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1、临沂市市场调查初探一 临沂市概况临沂市现辖兰山、罗庄、河东三个区，以及沂南、郯城、沂水、苍山、费县、平邑、莒南、蒙阴、临沭等九个县，总人口1008.45 万人，其中农业人口 810.67 万，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等 32个民族。自古以来，临沂就是交通要冲，四方通衢交汇，屏藩齐鲁，保障东南，临沂城的兴起成为历史的必然。同时，临沂地处南北交汇、海陆交汇、山地平原交汇之处，地域特征鲜明。海陆空相衔接的立体交通网络，南来北往的货物集散中心，共同造就了临沂的商贸根底地位。综合考虑临沂的区位、交通以及周边城市功能特征，提出临沂在区域中采取“合纵连横的策略。具体包括：发挥优势，加强与日照、枣庄
2、、泰安、曲阜、济宁等周边城市的分工与合作； 强化临沂在日菏城市开展的带上的地位，努力建设成为鲁南中心城市之一； 重视临沂的南北信道位置和商贸优势，因势利导，扩大对苏北地区的影响力。山东处于东北、华北、华东及日本、朝鲜、韩国所组成的环黄海经济圈内。与日、韩等国在资源、技术、资金、市场、劳动力等经济要素上有互补优势。鲁南的临沂那么是华东、华北的结合部，与两大经济圈在经济要素上有着良好的互补与组合优势。因此，临沂要有一个合理的区域定位，抓住机遇，将比拟优势转化为竞争优势，增强区域竞争力。 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最
3、大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已初步开辟了通往全国各地的15条航线。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，公路总体水平和每平方公里密度超过全国平均水平。兖州石臼所铁 路、坪上岚山铁路和即将建的哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大信道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京北京 沪上海高速公路和日照东明高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程到达340公里。2004年，全市各级认真贯彻落实党的十六大、十六届三中、四中全会精神和中央各项宏观调控政策，坚持以人为本，树立全面协调可持续的开展观，突出抓好“三农工作、群众利益、结构调整等重点问题，解放思想，干事创业，全市
4、国民经济持续快速开展，社会事业全面进步。全年实现生产总值1012亿元，增长17%，其中，第一产业增加值亿元，增长7.9%；第二产业增加值亿元，增长19.6%；第三产业增加值亿元，增长17.3%。三次产业之比为：。财政收入占生产总值的比重、工商税收占二、三产业增加值的比重均有提高。全社会用电亿千瓦时，增长34.5%，其中工业用电亿千瓦时，居民生活用电亿千瓦时，分别增长40.8%和13.1%。工业生产持续快速增长。全部工业完成总产值亿元，增加值亿元，分别增长25.6%和18.4%。全年规模以上工业企业新增407家，累计到达1606家，资产亿元，增长28.2%；完成总产值亿元，增加值亿元，分别增长4
5、0.1%和31.6%。主要行业逐渐壮大。35个行业中有33个生产增长。食品工业完成产值235亿元，建材工业亿元，化工行业亿元，纺织服装业亿元，木业加工业亿元。重工业增长快于轻工业。重工业完成产值亿元，增长54.9%，占规模以上工业的50.3%；轻工业产值亿元，增长27.7%。1529家制造业企业完成产值亿元，增长38.7%，占规模以上工业的93.2%； 243家装备制造企业完成产值亿元，增长25.2%，占规模以上工业的13.1%。高新技术产业完成产值亿元，占规模以上工业的15.94%，提高个百分点。有128家企业产值过亿元，其中13家企业产值过10亿元，比上年分别增加30家和8家。工业经济运行
6、质量提高。规模以上工业实现产品销售收入亿元，利税合计亿元，利润总额亿元，分别增长47.4%、32.7%和33.4%。100家企业实现利税过千万元，其中14家企业过亿元，比上年分别增加17家和5家。工业经济效益综合指数150.1%，提高个百分点；产品销售率97.2%，提高个百分点；流动资产周转率次，加快次；全员劳动生产率万元/人，增长34%。建筑业开展较快。全年建筑业实现增加值94亿元，增长25.5%。具有资质等级的建筑企业234家，全年实现利税亿元，增长26.3%。房屋施工面积1234万平方米，竣工面积490万平方米。城乡居民收入水平提高。城镇居民人均可支配收入8079元，增长12.1%，其中
7、工薪收入6583元，增长9.4%；个体经营收入 298元，增长14.2%；转移性收入740元，下降13.5%。城镇居民人均消费性支出5211元，增长9%。农民人均纯收入3158元，增长13.3%，其中工资性收入1135元，增长5% ；家庭经营收入1905元，增长19.8%；财产及转移性收入118元，增长2%。农民人均生活消费性支出1976元，增长10.6%。年末城乡居民住房使用面积分别为和平方米。工程200220032004国内生产总值(亿元)1012城镇居民可支配收入(元)663672078079零售商品消费总额(亿元)216二 临沂市房地产开展状况1、 起步较晚但进步神速临沂市房地产的管理
8、工作从1998年起步，其时根本没有形成真正的房地产业。进入2000年，市城建部门才开始进一步标准房地产市场开发行为，清理整顿房地产市场开发主体。全年共取消28家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂房地产场开展迅猛,2002年全年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工面积到达150万平方米,而2004年全年,临沂市房地产投资到达26亿元人民币,开发施工面积250万平方米,一下子进入了高产期.2、 临沂市房地产开发历年比照情况 工程200220032004房地产投资总额(亿元)141826房屋开发施工面积(万平方米)150180250商品房竣工面积(万平方米)7090110商品房
9、销售情况(万平方米)7090110商品房空置情况(平方米)000商品房销价格(元)100016002000从上表可以看出,临沂市房地产这两年开展速度惊人,价格在两年间上涨了100个百分点,且势头良好.2004年的临沂房产市场可谓一片风生水起，价格在短时间内的迅速攀升使得一大批购房者不知所措，市场上流传的各种上涨或者下跌的传言更是揪紧了购房者的神经。在这种猜想中出现了2005年初的销售困难，除去一些低价位楼盘，众多中档楼盘出现了成交量缺乏的状况，消费者的持币等待，消磨了开发商的信心，而即将到来的4月和5月是传统的房产销售热潮期，究竟局面如何，也使得临沂房产市场未来走势增添了不少的变数。笔者从事房
10、产营销多年，在通过一段时间的观察，对临沂的房产市场提出了一些自己的见解，以供大家参考： 一临沂房产市场现状分析 1、四面开花，未形成区域成片开展： 一般情况下，对一个城市的房产开发分析以划分区域来判断，如中心区域，副中心区域，南区，北区，东区，西区等等。这样做，首先是方便数据的分析与整体形势的监控，其次也有助于消费者对整个片区的楼盘有集中性的认识。 目前，临沂的房产开发呈现区域开展不明显的特点，市场上对房产开发一直没有明确区域概念，所以，我们暂时无法套用在其它城市通用的方法来界定临沂的房产开发区域。不过，通过调查发现，临沂的新楼盘主要集中在兰山区的临西一路到到八路之间，该区域集中了临沂房产开发
11、的近70%。我们认为这个主要与临沂城市的房产开发的时间较短，城市建设以环绕城市中心为主有关。 值得我们关注的是，临沂中心城区的空间结构提出了沿沂河分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团开展的开展战略建议，我们相信，这一方案的最终确立，会使得消费者对整个临沂的房产开发有一个全新的区域认识。 2、价格攀升过快，超出消费者心理价位 2004年，山东商品房均价为元/平方米，同比增长18.2%。而临沂商品房均价上16.3%，增长幅度列山东第二名。在短短一年的时间，临沂局部区域的价格上涨了50%，这个现象虽然在全国其它城市屡见不鲜，但是由于临沂的经济水平并不高，一般消费者所能承受的心理价
12、格底线跟不上市场价格浮动。可以这幺说消费者调整心理价格的时间，正导致了2004年底到2005年初临沂房产市场的有价无市现象的出现。 另外，由于临沂的经济为商贸型经济，购房者中的不少客户为生意人，出于资金流通方面或者居住方便的考虑因素，对价格非常敏感，一旦超出其心理价位，便会采取持币等待或者转向低价位楼盘。这也是造成整个2005年年初市场疲软的重要因素之一。3、市场操作不标准，缺少有效的监控机制临沂的房产市场存在的最大问题就是价风格整的幅度，很多开发商不能从市场的角度进行核算分析，而单纯依靠拍脑袋来定价格现象在临沂屡见不鲜。而这样的现象，产生的最大的问题就是容易造成价格短时间内背离市场，从而导致
13、消费者的价格恐慌，使得持币等待者大量增加，市场楼盘出现短时间的滞销现象。 同时，政府因为经验等方面的原因，对房产市场缺少有效的监控，缺乏杜绝房产泡沫的预警心理，在短时间内很难根据市场状况及时提出解决方案来保证房产市场的稳定开展，也是导致商品房价格超常规上涨的主要因素之一。我们认为不久的将来，政府会从维护整个市场经济的健康与和谐开展的角度出发，来制定一系列的标准措施，杜绝房产泡沫的出现。这些措施包括：建全预警体系，建立“沂房指数，实行销售网上登记，以及对土地市场进行政策性整顿等等。 小结： 临沂的房产开发已经进入品质取胜时代，随着老百姓对房产的需求由居住型向享受型的过渡，无法在品质上赢得消费者认
14、可的开发商将不断被淘汰。而随着外地先进的开发企业不断进入本地，本地的一些房产开发公司也将进一步标准自身的操作，相信临沂房产市场即将进入战国时代，最后必然形成诸侯分割市场的局面。二未来的房产开发区域分析 从政府未来的10年的城市规划和结合个人的经验来看，可以确定以下四个区域将是临沂市区未来一段时间内房产开发的重点： 1：沿河区域： 沿水开发是诸多城市规划的必然，如上海沿苏州河开发，无锡环太湖开发，苏州的金鸡湖的开发，水，承载了城市的过去与未来，人类因水而生，对水怀有与生俱来的亲近感。可以这幺说，环水而居，是城市高档住宅的开展方向。临沂在城市规划中，将城市划分为一河五片，环沂河这一轴的开展，尤其是
15、滨河大道的建设，将弱化该区域的景观与交通劣势，提升环沂河区域的价值。该区域将是临沂未来房产开发的重点之一，而且出于整个区域形象考虑，应当会以中、大型楼盘开发为主，在整体建设上以建设中高档楼盘为重点。相信，这一区域的开发必然将提升整个临沂房产开发水平，为临沂的城市建设添上浓墨重彩的一笔。 2：环批发市场区域： 大凡人流最集中的地方，也必然是房地产住宅开发的热点区域，如大型卖场、专业市场的周围等等。作为临沂的支柱产业，批发市场已经成为这个城市最引以自豪的名片。目前，大量的批发市场因为市政规划的统一搬迁至临沂城市西区。按照群体效应和商能效应，新批发市场周围，会因为不断增加和更新的客户源而产生大量的居住需求。笔者认为，出于该区域的大局部生意人的潜在的心理需求和资金方面影响，区域的房产开发应当主要以中低档住宅为主，购房原因以二次置业为重点。 3：环政府区域：
