n完成三通一平完成三通一平景观设计景观设计景观设计景观设计二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点知与行之项目运营管理课件项目建设项目
8、建设项目建设项目建设项目销售项目销售项目销售项目销售n n基础工程基础工程n n主体结构施工到可主体结构施工到可售状态售状态n n主体结构封顶主体结构封顶n n砌体抹灰砌体抹灰n n内装内装/ /外装外装/ /设备安设备安装工程装工程n n精装修工程精装修工程n n室外管网室外管网/ /道路工道路工程程n n景观绿化施工景观绿化施工n n导示系统施工导示系统施工n n项目销售策略方项目销售策略方案（方案版案（方案版/ /初初设版设版/ /预热版预热版/ /开盘开盘版版/ /强销版强销版/ /持续版持续版/ /尾盘版）尾盘版）n n推广推广n n开盘开盘n n销售销售售楼处样板房售楼处样板房售楼
9、处样板房售楼处样板房建设建设建设建设n n选址、定位选址、定位n n建筑设计建筑设计n n精装修设计精装修设计n n景观设计景观设计n n土建施工土建施工n n环境施工环境施工n n精装修施工精装修施工n n装饰装饰二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点知与行之项目运营管理课件竣工移交竣工移交竣工移交竣工移交业主业主业主业主入住入住入住入住商场商场商场商场开业开业开业开业项目项目项目项目结束结束结束结束n n竣工验收备案竣工验收备案n n物业移交物业移交n n向业主交房向业主交房n n项目总结项目总结二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点知与行之项目运营管理课件项目实施工作总进项目
10、实施工作总进度计划度计划项目资金计划项目资金计划项目整体进度计划项目整体进度计划三、公司计划管理体系三、公司计划管理体系知与行之项目运营管理课件三、公司计划管理体系三、公司计划管理体系 1 2 3 4 5知与行之项目运营管理课件1 1、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整 项目整体进度计划需明确各阶段关键性节点征地立项选址定点国土证办理土地移交概念设计及批复方案设计及批复初步设计及批复三通一平施工图设计及审查施工招投标施工许可证办理基础开工样板房售楼部建设开盘销售竣工备案知与行之项目运营管理课件1 1、项目整体进
11、度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整序号序号序号序号阶阶阶阶段段段段编编编编制制制制时间时间时间时间编编编编制依据制依据制依据制依据1 1项项目整体目整体进进度度计计划（划（预预预预控版控版控版控版）取得取得项项目后目后5 5日内日内项项目关目关键节键节点点2 2项项目整体目整体进进度度计计划（划（正式版正式版正式版正式版）土地土地权权属确定（或基本确属确定（或基本确定）或定）或项项目正式启目正式启动动前前项项目关目关键节键节点点3 3项项目整体目整体进进度度计计划（划（年年年年月月月月调调调调整版整版整版整版）预计项预计
12、项目关目关键节键节点会点会发发生生重大重大变变化化时时：包括但不：包括但不限于某期限于某期项项目的开工、目的开工、开放、开开放、开盘盘、竣工、竣工时间时间变变化化1 1、项项目关目关键节键节点；点；2 2、就、就该项该项目具体情况目具体情况认为认为需要关注的控制点或里程需要关注的控制点或里程碑碑事件。事件。项目整体进度计划的编制和调整可分为三个阶段：知与行之项目运营管理课件1、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整计计计计划划划划编编编编制制制制责责责责任人任人任人任人公司公司总经办总经办开开发发拓展拓展总监总监计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人项项目
13、负责人目负责人计划专员计划专员项目相关专员项目相关专员计划编制时间计划编制时间计划编制时间计划编制时间取得土地后的取得土地后的5 5日内日内计计计计划送达划送达划送达划送达对对对对象象象象总经总经理理公司各部公司各部门负责门负责人人计计计计划划划划执执执执行信息反行信息反行信息反行信息反馈馈馈馈责任人责任人项目负责人项目负责人形式形式月度计划执行情况月度计划执行情况反馈对象反馈对象公司总经办公司总经办知与行之项目运营管理课件2 2、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整 项目实施工作总进度计
14、划是以建设项目的单位工程和室外工程为对象，编制深度要达到主要子分部工程。知与行之项目运营管理课件2 2、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整项目实施工作总进度计划项目前期准备工作进度计划项目施工控制进度计划（子分部）项目设计工作进度计划项目主要材料设备准备计划公司各职能部门配合工作要点知与行之项目运营管理课件2 2、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整计计计计划划划划编编编编制制制制责
15、责责责任人任人任人任人公司公司项项目目负责负责人人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划专员计划专员项目专员及各部门职能负责人项目专员及各部门职能负责人计划编制时间计划编制时间计划编制时间计划编制时间项目前期准备工作开展初期编制项目前期准备工作开展初期编制编制时间编制时间1515天天计计计计划送达划送达划送达划送达对对对对象象象象公司公司总经办总经办及相关部及相关部门门公司公司项项目目团队团队工程工程师师总总包施工包施工单单位、位、监监理理单单位位计计计计划划划划执执执执行信息反行信息反行信息反行信息反馈馈馈馈责任人责任人项目负责人项目负责人形式形式月度检查月度检查反馈对
16、象反馈对象公司各职能部门公司各职能部门知与行之项目运营管理课件3 3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整 施工方项目施工总进度计划编制的主体为施工单位： 1）是以项目单位工程和室外工程为对象； 2）编制深度要达到主要分项工程。 知与行之项目运营管理课件3 3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整 在编制过程中应符合下列规定： 1）总包施工方项目经理必须考虑各专业分包方进度，结合公司编制的项目实施工作总进度计划中的项目施工进度控制计划，编制完整的项目施工综合进度计划； 2）施工总进度计划应依据施工合同、施工进度目标、工期定额、有关技术经济资料、施工部署与主要工程施工方案等编制。 3）施工总进度计划的内容应包括:编制说明，施工总进度计划表，分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表，资源需要量及供应平衡表等。 4）施工方必须提出主要分项工程的工程量，同时，劳
