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1、项目解析城市远景规划与项目占位属性分析结合服饰批发市场的产品价值挖掘市场分析居民服饰消费特征和趋势专项调研城市商业板块划分和商圈特征分析远景发展规划和商业发展趋势判断经营商户采购渠道和市场需求分析现有的服装批发市场个案专项分析SWOT分析项目综合定位目标商户定位经营档次定位功能布局和商户组合项目租金定位项目市场定位策划总纲策划总纲项目与现有市场利弊权衡目标商户定位经营档次定位功能布局和商户组合项目租金定位项目市场定位项目综合定位推广策略形象策略商户策略搜客路径商户组合策略项目招商总控图各节点招商执行交通组织规划项目租赁分析商铺租金定位前期免租条款展示策略经营收益分析角落空间使用商铺分割建议公共
2、配套规划市场分析宁波社会和经济发展情况解读 宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和工业基地，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。作为全国四大商帮之一的宁波帮享誉全球。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。 2010年宁波市实现GDP5125.8亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，第二产业实现增加值2848.2亿元，第三产业实现增加值2059.2亿元。三次产业结构之比为：4.2：55.6：40.2 城乡居民收入差距进一步缩小。市区居民人均可支配收入30166元，比上年
3、增长10.2%；农村居民人均纯收入14261元，增长12.8%。市区居民人均消费性支出19420元，增长6.7%，农村居民人均生活消费支出9794元，增长0.1%。 在固定资产投资方面，2010年宁波市完成全社会固定资产投资2206亿元，同比增长10.1%。房地产开发投资成为拉动投资的主力军，地产开发投资完成557.3亿元，增长48.8%。商品房销售面积686.2万平方米，下降15.8%。商品房销售额773.8亿元，增长5.6%。待售面积142.2万平方米，下降1.7%。宁波市房地产开发投资的增幅在全省十一个地市中居第二位，比全省平均高出14.4个百分点，比杭州市高出13.1个百分点。 n宁波
4、社会和经济发展概况：宁波社会和经济发展概况：宁波市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比宁波市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比宁波市各宁波市各项项指指标标及数据及数据新城市新城市发发展展评评价价标标准准一、城市指标：1、人口指标：2010年末常住人口574.08万人，其中市辖区户籍人口为223.35万人进入城市总常驻人口（含外来人口）不低于100万人的城市；城区常驻人口不低于30万人；2、GDP指标：2010年，全市生产总值GDP为5125.8亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4人均GDP为68162元人民币，达到10068美元。城市GDP总量应不低于100亿元；人均GDP应不低于3
5、000美元。城市GDP总量年增长率应是全国中上水平，目前标准不低于12；3、产业比重：第二产业增加值2569.6亿元，第二产业占GDP比重55.6% 。劳动密集型工业发达，第二产业比重占到50以上二、居民指标：1、全市城市居民人均可支配收入30166元1、城市居民人均可支配收入1万以上，农民7000元以上2、城市居民人均消费性支出为19420元，3、人居储蓄52951元三、房地产指标：人均购房1.2平米人均购房不低于.7平米市场分析宁波社会和经济发展情况解读宁波城市大型集中商业发展历程宁波城市大型集中商业发展历程时时 间间阶阶 段段市市场场描述描述20世纪90年代初始阶段非产权物业为主，宁波房
6、地产市场起步阶段产业物权，销售模式出现2000-2005年转变阶段产业物权，销售为主流营销方式，既售又租2006年开始至今快速发展阶段产权物权，销售、租赁兼备发展历程（发展历程（20002000年或更早年或更早20102010年）年）发展历程：各个发展阶段的分析发展历程：各个发展阶段的分析 阶阶 段段阶阶段段标标志志市市场场特征特征代表代表项项目目引引发阶发阶段段变变化的原因化的原因初始阶段社区底商、市场出现以租赁、自用为主培育阶段大型百货中心、商业街出现产业物权，销售模式出现宁波二百鼓楼步行街家乐福市场经济的发展转变阶段大型城市综合广场出现产业物权，销售为主，租赁为辅天一广场宁波市政统一规划
7、，旧城改造快速发展阶段Shopping mall复合商业中心出现产业物权，租售兼备万达广场市场游资寻找出口政府出于拉动区域经济的需要市场分析城市集中商业发展历程n重大事件对商业板块的影响：重大事件对商业板块的影响：重大事件重大事件对对城市商城市商业业板板块块的影响的影响天一广场建设天一广场是宁波的标志，总投资达14个亿、总建筑面积为22万平方米，国内最大的“一站式”购物休闲中心，是甬城集购物、休闲、旅游、娱乐于一体的超大型商业广场，其建成后商铺全部用于租赁经营。天一广场改变了宁波商业市场结构，使得原来分散的商业聚合一起，宁波出现了真正的现代市中心商业广场。万达广场强势入驻万达广场包容着大商场、
8、大街区、大酒店的大业态、大聚合，为宁波带来了新的商业行为、城市活动、就业与流通，就像一个巨大的磁场，使宁波的城市中心南移，同时万达广场商业综合体的操作模式为宁波商业地产市场带来新的思考。市场分析重大事件对商业板块的影响 在21世纪的头十年，也是宁波商业楼市的黄金十年，宁波老三区即海曙、江东、江北和鄞州中心区为主要商业地产发展区域，而随着这四区土地供应日趋紧张，城西、镇海、北仑强势发展，新生板块将成为未来居住、商业发展的重点区域。n宁波商业地产板块发展趋势：宁波商业地产板块发展趋势：u2011年北仑和镇海、城西这三个板块的商住楼面总供应量达到了253万平方米，2011年住宅市场新增供应量集中于北
9、仑、镇海、城西三大主力板块；而宁波市四区的供应量为188万平方米，这在宁波的历史上是十分罕见的。u北仑和镇海这两个传统意义上的“宁波周边地区”将在2011年反客为主，成为宁波2011年商住市场的“主力军”。u2011年城西的供应量也是达到了63.92万方这一历史新高。2010年城西板块在万科金色城市和恒威君园和庄热销的带动下已经产生了量价齐涨的效应。在这一地区的集士港这里目前就已经有10个左右的项目，已经成为宁波全新的商住热点区域。市场分析城市商业地产板块发展趋势市场分析当前城市商业板块发展图解宁波商业板块特征和商业楼市发展密切相关，形成了一核多星的发展格局：主城区：主城区：三江板块、江东板块
10、、鄞州板块、海曙老城板块、江北板块、城西板块；主城外区：主城外区：镇海老城板块、镇海新城板块、北仑板块、北仑临港板块。城西商业板块镇海老城板块北仑临港板块三江商业板块北仑商业板块镇海新城板块江东商业板块海曙老城板块江北商业板块鄞州商业板块发展方向发展方向市场分析宁波现有商圈分布图解江北商业区老外滩商业区体育场商业区世纪东方商业区社区型商业区万达商圈天一广场商区鼓楼商业区联丰社区型商业其他商业区社区型商业区区域型商业区全市型商业区大型品牌专卖大型百货大型超市购物中心说明符号图图例例n宁波现有商圈分布格局宁波现有商圈分布格局u宁波现有商业格局的分布基本呈中心一核向外辐射的状态。目前唯一的全市型商圈
11、是位于城市正中心的三江口商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北的老外滩和江东的多条商业长街组成。其他的区域型商业区和特色商业街区有鼓楼商区、家乐福天伦商区、宁穿路家私商业区、开明街、鼓楼步行街、城隍庙、日湖婚庆广场、老外滩、镇明路、箕漕街和惊驾路共9个，基本处在三江口商业区的3公里范围内。u2007年以后，万达广场逐渐聚集人气，成为继三江口之后，最有潜力成为下一个全市级商圈的商业区。3KM3KMn 宁波中心城区分区发展思路宁波中心城区分区发展思路 市场分析宁波城区分区发展思路图解南部商务区东部新城镇海新城区中心老城区江北新三江口镇海老城区北仑区九龙湖度假区 “ “十一五十一五”期间，宁波市
12、委、期间，宁波市委、市政府确定了市政府确定了2004202020042020年年“东东扩、北联、南统筹、中提升扩、北联、南统筹、中提升”的区的区域性发展战略。域性发展战略。本案本案“中提升中提升” ” 在“十一五”时期市委、市政府所确定的“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域发展战略中，“中提升”被视作核心这是宁波能否成为区域中心城市的关键，也是推动“北联”和“南统筹”战略的重要动力。 “中提升中提升”要提升什么要提升什么 ？一、城市功能一、城市功能 ：包括枢纽功能、经济功能、文化功能、创新功能、生态功能等 。提升枢纽功能，主要是提升中心城区的交通集疏运能力，包括海港、航空港、信息港和完善的交替
13、体系建设。经济功能的提升，一方面依赖于传统制造业的产业升级，另一方面则要发展现代服务业，包括国际贸易、国际物流、金融保险、会展业、休闲旅游业、文化艺术业、楼宇经济等等。提升文化功能，主要是通过进一步发掘城市的历史文化遗存等方式，提高城市的文化品位，营造城市的文化特色。提升创新功能，主要是发展科技和教育水平。提升生态功能，即是进一步加强生态环境保护。 市场分析结合项目区位城市规划解读市场分析结合项目区位城市规划解读“地铁规划建设地铁规划建设” ” 地铁地铁1 1号线：号线：为东西向的基本骨干线，由主线和东延伸线组成。线路西起高桥镇，贯穿三江片，东至北仑区，连接了城市西部的工业园区，通过高桥地区、
14、汽车西站、大卿桥、西门口居住区，天一广场、三江口商业中心，东部新城中心区、北仑中心区等大型客流集散点，主要解决东西向城市商业发展轴客流的交通需求。 6 6号线号线4 4号线号线地铁地铁4 4号线：号线：自慈城北起，沿甬余路南向东，经铁路慈城站，线路转向南，穿过慈城新城，至慈城新城南向东转入原北外环路。线路沿北外环路向东，经江北工业区，跨过机场路、丽园路，至庄桥货站转向南，沿铁路东侧南行，穿过姚江，进入双东路。线路沿翠柏路、苍松路向南至火车南站，东转进入长春路，穿奉化江，沿兴宁路向东行，过儿童乐园，至沧海路南延伸段向南转，过宁波东站、潘火，至鄞县大道，线路转向东，经下应，至规划高速路向南转，沿高
15、速路东侧南行，过东钱湖镇、云龙镇，止于东钱湖南。 地铁地铁6 6号线：号线：由主线和机场北区支线组成。主线由集士港中心区规划主干路高架向东，跨沪杭甬高速，沿规划道路路中隔离带高架敷设至徐家漕，之后继续向东高架延伸，跨过机场路沿通途路路中一直向东高架延伸，过世纪大道后，高架沿现状河道向东北方向转入江南公路，过东外环路至小港和2号线交汇，其间线路局部落地。 本案本案市场分析结合项目区位城市规划解读“地铁建设新闻咨询地铁建设新闻咨询” ” 宁波网 2011年5月26日新闻摘要 5月25日，调整后的宁波市轨道交通规划与建设领导小组召开了第一次全体会议，由市长刘奇担任组长。记者从会上获悉，轨道交通第一轮
16、建设正在热火朝天地进行中，第二轮建设规划已提上议事日程。宁波市轨道交通初步分两轮规划进行建设。第一轮规划建设的周期是2008年到2015年，将先后建成1号线全线、2号线一期工程，其中，1号线一期工程和2号线一期工程分别计划2014年6月、2015年12月竣工并投入通车试运营。第二轮建设规划年限为2013年到2020年。据介绍，第二轮建设完成后，我市轨道交通将形成“四线一环”的网络格局，到2020年基本建成中心城区轨道交通网络，最大化发挥轨道交通在缓解城市交通拥堵方面的作用。常务副市长王勇表示，现有三个目标是明确的。第一个目标是到2015年，1号线一期工程和2号线一期工程要完工，宁波的轨道交通要形成“十字”骨架；第二个目标是到2020年，到余姚慈溪的余慈线和到南部三县市的南三县市线要启动；第三个目标是到2020年，1万平方公里以内的轨道交通线网要基本成形。据了解，结合城市发展总体规划，轨道交通第二轮建设规划尚待修改，市轨道交通工程建设指挥部正在对此作修改和完善，在征求各县（市）区和市级有关部门意见，报市政府常务会议通过后，将在年内上报国家发改委等待批复。 市场分析结合项目区位城市规划解读
