XX县城镇低效用地再开发工作实施意见

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1、XX县城镇低效用地再开发工作实施意见为深入贯彻落实节约集约用地政策，进一步推动我县城镇低 效用地再开发工作，根据XX省人民政府关于全面推进城镇低 效用地再开发工作的意见（X政发（201420号）、XX省 国土资源厅关于进一步加强“三改一拆”拆后土地利用工作的通 知（X 土资发201630号）和XX市人民政府关于优化工 业用地配置促进民营经济发展的若干意见（X政办发（2016） 18号）等文件精神，结合我县实际，特制定如下实施意见。一、城镇低效用地再开发的实施范围城镇低效用地是指不符合现行规划用途、利用粗放、布局散 乱、设施落后、闲置废弃以及不符合安全生产和环保要求的存量 建设用地；在三改一拆”

2、中计划实施改造的土地。列入再开发 范围的城镇低效用地，应当同时符合土地利用总体规划划定的城 镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围，产权清 晰，权属合法。主要包括：（-）在城镇建设扩展过程中，逐步形成的布局散乱、用途 不合理、基础设施陈旧、房屋质量存在安全隐患的城镇建设用地。二）不符合规划用途、需要实施退二进三”的厂矿用地, 不符合安全生产和环保要求的厂矿用地，属于国家和省规定的禁 止类、淘汰类厂矿用地，利用强度、投入产出水平明显低于建设 用地控制标准的厂矿用地，产业落后、企业经营困难需要退出的 厂矿用地。三）空置闲置、布局散乱、配套设施落后、不符合规划和 消防要求、房屋质量存在安全隐

3、患的城中村和旧村庄用地，城乡 规划确定的属于需要实施搬迁的村庄用地。四）历史遗留用地等其他经认定符合低效用地条件的建设用地。二、城镇低效用地再开发前期工作（一编制年度实施计划各乡镇人民政府（街道办事处）和园区管委会根据再开发专项规划和城镇低效用地数据库，编制年度实施计划，确定年度改 造开发的目标任务、规模地块、开发强度、利用方向、时序安排 等，确保再开发工作有序推进。年度实施计划报县政府批准后实 施，年度实施计划可以根据实际情况适时调整。纳入城镇低效用地数据库的地块，方可进行再开发。对拟调整纳入再开发的地块，各乡镇人民政府（街道办事处）、园区管 委会要通过城镇低效用地调查数据年度变更，确保地块

4、在实施再 开发前更新入库。（二）制定具体地块再开发方案具体地块再开发方案由实施主体提交。再开发实施主体可委 托规划设计单位编制再开发地块改造方案，再开发地块改造方案 应当包含土地利用现状、开发利用方向、改造提升目标、总平面布置图、联合开发协议书、市场主体土地收购协议书、资金筹措 落实情况等内容。三 城镇低效用地再开发利用模式（）政府主导再开发列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商服、商品 住宅等经营性房地产开发及城市基础设施和公共设施建设的地 块，应由政府收回或收购土地使用权后实施再开发。二市场主导再开发对已取得合法用地手续并纳入城镇低效用地数据库的低效 用地，原划拨决定书有规定或土地出

5、让合同有约定的，按照规定 或约定办理，没有规定、约定的，在符合城乡规划和土地利用总 体规划的前提下，鼓励市场主体采取以下方式进行再开发：1. 土地使用权人自行实施再开发。鼓励土地使用权人自行改 造再开发。对工业项目新建、扩建、改建建筑设施并提高容积率 且仍用于工业生产的，免缴增加部分的土地出让金和城市基础设 施配套费。在工业项目竣工后，达到XX省工业等项目建设用 地控制指标（2014）（X 土资发2014） 4号）规定的投资强 度标准的，由县经信部门出具认定意见，按相关政策给予技改贴 息补助。2. 土地使用权人联合实施工业用地再开发。同一低效用地区 片内的土地使用权人申请联合改造再开发的，可打

6、破权属界限置 换土地，合理调整布局，统一规划，由产权人拟定改造方案后联合提出申请。土地使用权人之间等面积或超面积置换土地，对置换后土地 面积超出原土地面积10%以内且不大于1亩的，视作非交易性过 户。涉及出让终止期不一致的，可按出让终止期最长一宗土地重 新确定出让年限，补交差额年限土地出让金。免缴容积率增加部 分的土地出让金和城市基础设施配套费。在工业项目竣工后，达 到XX省工业等项目建设用地控制指标（2014）（X 土资发（2014 4号）规定的投资强度标准的，由县经信部门出具认定意见，按 产权过户交易额6%给予买方奖励，并按相关政策给予技改贴息 补助。3. 市场主体参与工业用地再开发。鼓励

7、、引导和规范市场主体参与城镇低效工业用地再开发， 调动市场主体参与改造开发积极性，对利用现有工业用地扩大生 产性用房，或通过新建、扩建、改建多层标准厂房的，容积率提 高部分，不再增收土地出让金，但建成后转让的除外。允许市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地）, 投资参与改造，市场主体与被收购的产权人分别签订收购协议， 落实补偿政策，确保无权属争议。由市场主体制订联合改造方案 后提出申请。市场主体以转让方式取得土地使用权，办理不动产转移登记 后，可按工业用途法定最高年限协议方式办理延期出让手续，补 交差额年限土地出让金。在工业项目竣工后，达到XX省工业等项目建设用地控制指标（2014）（

8、X 土资发20144号） 规定的投资强度标准的，由县经信部门出具认定意见，按产权过 户交易额6%给予买方奖励，并按相关政策给予技改贴息补助。多企业组成市场主体进行工业用地再开发的，竣工后允许各 企业按土地使用权购买时约定的股份比例登记到市场主体名下， 或按部分建筑物或按地块分割登记到各企业名下，每个单独分割 地块应当符合建设用地控制指标。不再收取土地分割登记产生的 地价差，城市基础设施配套费按现行政策收取。4 小微企业园建设。允许市场主体利用存量国有建设用地开发建设小微企业园。市场主体按分割转让产权方式开发建设的小微企业园，整宗土地面积需达到30亩以上，按照统一规划、统一设计、统一审批的 要求

9、，由市场主体拟订再开发方案后提出申请。经批准建成后的小微企业区，允许按产权分割方案以5亩土地为最小分割单元进行分割转让（每个单独分割地块应当符合 城乡规划的要求）。全部建筑物拆除后重建的小微企业园区，允 许按工业地产形式进行产权分割转让。容积率提高部分增收土地 价款，不再收取土地分割转让产生的地价差，城市基础设施配套 费按现行政策收取。（三）村集体经济组织再开发涉及存量集体建设用地的，在优先安排村民建房的前提下, 可以由村集体经济组织自行再开发。对符合城乡规划、村庄规划 和土地利用总体规划的农村集体拆后土地，在妥善处理农村集体 经济组织、农民个人产权和利益关系基础上，可依照规定办理集 体建设用

10、地使用手续，充分调动集体经济组织参与拆后土地利用 工作的积极性。鼓励小面积零星建设用地，纳入农村土地综合整治项目拆旧 区，获取城乡建设用地增减挂钩指标，进行挂钩项目集中再开发。(四临时改变用途和拆后土地利用对工业企业利用已有存量国有土地和多余厂房、办公用房， 兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、鲜活农 产品销售、医卫慈善、科教文体等服务业，在保持主体建筑不变 的前提下，经建设规划、国土、环保、消防等相关部门同意临时 改变用途的，可按规定缴纳国有土地收益金，保留工业用途不变。对于近期无法确定利用方向或项目一时难以实施的拆后存 量建设用地，可根据区域环境和现有条件，综合考虑近、远期规

11、 划和利益关系，采取建设停车场、体育运动设施、休闲广场、公绿化、街道景观等功能性、公益性项目的方式进行充分利用, 防止土地闲置。四 妥善处置各类历史遗留用地(-)用地行为发生在1986年12月31日之前的，由县国 土部门出具符合土地利用总体规划的审核意见，由县政府依照原 国家土地管理局发布的确定土地所有权和使用权的若干规定 办理土地确权登记发证手续。（二）用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31 日之间的城市基础设施、公共设施、公益事业、保障性安居工程 等公益性项目，在符合城乡规划和建筑质量安全、消防安全、环 保要求的前提下，可按存量建设用地上的违法行为进行处理。对 符合土地利用

12、总体规划以没收违法用地地上建（构）筑物并处罚 款方式处置的，在罚款和没收地上建（构）筑物依法执行到位的 前提下，可以认定为违法用地行为已消除，采取划拨或协议出让 方式补办用地手续。其他违法用地的地上建（构）筑物原则上予 以拆除。（三）用地行为发生在1987年1月1日至2006年8月31 日之间的违法工业用地，对违法用地地上建（构）筑物已拆除到 位的，可以认定为违法用地行为已消除，不再进行违法用地查处 确认。对符合土地利用总体规划、城乡规划，以没收违法用地地 上建（构）筑物并处罚款方式处置的违法用地，在罚款已执行到 位、没收地上建（构）筑物已依法处置到位后，可按建设用地办 理征收手续。在企业生产

13、经营和稅收缴纳正常（以税收部门意见 为准）且符合产业政策、规划控制要求、建筑质量安全、消防安 全、环保要求的前提下，可按协议出让方式补办项目供地手续。补办供地手续的项目在供地方案报县人民政府批准后，由受 让方自行拆除地上违法建（构）筑物（地上建筑物符合规划控制 等相关要求可以保留的除外），再签订国有建设用地使用权出 让合同，办理不动产登记。违法用地时点凭预交土地价款发票、用地协议（意向书）、违法用地处罚决定书、所在地乡镇（街道）或区违法时间认定证明及其他相关证明材料，进行综合认定。补办项目是否符合产业政策、规划控制要求、建筑质量安全、消防安全、环保要求，以相关职能部门作出的行政许可或审查（备

14、案）意见为准。（四）用地行为发生在2006年9月1日之后的违法工业用 地，以及其他不符合协议出让办理条件的违法工业用地，依照政策办理相关手续后，按公开出让方式办理供地手续。用地行为发 生在2009年12月31日之前的工业用地，涉及保留的建（构） 筑物回购或作价，按照相关规定执行。五、城镇低效用地再开发供地方式（-）公开出让。符合以下情形之一的，以招拍挂公开出让 方式供地：1 规划用于商服、商品住宅等经营性房地产开发项目的城镇低效用地，以招拍挂方式公开出让供地。2. 已取得合法用地手续的，原划拨决定书或土地出让合同明 确改变土地使用条件要实行招拍挂出让的城镇低效用地。3. 其他应当依法实行招拍挂

15、方式公开出让的国有建设用地。（二）协议出让。符合以下情形之一的，可按协议出让方式 办理供地手续（包括地下空间建设用地使用权）：1. 已经纳入城镇低效用地单独批次完成报批且符合以协议 出让方式处置历史遗留用地手续的再开发工业用地，包括再开发 地块涉及“边角地、夹心地、插花地”等零星新增建设用地。零 星新增建设用地累计面积不超过项目合并总面积的10%,或单幅 地块不超过3亩且不超过开发项目总面积的，经申请可批准协议 出让，纳入周边土地一并开发，土地出让金按评估确认价格收缴。2对城乡规划区内，符合产业政策但不符合现行规划用途、 需要搬迁的工业用地，在收回原国有建设用地使用权后，为原土 地使用权人重新

16、安排的工业用地。安排面积原则上与原用地面积 相等，经县经信局确认的技术改造项目需要增加面积的，增加部 分不得超过原用地面积的50%o3.已取得合法用地手续的工业用地，原划拨决定书未明确规 定或土地出让合同未明确约定改变土地使用条件要实行招拍挂 出让的。划拨土地使用权权益价格按出让土地使用权市场价格的 60%确定。4有合法手续的工业项目，其土地性质为集体建设用地的， 可以申请征收为国有，并以协议出让方式供地，集体土地使用权 价格按出让时国有土地使用权市场价格的60%确定。三划拨供地。规划用于城镇道路与交通设施用地、公用 设施用地、环境设施用地、绿地与广场用地等符合划拨用地目 录的城镇低效用地，可以