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1、本报告所有权归合富行地产公司所有 中华道中华道 悦水悦水MALL 招商策略方案招商策略方案1本报告所有权归合富行地产公司所有本项目招商工作的愿景期望本项目招商工作的愿景期望我们所理解贵公司的期望是通过我公司对商业物业的策划及实际招商工作u清晰的预期商业物业业态的组成；u重点目标商家的兴趣程度和具体要求；u指导后期商业设计，清晰包括各种商业业态对建筑的技术要求；u重点是通过招商实施（特别是主力商家引进）加强对销售工作的有效推动，提升商业物业价值。2本报告所有权归合富行地产公司所有达成以上目标，我们认为还需解决以下问题：u如何制定适合本项目的商业零售概念、市场地位与商业业态组合；u面临的竞争和如何
2、提高竞争力；u商业的面积分配比例如何；u前期策划方案如何能在设计、商户组合、租赁策略当中体现出来3本报告所有权归合富行地产公司所有PART1 PART1 市场环境分析市场环境分析4本报告所有权归合富行地产公司所有衡水市相关情况解读：衡水市相关情况解读：阅读衡水阅读衡水城市背景城市背景 衡衡水水市市位位于于河河北北省省东东南南，总总面面积积88158815平平方方公公里里。东东与与沧沧州州市市的的东东光光县县、吴吴桥桥县县和和山山东东省省德德州州市市毗毗邻邻，西西部部与与石石家家庄庄市市的的深深泽泽县县、辛辛集集市市接接壤壤，南南与与邢邢台台市市的的新新河河县县、南南宫宫市市、清清河河县县以以及
3、及山山东东省省武武城城县县相相连连，北北部部同同保保定定市市的的安安国国市市、博博野野县县、蠡蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交接。县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交接。 衡衡水水市市地地处处环环渤渤海海、环环京京津津开开放放地地带带和和京京九九经经济济增增长长带带上上，既既是是沿沿海海开开放放区区腹腹地，又是内陆对外开放的前沿。地，又是内陆对外开放的前沿。 全全市市共共1 1个个市市辖辖区区，2 2个个县县级级市市，8 8个个县县。共共设设5757个个镇镇，5757个个乡乡，个个街街道道办办事事处处，下下辖辖49944994个个村村委委会会，9292个个居居委委会会。市市辖辖区区：桃桃城城
4、区区，县县级级市市：冀冀州州市市、深深州州市市，县县：枣枣强强县县、武武邑邑县县、武武强强县县、饶饶阳阳县县、安平县、故城县、景县、阜城县。安平县、故城县、景县、阜城县。 5本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市经济城市经济衡水的国民生产总值稳步上升，到2010年全年国民生产总值9%以上。经济的发展，生活水平及消费水平的提高，为房地产市场提供了有力支持。衡水经济发展指数衡水经济发展指数GDPGDP指数分析指数分析6本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市经济城市经济城市居民的可支配收入呈现逐渐增长的趋势，2010年城镇居民人均可支配收入增长10%，达到14525元，农
5、民人均纯收入增长7.2%以上，达到4369.7元。收入水平的提升，为消费市场的发展提供了有力支撑。衡水经济发展指数衡水经济发展指数居民收入水平居民收入水平7本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市经济城市经济通过上面图表显示，衡水市的物价水平逐年攀升。其中居住类价格涨幅更是从4.3%涨到了8.5%。可见，居民对住房的需求正在逐年放大，这也从侧面反映了房地产市场价格在逐年上涨。衡水经济发展指数衡水经济发展指数物价水平物价水平8本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市经济城市经济衡水经济发展存在的问题衡水经济发展存在的问题河北各地级市市区财政收入比较衡水与周边城市GDP 比
6、较9本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市经济城市经济第一，地区经济总量小。第一，地区经济总量小。衡水是京津冀地区最为贫穷、最为落后的区域之一。第二，现有产业带动城市发展的动力有限，行业规模小，产第二，现有产业带动城市发展的动力有限，行业规模小，产业链条短。业链条短。如衡水丝网产业，市场占全国的80%，但是年销售收入不足100亿，产 业上下游带动能力不足。橡胶产业、玻璃钢产业、皮毛产业三大产业年销售收入均不超过50亿元。第三，城市知名度低，城市形象差。第三，城市知名度低，城市形象差。尽管“衡水三绝”、武强年画等在国内也具有较高知名度，但城市在区域的知 名度却很低。城市面貌破旧，与
7、地级市城市不相匹配，缺少优美的居住区、 大规模的现代商业中心、市民活动场所等。10本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市经济城市经济 衡水经济分析总结衡水经济分析总结国民生产总值GDP指数分析居民收入水平分析居民就业情况物价水平居民消费 衡水整体的经济形势呈现出较好的上涨势头。 在对近年来的GDP总量和其构成的分析过程中，发现第三产业涨幅最高，这说明衡水市民的消费观念正在逐渐由储蓄型向消费型转变，投资意识逐渐增强，为房地产市场的发展，提供了有力的支撑。 但和省会周围其他市相比还存在很大的差距, 居民的投资意识及投资能力还需继续引导和提升。11本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡
8、水阅读衡水城市规划城市规划路北新区路北新区路北新区路北新区主城区主城区主城区主城区旅游区旅游区旅游区旅游区城城市市发发展展目目标标“一体两翼一体两翼”“”“一体一体”为主为主城区，城区，“两翼两翼”为路北新区为路北新区和旅游区滨湖组团。和旅游区滨湖组团。城城镇镇布布局局 打造中国首座滨湖度假休闲打造中国首座滨湖度假休闲城市，建造城市，建造“宜居、宜业、宜居、宜业、宜游宜游”城市环境城市环境产产业业发发展展定定位位“3+3”“3+3”产业格局产业格局交交通通发发展展定定位位构建构建“两环八射一联线两环八射一联线”交交通体系通体系12本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市规划城市规划
9、中国首座湖滨度假城市中国首座湖滨度假城市衡水湖城衡水湖城高尔夫小镇游艇小镇湖滨小镇冀州古城冀州古城度假酒店群度假别墅度假公寓古九州商业街文化主题酒店历史文化主题公园九州博物馆艺术街区区域区域功功能能板板块块滏阳河城滏阳河城居住中心商业中心教育中心商贸中心文化中心水上世界湿地公园大衡水空间计划大衡水空间计划一一湖、一河、一州湖、一河、一州休闲度假核心区休闲度假核心区都市综合服务区都市综合服务区历史文化旅游区历史文化旅游区13本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水城市规划城市规划 衡水城市发展分析总结衡水城市发展分析总结 从区域位置上分析，衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅从区域
10、位置上分析，衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。加强城市的吸纳力和张力。 从远期城市规划分析，从远期城市规划分析，“大衡水大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度地吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。将更大程度地吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。14本报告所有权归合富行
11、地产公司所有阅读衡水阅读衡水衡水地产衡水地产 衡水市近年来房地产发展形势衡水市近年来房地产发展形势 近年来，衡水市的房地产业进入了快速的发展时期。至今，房地产业已成为近年来，衡水市的房地产业进入了快速的发展时期。至今，房地产业已成为衡水市国民经济的支柱产业之一。衡水市国民经济的支柱产业之一。 城镇面貌发生深刻变化，生态湖城建设加速破题。坚持拆、建、管并重，扎城镇面貌发生深刻变化，生态湖城建设加速破题。坚持拆、建、管并重，扎实推进城镇面貌三年大变样工作，成为衡水城镇建设规模最大、投资最多、成效实推进城镇面貌三年大变样工作，成为衡水城镇建设规模最大、投资最多、成效最为显著的时期。最为显著的时期。2
12、0112011年衡水市政府报告指出，年衡水市政府报告指出，“十一五十一五”期间市区累计完期间市区累计完成拆迁面积成拆迁面积605.3605.3万平方米，占建成区既有建筑面积的万平方米，占建成区既有建筑面积的1/31/3，在建工程，在建工程235235项，累计项，累计完成投资完成投资303.9303.9亿元，比建市以来的总和还要多。各县市累计完成拆迁面积亿元，比建市以来的总和还要多。各县市累计完成拆迁面积10851085万万平方米，完成城建投资平方米，完成城建投资205.6205.6亿元，新建道路面积亿元，新建道路面积725725万平方米，新增绿化面积万平方米，新增绿化面积861861万平方米。
13、全市城镇绿化率由万平方米。全市城镇绿化率由20072007年的年的35%35%提高到提高到40%40%。衡水市荣获全省城镇面貌。衡水市荣获全省城镇面貌三年大变样工作进步奖。三年大变样工作进步奖。 15本报告所有权归合富行地产公司所有阅读衡水阅读衡水衡水地产衡水地产衡水房地产发展综合分析衡水房地产发展综合分析城市规划城市规划房地产市房地产市场发展场发展互相支撑互相支撑 大衡水宏伟蓝图逐渐呈现，大衡水宏伟蓝图逐渐呈现，衡水房地产市场迎来快速发展期，衡水房地产市场迎来快速发展期，城市发展逐渐升级。城市发展逐渐升级。16本报告所有权归合富行地产公司所有开发思路开发思路发展规律发展规律城市发展规律城市发
14、展规律经济发展人口增多；经济发展人口增多；城市规模不断扩大；城市规模不断扩大；基础设施不断健全；基础设施不断健全；功能布局日渐完善；功能布局日渐完善；生态环境协调发展；生态环境协调发展；商业格局协同升级；商业格局协同升级；城市发展：城市各部分协同城市发展：城市各部分协同进步，新兴力量迅速崛起进步，新兴力量迅速崛起城市的发展，城市的发展，不仅仅只是区域的扩张不仅仅只是区域的扩张17本报告所有权归合富行地产公司所有PART2 PART2 项目整体定位项目整体定位18本报告所有权归合富行地产公司所有城市城市发展发展居住格局居住格局变化变化商业格局商业格局升级升级城市产生城市产生初级阶段初级阶段资本主
15、义萌芽资本主义萌芽第二阶段第二阶段工业革命工业革命第三阶段第三阶段信息革命信息革命第四阶段第四阶段城邦城邦城墙围合的城市空间，依靠血缘或附属关系共同生活集市集市自发形成的开放式贸易市场四合院四合院以家庭为单位的相对独立生活商业街铺商业街铺经营者自发建立的专事经营的场所无统一管理核心建筑核心建筑现代集合建筑形成居住核心产生互无沟通“群居形式”大卖场大卖场统一管理的综合性商场提供更齐全产品和服务城市综合体城市综合体实现城市商业资源与办 公、居住等功能的整合与互动，多层次、立体多元居住多元居住多城市核心多城市核心公寓生活、SOHO生活、别墅生活等 经济发展给城市发展带来怎样的影响？经济发展给城市发展
16、带来怎样的影响？19本报告所有权归合富行地产公司所有城市中心区域发展需要城市中心区域发展需要“一站式商业一站式商业综合体（综合体（COMPLEXCOMPLEX）”随着土地资源的日益稀缺，城市正在逐步向多元、集约化发展。集城随着土地资源的日益稀缺，城市正在逐步向多元、集约化发展。集城市商业资源与办公、居住等功能的整合与互动，多层次、立体城市综合体市商业资源与办公、居住等功能的整合与互动，多层次、立体城市综合体20本报告所有权归合富行地产公司所有S S：城市核心，位置优势：交通优势：环境优势o: o:：本区域的发展潜力：本区域处于城市的东西区结合处：中华公园建设 SWOT分析开发思路开发思路自身条件自身条件w w：衡水整体消费力一般：前期销售房源对续销的影响：建筑格局，带来的商铺使用难T T：竞争楼盘众多：周边文鼎轩、凯旋城销售价格、销售一般：周边商铺租金低回报率低21本报告所有权归合富行地产公司所有衡水商业现状如何？衡水商业现状如何？是否符合城市发展需求？是否符合城市发展需求？22本报告所有权归合富行地产公司所有整体定位整体定位商圈分析商圈分析成长型商圈成长型商圈爱特商圈爱特商圈商圈布局
