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1、物业管理费的定价方式物业管理费的定价方式：2004年年1月月1日实施日实施物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法之前之前v政府指导价政府指导价v市场调节价市场调节价2004年年1月月1日实施日实施物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法之后之后v政府指导价政府指导价v市场调节价市场调节价从从20042004年年1 1月月1 1日起针对物业管理费用收取标准，日起针对物业管理费用收取标准，政府物价不再审批、不再备案政府物价不再审批、不再备案2022/4/231物业管理服务费定价与收课件 目的：强化物业服务合同意识目的：强化物业服务合同意识物业服务收费标准确定：物业服务收费标准确定：政府指导价政府
2、指导价合同约定合同约定市场调节价市场调节价合同约定合同约定物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法从从20042004年年1 1月月1 1日日的实施的实施政府物价不再审批、不再备案政府物价不再审批、不再备案政府物价部门对物业服务收费审批、备案属政府物价部门对物业服务收费审批、备案属于违法行为！于违法行为！-违反违反中华人民共和国中华人民共和国价格法价格法以及以及物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费不再由政府物价部门审批、备物业服务收费不再由政府物价部门审批、备案改以案改以物业服务合同物业服务合同约定为准约定为准2022/4/232物业管理服务费定价与收课件以政府定价方式管理物业
3、服务收费的弊端以政府定价方式管理物业服务收费的弊端：不利于物业管理企业提高服务质量不利于物业管理企业提高服务质量制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权因定价标准不客观产生了大量矛盾因定价标准不客观产生了大量矛盾政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展场的发展违反违反中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法以及以及物业服物业服务收费管理办法务收费管理办法的法律、法规规定的法律、法规规定物业服务费用定价核心物业服务费用定价核心-合同约定合同约定物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在物业服务合同应当与业主
4、协商确定，协商的基础在于大家业主共同决策于大家业主共同决策2022/4/233物业管理服务费定价与收课件所有权人决策权的变化：所有权人决策权的变化：v业主共同决定的事项，业主共同决定的事项，物权法物权法使与原使与原物业物业管理条例管理条例中双过半决策方法发生根本变化：中双过半决策方法发生根本变化：v原原条例条例的的“ “双过半双过半” ”：v物权法物权法的的“ “新双过半新双过半” ”：为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有效证据，双过双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制2022/4/234物业管理服务费定价与收课件物业管理企业不能单方面改变物业服务收
5、费物业管理企业不能单方面改变物业服务收费标准标准v物业服务收费标准是物业服务合同的核心物业服务收费标准是物业服务合同的核心内容内容v改变物业服务收费标准本质上就是改变物改变物业服务收费标准本质上就是改变物业服务合同的核心内容业服务合同的核心内容v改变物业服务收费标准应该首先进行收费改变物业服务收费标准应该首先进行收费标准的核算，并按照标准的核算，并按照物权法物权法规定：规定：“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意且占总人数过半数的业主同意 ”，在此基，在此基础上，以物业服务合同中书面明确约定础上，以物业服务合同中书面明确约定2022
6、/4/235物业管理服务费定价与收课件物业服务定价成本监审办法物业服务定价成本监审办法 国家发展改革委、建设部国家发展改革委、建设部2007年年9月月10日颁布日颁布“发改价格发改价格20072285号号”适用对象：政府指导价确定物业服务收费标适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本准，即物业服务社会平均成本负责：政府价格主管部门组织实施，房地产负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合主管部门配合物业服务定价成本监审原则：物业服务定价成本监审原则： 合法性原则合法性原则 相关性原则相关性原则 对应性原则对应性原则 合理性原则合理性原则2022/4/236物业管
7、理服务费定价与收课件物业服务定价成本构成：物业服务定价成本构成： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等-即即人工费人工费人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用 基本工资基本工资社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育社
8、会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公积金等保险、住房公积金等按规定提取的福利费：按规定提取的福利费：v福利基金，按工资总额的福利基金，按工资总额的14%计算计算v工会基金，按工资总额的工会基金，按工资总额的2%计算计算v教育基金，按工资总额的教育基金，按工资总额的1.5%计算计算加班费，包括日常加班和节日加班加班费，包括日常加班和节日加班服装费服装费工服洗涤费工服洗涤费2022/4/237物业管理服务费定价与收课件制度工作时间的计算：制度工作时间的计算： v年工作日：年工作日：365天天-104天（休息日）天（休息日）-11天（法天（法定节假日）定节假日）250天
9、天v季工作日：季工作日：250天天4季季62.5天天/季季v月工作日：月工作日：250天天12月月20.83天天/月月工作小时数的计算：工作小时数的计算： v以月、季、年的工作日乘以每日的以月、季、年的工作日乘以每日的8小时。小时。每个岗位需要工作的人数计算：每个岗位需要工作的人数计算： v（365天天24小时）小时）（250天天8小时）小时）4.382022/4/238物业管理服务费定价与收课件日工资、小时工资数的折算：日工资、小时工资数的折算： v按照劳动法第五十一条的规定，法定节假日按照劳动法第五十一条的规定，法定节假日用人单位应当依法支付工资用人单位应当依法支付工资。v即折算日工资、小
10、时工资时不剔除国家规定的即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的11天法定节假日天法定节假日v据此，日工资、小时工资的折算为：据此，日工资、小时工资的折算为：日工资：日工资：v月工资收入月工资收入月计薪天数月计薪天数小时工资：小时工资：v月工资收入月工资收入（月计薪天数（月计薪天数8小时）小时）月计薪天数月计薪天数：v（365天天-104天）天）12月月21.75天天2022/4/239物业管理服务费定价与收课件2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用维护费用物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是
11、指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用的正常使用和运行、维护保养所需的费用不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用更新、改造费用 v维修费维修费v保养费保养费v日常运行费，主要是能源消耗日常运行费，主要是能源消耗v装修费装修费v康乐设施费康乐设施费v低值易耗品耗费、杂项费用低值易耗品耗费、杂项费用2022/4/2310物业管理服务费定价与收课件电梯运行费用计算：电梯运行
12、费用计算： v主要是电梯电费主要是电梯电费v电梯电费电梯电费电梯功率电梯功率功率因素功率因素电梯有效利用电梯有效利用系数系数 365 365天天2424小时小时1212月月电费单价电费单价v电梯功率电梯功率-电梯铭牌上标注电梯铭牌上标注v功率因素功率因素-电梯铭牌上标注电梯铭牌上标注v电梯有效利用系数电梯有效利用系数-根据实际经验，从同类根据实际经验，从同类型物业实际运行中统计获得型物业实际运行中统计获得v365天天24小时小时-电梯每年运行开启时间电梯每年运行开启时间v12月月-表明是计算每月电梯运行费用表明是计算每月电梯运行费用v电费单价电费单价-供电部门所收取的每度用电的单供电部门所收取
13、的每度用电的单价价2022/4/2311物业管理服务费定价与收课件3.物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费费 v绿化工具费绿化工具费v劳保用品费劳保用品费v绿化用水费绿化用水费v农药化肥种子费农药化肥种子费v杂草清运费杂草清运费v园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等2022/4/2312物
14、业管理服务费定价与收课件4.物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等 v清洁工具购置费清洁工具购置费v劳保用品费劳保用品费v清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡抛光机的折旧、消耗材料等抛光机的折旧、消耗材料等v化粪池清理费化粪池清理费v垃圾清运费垃圾清运费v水池清洗、检验费水池清洗、检验费v其它费用
15、其它费用2022/4/2313物业管理服务费定价与收课件5.物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等务企业支付的服装费等其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备 v保安系统日常运行及维修保养费保安系统日常运行及维修保养费v日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电池、电筒等购置费池、电筒等购置费v保安人员人身保险费保安人
16、员人身保险费-意外伤害保险意外伤害保险v保安用房和保安人员住房租金保安用房和保安人员住房租金2022/4/2314物业管理服务费定价与收课件6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用保险费用物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准为准 v火灾保险、机械损坏险等财产保险火灾保险、机械损坏险等财产保险v公众责任保险公众责任保险v雇主责任保险雇主责任保险v社会保险（一般包含在人工费中，特别注社会保险（一般包含在人工费中，特别注意不能重复计算）意不能重复计算）2022/4/2315物业管理服务费定价与收课件7.办公费办公费办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租
