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1、巴中“凤凰国际城”市调报告2住宅主要调研项目住宅主要调研项目商业主要调研项目商业主要调研项目主要访谈对象主要访谈对象主要参考数据主要参考数据市调回顾：通过对区域内住宅及商业项目调研、业内人士及客户访谈、以及市调回顾：通过对区域内住宅及商业项目调研、业内人士及客户访谈、以及相关数据统计研究，支撑本次市调报告成文相关数据统计研究，支撑本次市调报告成文业内人士：u半山逸城策划经理u中交王府景销售经理u丰泽园销售经理u 客户:u本案前期咨询客户回访u巴中新城区客户拦截访谈u巴中老城区客户拦截访谈u项目周边拦截访谈u 各大商圈租户访谈u项目周边租户访谈u 巴中市房管局巴中市统计局巴中市规划局巴中市政府网
2、站巴中市十二五规划世联数据平台城市商圈巴人广场商圈（新城）街心花园商圈（老城）商业网点： 九州商业城百信超市 南池市场其他楼盘：u柳津桥国际城u西部国际商贸城u巴中市范围内：半山逸城置信逸都花园中交王府景华兴碧水云天凯悦名城丰泽园尚上城中央公馆丽景天成江南帝都紫金时代蓝湾国际帝景湾浅水湾2目录2 2城市宏观背景研究城市宏观背景研究1 1项目本体属性分析项目本体属性分析3 3各类物业市场研究各类物业市场研究4 4市场总结及结论回顾市场总结及结论回顾3说明说明关于数据来源：关于数据来源：本报告的数据统计渠道为巴中市房管局、世联数据平台以及实地调研； 关于面积与价格：关于面积与价格：本报告统计的是建
3、筑面积，价格为建面价格； 关于统计时间关于统计时间：本报告统计的时间节点更新至2012年11月，部分数据因是分季度统计获得，所以统计日期到2012年9月底。 关于数据运用关于数据运用：因房管局对数据的统计具有一定的滞后性，本报告根据实地调研情况，对部分从房管局获得的数据进行了更新与修正。45项目本体解析1对本项目自身的审视本体。5项目位于巴州老城区，在城市中轴线上，配套完善，但物业项目位于巴州老城区，在城市中轴线上，配套完善，但物业整体较为老旧，亟待更新整体较为老旧，亟待更新区域属性区域属性北龛山北龛山巴人广场巴人广场南龛山南龛山项目地块项目地块巴州巴州p巴中携一区三县，巴州为巴中的主城区；p
4、 巴州有新、老两个城区，本项目位于老城区，配套完善，居住氛围浓厚，但物业整体较为老旧；p 项目背靠著名风景区南龛山，距离商业中心巴人广场较为便捷。老城景象南池市场南池市场电脑城电脑城南池路建材市场南池路建材市场通佛路建材市场通佛路建材市场6地块临城市主干道及老城商业要道，同时紧邻南池市场，商业地块临城市主干道及老城商业要道，同时紧邻南池市场，商业氛围较好，但通达性欠缺氛围较好，但通达性欠缺位置：位置：巴中市原防疫站片区；交通情况：交通情况：地块北面的南池南路为单行道，交通较拥堵；地块南面的二环路为双向通道，临近地块的路段正在修缮，尚未通车，具体通车时间未定，目前交通有待改善；地块情况：地块情况
5、：该地块不规则，场地北低、南高，南池路与二环路高差20余米，二环路与玉佛寺高差76米；东西方向最长处500m；南北纵深最长处489m；，地块四至地块四至二环路（地块南侧在建部分）二环路（已经建好路段情况）南池南路a南池市场南池南路二环路a地块位置地块位置单行道单行道双向未来将形未来将形成广场成广场目前尚未通车目前尚未通车7地块内部南北向存在约地块内部南北向存在约2020米的高差，地块处于初步平场阶段，米的高差，地块处于初步平场阶段，待拆迁房屋量较大待拆迁房屋量较大地块现状地块现状西侧待拆迁民房中部平坦区域南侧修建中的二环路东侧待拆迁房屋8大家应该也有点累了，稍作休息大家有疑问的，可以询问和交流
6、大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流大家有疑问的，可以询问和交流9总建筑面积总建筑面积6161万，涵盖住宅、商业、酒店，住宅可售量较少，万，涵盖住宅、商业、酒店，住宅可售量较少，本案的销售难点为本案的销售难点为22.622.6万的商业万的商业经济指标经济指标返迁住宅住宅住宅 29.729.7万万返迁房返迁房15.715.7万万，万万，可可售住宅售住宅1414万万商业商业 22.622.6万万（全部销售）（全部销售）+ +可售住宅可售住宅酒店可售住宅10户型主要为户型主要为80-9080-90的套二和的套二和100-130100-130的套三，总计的套三，总计936936套套
7、产品规划产品规划住宅住宅 1 1、3#3# 2 2、4#4#11#11#11商业体量商业体量22.622.6万，全为社区底商，万，全为社区底商，1515层建筑全部销售，层建筑全部销售，商铺的销售直接决定本案的成败商铺的销售直接决定本案的成败产品规划产品规划商业商业商业销售初步思考：商业销售初步思考：1、商业有5层，如何让高楼层的商铺实现较高的销售单价？2、商业体量大、楼层高，需制定不同的商业主题及业态，以指导商铺的划分，本案可选取的主题及业态有哪些？3、巴中商铺投资客群的价格敏感线及倾向接受的营销方式有哪些？（售后返租？主力店带动？）4、12属性界定属性界定老城中心区位老城中心区位n 位于巴中
8、老城区中心位置，距离城市两大主要商圈均较近，所在的南池市场是巴中传统的批发市场，人流量大，商业氛围浓厚大型商住一体大型商住一体n 总体量60万方，属于巴中少有的大盘，商业和住宅占比各半，22.6万方商业全部以底商形式呈现，其销售和业态规划将是本案的成功的关键地处老城中心地带繁华商贸区与江南旧城改造的大型城市地处老城中心地带繁华商贸区与江南旧城改造的大型城市配套功能项目配套功能项目居住环境差居住环境差n 毗邻大型零售服饰批发市场，周边无自然景观资源，住宅走刚需路线，强调快销战略1314宏观经济&城市规划2宏观背景研究城市。14宏观经济宏观经济图图1 1：【巴中市近年巴中市近年GDPGDP及增长速
9、率及增长速率】图图2 2：【20112011年四川各市年四川各市GDPGDP情况情况】城市经济发展向好，奠定房地产快速发展的基础，整体经济城市经济发展向好，奠定房地产快速发展的基础，整体经济水平较为落后，水平较为落后，2011年年GDP位于全川倒数第三位于全川倒数第三p 巴中地区GDP逐年增长，增长水平保持在15%左右；p 整体经济水平在四川较为落后，2011年经济水平在全川21个城市排名倒数第三，仅高于阿坝和甘孜。15巴中市处于巴中市处于起步阶段起步阶段2006201120062011年农村人均纯收入增长速度年农村人均纯收入增长速度2006201120062011年城市人均纯收入增长速度年城
10、市人均纯收入增长速度人均收入人均收入人均收入较低，房地产市场处于起步阶段，市场不规范操人均收入较低，房地产市场处于起步阶段，市场不规范操作现象较多作现象较多产业结构产业结构第一产业在第一产业在GDP的比重逐年降低，二产逐渐发展，城市处的比重逐年降低，二产逐渐发展，城市处于由农业经济向工业经济过过渡阶段于由农业经济向工业经济过过渡阶段表表1 1：【巴中市近年三产产值占巴中市近年三产产值占GDPGDP占比占比】17商业环境商业环境由于受消费环境的制约，大量的消费行为集中在城镇商业由于受消费环境的制约，大量的消费行为集中在城镇商业核心区，并以零售、餐饮为主，随着生活品质的进一步提核心区，并以零售、餐
11、饮为主，随着生活品质的进一步提升，家居产品、珠宝、化妆品及服饰类的购买力显著增加升，家居产品、珠宝、化妆品及服饰类的购买力显著增加备注：统计资料来源于2011年巴中市国民经济和社会发展统计公报18备注：统计资料来源于2011年巴中市国民经济和社会发展统计公报n以2011年商品住房为例，第一季度和第二季度是住房价格环比涨幅最大的时候，也是巴中传统的房屋热销期，返乡置业者的购房热潮推动了市场价格的进一步提升2011年，巴中商品住宅涨幅高于平均消费涨幅，第一季度年，巴中商品住宅涨幅高于平均消费涨幅，第一季度与第二季度是价格涨幅最为明显的时期与第二季度是价格涨幅最为明显的时期房地产开发房地产开发19房
12、地产开发房地产开发2011年，房地产开发投资进入加速期，在房市整体不景气年，房地产开发投资进入加速期，在房市整体不景气的情况，小户型与商业开发增长幅度较大，市场销售平稳的情况，小户型与商业开发增长幅度较大，市场销售平稳20人口构成人口构成典型的大农村型城市人口结构，农村人口占总人口比重的典型的大农村型城市人口结构，农村人口占总人口比重的80%以上以上图图1 1：【20112011年巴中人口数量及结构年巴中人口数量及结构】269万59万表表1 1：【20102010年全国人口普查巴中人口数据年全国人口普查巴中人口数据】人口流动人口流动巴中巴中北京北京广州、深圳广州、深圳上海上海福建福建西安西安图
13、图2 2：【巴中人口外出流向示意图巴中人口外出流向示意图】图图1 1：【巴中区域人口流动示意图巴中区域人口流动示意图】人口流入：人口流入：p巴中市内人口流动主要为农村人口、周边乡镇人口向巴州区的进城流动。人口流出人口流出：p巴中市2011年外出务工人群约150万人，占据全部农村人口的50%左右；p 外出务工地点主要集中广东、上海东南沿海城市以及距离巴中较近的西安地区。人口流动性较强，农村人口进城以及外出务工现象较为明显，人口流动性较强，农村人口进城以及外出务工现象较为明显，典型劳动力输出型城市典型劳动力输出型城市总结总结总结总结 经济发展水平较低，但发展趋势向好； 二产产值逐步提升，处于农业经
14、济向工业经济过度阶段； 农业人口占比较大； 房地产市场处于起步发展阶段，市场不规范操作现象较为常见； 房地产市场周期性明显，第一季度价格涨幅较高。 大量农村人口城市化进程将大量农村人口城市化进程将产生大量商品房需求；产生大量商品房需求； 在大量外出务工人群返乡期在大量外出务工人群返乡期间大量推售产品，保证去化及间大量推售产品，保证去化及价格增长。价格增长。启示启示2324各物业市场表现3住宅、商业 市场。24住宅市场研究透析市场透析市场典型项目分析住宅整体市场分析住宅整体市场分析本案产品优化及营销建议3.1产品分析25住宅成交量及单价逐年上涨，年均去化量在住宅成交量及单价逐年上涨，年均去化量在
15、8010080100万左万左右，预计后期容量将进一步增长右，预计后期容量将进一步增长市场容量市场容量巴中主城区巴中主城区2006201120062011年房地产销售量及单价变化年房地产销售量及单价变化p巴中商品房均价逐年上涨，近两年上涨幅度较大，2011年均价已达4000元/左右，照此上升幅度，未来价格还有一定的上涨空间；p 商品房销售面积在2008年经济危机时有所下降，之后呈逐步上身趋势，2011年的销售量已接近2008年之前的水平26根据城市发展肌理及物业集聚现状，巴中房地产市场主要分根据城市发展肌理及物业集聚现状，巴中房地产市场主要分为为3 3大板块大板块板块格局板块格局江北板块江北板块
16、（新城）（新城）巴城板块巴城板块（老城）（老城） 回风板块回风板块（经济开发区）（经济开发区）在在售项目：售项目：5 5个个待售项目：待售项目：6 6个个待售项目多数为有资源，大规模，有品牌的开发项目待售项目多数为有资源，大规模，有品牌的开发项目27板块布局板块布局江北片区江北片区江北片区作为新城区，集江北片区作为新城区，集行政办公、金融行政办公、金融服务服务、教育文化为、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心其主要功能，是全市的行政信息中心大部分都处于畜客阶段，基本集中在年底开盘新城区，集中了城市的主要行政职能机构和各级企事业单位高层：3700-4400元/洋房：4500-5000元/区域特征客户特征价格特征去化情况团购以政府机构居多，散客以外出务工人员居多，主城区和三个县的比例持平凯悦名城凯悦名城半山逸城半山逸城碧水碧水云天云天尚上城尚上城丰泽园丰泽园28该片区基本为大盘和资源项目，未来供应约有该片区基本为大盘和资源项目，未来供应约有300万方，产品万方，产品形态丰富，均价在形态丰富，均价在4000元元/，集中在年底开盘，集中在年底开盘半山逸城半山逸城板块布局板块布局江北片区江
