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1、 注册资产评估师:路线价法在房地产评估中的应用(2)1.标准宗地是指从城市肯定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和外形标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离 。2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必需先确定标准宗地的面积。（三）路线价的评估方法一：市场法等根本评估方法，各国通用。方法二：评分方式。（四）深度百分率表的制作深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。（五）计算宗地价值依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。五、深度百分率表（一）土地的单位面积价格现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方
2、形宗地，每平方米平均单位为A元，则该项宗地的总价格为mnA元。对图5-1中的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位区分成n块细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价格为a1，a2，an-1，an，由于地块愈接近道路，利用价值愈高。虽然深度同为1米之差，但其地价不同，即a1与a2之差，a2与a3之差次之，依次缩小，土地价值与地块临街距离关系曲线，由此土地总价值为：mnA=ma1+ma2+man-1+man从而：A=（a1+a2+an-1+an）/n留意：每片土地的总价格是标准宽度（m）乘以ai（i=1、2、 n）得到的，所以“每片土地的单位面积价格ai”指的是该地块的深度下，每单位宽度的平
3、均价格。即该深度下：ai元/（宽度）米。该地块深度，该价格的描述条件包含该地块的深度。（二）单独深度百分率1.定义如将确定路线价的标准宗地为标准，大小为标准宗地深度肯定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。留意：这里的单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（举例道路越远），则价格越低。单独深度百分率为40%，表示该深度的价格占标准深度的价格的40%，即假如标准深度的价格是100元/（标准宽度）米.100米标准深度，忽视标准宽度，就可以写作：100元/100米标准深度。则该深度的价格是40元/（标
4、准宽度）米。该地块深度，忽视标准宽度，就可以写作：40元/该地块深度，所以该地块的单独深度百分率为40%。2.制作深度百分率表，需要考虑以下几个方面：（1）确定标准深度（2）确定级距（3）确定单独深度百分率（4）依据需要采纳累计或者平均深度百分率3.深度百分率分三种：第一种：单独深度百分率。如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%。其次段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈递减的。其次种：累计深度百分率。第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40% ，假如加上其次段，A
5、2是30%，那么累计深度百分率是 70% 。累计深度百分率=各段单独深度百分率第三种：平均深度百分率。一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：平均深度百分率 = 累计深度百分率标准深度宗地深度平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度。举例：标准深度100英尺的一般临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，其次个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，假如超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，其次个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。求其深度百分比。累计、平均深度百分率计算例如：50英尺的累计深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的单独深度百分率，即40%+30%=70%50英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累计深度百分率标准深度宗地深度= 70%10050=140%125英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累计深度百分率标准深度宗地深度= 109%100125=87.2%200英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率 = 累计深度百分率标准深度宗地深度= 130%100200=65%
