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1、第三章第三章抵押贷款的运作抵押贷款的运作杠杆原理杠杆原理抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还抵押贷款的运行过程抵押贷款的运行过程抵押房屋的使用和管理抵押房屋的使用和管理利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响期前还款的处理期前还款的处理其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型第一节第一节杠杆原理杠杆原理 杠杆原理杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金现金流流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。一、杠杆原理的特性一、杠杆原理的特性1.1.基本概念基本概念资产总额资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，市场价格，即买入价即买入价。负债负债
2、M：特指购买该项房地产而借入的资金借入的资金。股东权益股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金自有资金。三者的关系是：V=M+EM/V为负债比率负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率）按揭成数（贷款比率）E/V为权益比率权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）首付成数（首付比率）。收益收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益净营业收益的分配为两部分：的分配为两部分：a付给银行贷款利息，付给银行贷款利息，b股东收益股东收益。即:CF=M*i+股东收益股东收益资产收益率：资产收益率：R=CF
3、/V=CF/（M+E）股东收益收益率：股东收益收益率：Y=股东收益股东收益/股东权益股东权益=（CF-M*i）/E2.原理与计算公式原理与计算公式 由资产收益率资产收益率公式 R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和收益率的积之和。由此，我们还可以得到：Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）这里，我们记（R-i）为D，即资产收益率与贷款利率的差资产收益率与贷款利率的差；
4、记V/（V-M）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子权益比率的倒数，称为杠杆因子。则Y=i+D*L 上述分析是基于现金流现金流和普通会计准则普通会计准则的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理杠杆原理”一样，所以，我们把通通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆财务杠杆”法法，怎样的杠杆因子才适当呢？3.计算实例计算实例 我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用，分三种情况来计算。杠杆效应杠杆效应 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为30
5、0万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。不同贷款比率股东权益收益率差不同贷款比率股东权益收益率差贷款比例贷款比例/%经营收入经营收入/万元万元负债成本（贷款年利息）负债成本（贷款年利息）/万元万元权益收入权益收入/万元万元权益资本（投入的自有资金）权益资本（投入的自有资金）/万元万元负债（贷款额）负债（贷款额）/万元万元权益收益率权益收益率/%资产收益率资产收益率/%资产收益率与贷款利率差资产收益率与贷款利率差D杠杆因子杠杆因子L030003002000015153130300722281400600161531.4360300144156800120019.51532.
6、5903002168420018004215310财务风险财务风险 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。财务风险比较财务风险比较贷款比例贷款比例/%经营收入经营收入/万元万元负债成本（贷款年利息）负债成本（贷款年利息）/万元万元权益收入权益收入/万元万元权益资本（投入的自有资金）权益资本（投入的自有资金）/万元万元负债（贷款额）负债（贷款额）/万元万元权益收益率权益收益率/%资产收益率资产收益率/%资产收益率与
7、贷款利率差资产收益率与贷款利率差D杠杆因子杠杆因子L02000200200001010-2130200721281400600910-21.4360200144568001200710-22.590200216-162001800-810-210贷款不同利率水平对权益收益率的影响贷款不同利率水平对权益收益率的影响 有一幢公寓价值2000万元，投资者因为自有资金不足，向银行贷款（比例为70%），公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率。不同贷款利率水平的权益收益率不同贷款利率水平的权益收益率经营收益经营收益/ /万元万元贷
8、款利率贷款利率/%/%贷款数量贷款数量/ /万元万元贷款成本贷款成本/ /万元万元自有资金投入自有资金投入/ /万元万元权益收益权益收益/ /万元万元资产收益率资产收益率/%/%权益收益率权益收益率/%/%资产收益率与贷款利率差资产收益率与贷款利率差D D杠杆因子杠杆因子L L300814001126001881531.3373.333001014001406001601526.6753.33300121400168600132152233.333001414001966001041517.3313.3330020140028060020153.33-53.33300251400350600-
9、5015-8.33-103.33二、杠杆作用的形式二、杠杆作用的形式通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下：杠杆正作用杠杆正作用当资产收益率大于贷款利率时（即资产收益率大于贷款利率时（即D0），形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越越大则作用越强，提高贷款比率越有利。大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！越大越好！杠杆中性作用杠杆中性作用当资产收益率等于贷款利率时（即资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作用，权益收益率不受影响权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规
10、模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。杠杆负作用杠杆负作用当资产收益率小于贷款利率时（即资产收益率小于贷款利率时（即D0），形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。债经营的风险就越突出。L越大越不好！越大越不好！第二节第二节 抵押贷款的偿抵押贷款的偿还还 房地产抵押贷款期限一般都较长，为了保障借贷双方的利益，标准的标准的还贷还贷安排安排是按一定的时间间隔等额地偿还按一定的时间间隔等额地偿还。最经常采用的时间间隔就是月
11、，即每月借款人按一定的等额数量偿还其所欠款项（包括本金和利息）。一、月还款额一、月还款额 还款安排还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任。 在具体的还贷安排中，一般有2种标准的约定，即“本息均还本息均还”和“先息后本先息后本”。1.本息均还法本息均还法本息均还法本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息同的利息。其计算公式如下：每月摊还本金每月摊还本金=贷款额贷款额/贷款期限（月数）贷款期限（月数）=M/n每月摊
12、还利息每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n每月还款额每月还款额=每月摊还本金每月摊还本金+每月摊还利息每月摊还利息=M/n+（n+1）*M*i/2n这里，M为贷款额，为贷款额，n为贷款月数，为贷款月数，i为贷款的月利率为贷款的月利率。例如例如：某人向银行抵押贷款10万元，约定按本息均还法分60个月（5年）等额还贷，月利率为6.3，请计算每月的还款额。每月应还每月应还本金本金=M/n=100000/60=1666.67（元）（元）每月应还每月应还利息利息=（n+1）*M*i/2n=（60+1）1000006.3(260)=320.25（元）（元）月还款额月还款额=1666.67+320.25=
13、1986.92（元）（元）2.先息后本法先息后本法 先息后本法先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。计算公式为：月还款额月还款额=M*i*(1+i)=M*i*(1+i)n n/(1+i)/(1+i)n n11如上例，其计算如下：月还款额月还款额=M*i*(1+i)=M*i*(1+i)n n/(1+i)/(1+i)n n11=1000000.00631.006360(1.0063601)=2006.66（元）3.本息均还法与先息后本法的差异本息均还法与先息后本法的差异通过公式比较和实际计算，可以看出两者是有着重
14、要差异的，包括：二者的月还款额不同；二者的月还款额不同；每月还款额中本金、利息所占比重不同；每月还款额中本金、利息所占比重不同；两种还款方式中利息总额不同；两种还款方式中利息总额不同；在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。的后果也有重要差别。二、月本利和因子表二、月本利和因子表 在实际业务活动过程中，银行经常还编制不同不同利率水平利率水平对应不同贷款期限对应不同贷款期限的表格的表格，被称为“月本利和因子月本利和因子”表表，以帮助借款人快捷地计算。1.月本利和因子表的结构月本利和因子表的结构 月本利和因子表月本利和因子表包括7列，其中
15、第第1列为借款期列为借款期限（一般为年）限（一般为年）；第第2列为复利值（即列为复利值（即1元借款的最元借款的最终值）终值）；第第3列为累积复利值列为累积复利值；第第4列是第列是第3列的倒数列的倒数；第第5列为贴现因子列为贴现因子；第第6列为累积贴现值，即本利和列为累积贴现值，即本利和因子因子；第第7列为月偿还因子列为月偿还因子，实际上是第6列的倒数。贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.75%）的月本利和因子表。月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是：贷款额贷款额=月还款额月还款额1元钱累积
16、贴现值元钱累积贴现值贷款年利率为贷款年利率为9%的本利和因子表的本利和因子表月月数数复利值复利值累积复利值累积复利值累积复利值累积复利值倒数倒数贴现因子贴现因子累积现值累积现值月偿还因子月偿还因子012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1136313477.1594835828.2131797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.1396748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.992555831
