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1、1市场篇：苏州商圈分析及地铁商业研究来源：CRIC内部2011 CRIC 苏州地铁商业项目市场研究及初步定位报告标签：苏州/市场研究/商圈分析/地铁商业/案例研究目录1.城市背景分析2.地铁专题研究3.市场现状分析4.案例研究2PART 1 城市背景分析3l城市等级：强劲的地级市东邻上海，濒临东海；南临浙江，与嘉兴接壤；西抱太湖，背靠无锡，隔湖遥望常州；北濒长江，与南通隔江相望，所辖太湖水域紧邻湖州，东距上海市区80千米，是江苏省的东南门户、上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。l规模面积：总面积8488平方公里其中市区面积1650平方公里。苏州市下辖五市七区，分别是张家港市、常熟市、太仓
2、市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、 平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区（虎丘区）。城市定位：江苏省的经济、工商业和物流中心城市，也是重要的文化、艺术、教育和交通中心以及长江三角洲重要的中心城市之一。江苏省江苏省苏州市 苏州是江苏省的地级市，是长三角地区重要的副中心城市，也是江苏省的经济、工商业、物流中心城市。城市背景分析/城市区位4城市战略地位：苏州与嘉兴，无锡共同位于长三角城市密集区的核心圈内，是环太湖经济发展带上经济实力最强的龙头城市。苏州在长江三角洲经济圈中的战略定位：发挥区位、产业和人文优势，进一步强化与上海的紧密对接，建设高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市
3、、历史文化名城和旅游胜地。 苏州在长江三角洲经济圈内战略地位重要，拥有与区域内核心城市上海接轨及共同发展的良好条件和机遇。城市背景分析/城市战略地位5城市宏观经济：苏州市在江苏省内的GDP总量比第二名的无锡高出了60.2，强劲的经济实力也为本项目的商业发展提供了强有力的经济支撑。 在2009中国城市竞争力报告中，苏州位居全国第九，是唯一进入前10名的地级市； 下辖的常熟市、昆山市、吴江市、太仓市和张家港市等五个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十位，其中昆山、张家港、常熟分别位居第一，第三位。（数据来源：苏州经济与社会统计公报）2005200620072008200920100200040
4、0060008000100000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.004138.214900.635850.117078.0992289228.9115.3015.8016.1013.2011.5013.30地区生产总值（亿元）增幅（%）20052010年苏州GDP总量和增长苏州无锡南京南通常州徐州盐城020004000600080001000092285758508634002930286622502010年苏州市GDP总量江苏省内比较（亿元） 苏州是中国经济高度发达的地区，GDP总量位列全国第五，在长江三角洲地区仅次于上海。城市背景分析/城
5、市宏观经济概况上海苏州杭州无锡宁波01000020000168729228594557585126长江三角洲经济圈主要城市GDP比较（亿元）6城市消费力：苏州人均社零在长三角城市中属较高水平，说明居民消费较为旺盛。（数据来源：苏州经济与社会统计公报）607.3752.9616.08770.8624.43793.57629.75810.6633.29932.5637.661046.611009007005002005年2006年2007年2008年2009年2010年20052010年苏州市人口变化（万人）户籍人口（万人）常住人口（万人）2006年2007年2008年2009年2010年0501
6、0015020014.513.68.55.66.923.829.521.5150.4122.420062010年苏州市人口增长率变化户籍人口增长率（）常住人口增长率（）20052006200720082009201001000200030000102030880.751055.441245.51551.452026.842402.0220052010年苏州社会消费品零售总额走势社会消费品零售总额（亿元）增幅21260139592386715183263201640229219178793000025000200001500010000500002007年2008年2009年2010年苏州城镇居
7、民人均可支配收入及人均消费性支出走势人均可支配收入（元）人均消费性支出（元） 苏州近年对外吸引力增强，表现为常住人口的增长明显快于户籍人口的增长，外来人口的快速导入对城市消费力的拉动将起到很大作用。城市背景分析/城市人口及消费力分析72006-2015年苏州城市总体规划图城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。l 在规划期内苏州全市域基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。l
8、 苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。苏州城市整体发展目标苏州城市整体发展目标 苏州城市总体规划区面积共2014.7平方公里，城市空间布局结构形态采用“组团式”布局。城市背景分析/城市规划8一个中心中心城市苏州都市区 规划以都市区的构想培育苏州中心市区的发展，主要包含苏州外环高速公路以内和沿太湖的地区，核心是苏州市区的建设用地。五个副中心 包括常熟市、吴江市、太仓市、昆山市和张家港市等五座苏州市域管辖的次中心城市。市域发展轴 沿沪宁城镇聚合轴以IT等高新技术产业带为龙头，成为我国引进
9、、消化、吸收国外先进技术的重要基地。 沿太湖旅游休闲轴苏州生态环境和景观最重要、最具特色的地区，以生态旅游为主要功能。 沿苏嘉杭交通走廊发展轴是苏州辐射苏北、联系浙北的重要通道地区和市域重要的物流走廊。 沿沪青湖高速公路发展联系轴进一步加强与上海的沟通与联系，呼应苏州临沪浙产业带的发展。 苏州城镇体系规划结构：一个中心、五个副中心、四个发展轴。城市背景分析/城市规划9对外交通将面向长三角区域发展，构建长三角区域2小时高速公路交通圈和集约、生态、和谐、高效的综合交通运输体系。l铁路：高铁路线将建设苏嘉杭铁路、沪宁城际轨道、苏嘉城际轨道、无锡常熟太仓嘉定城际轨道，苏通城际轨道市域S1线、市域S2B
10、线、无锡硕放机场专线。l高速公路：建设“一纵三横一环七射四连”的高速公路网络。l港口航道：苏州港远期争取建设成为上海国际航运中心集装箱枢纽港的重要干线，港内河航道网布局总体上维持“两纵八横”的总体格局。城市背景分析/城市交通规划10对内交通以保护古城为原则，以古城区为核心构建综合性立体化交通运输体系。l对内交通：在古城区构建以公交和慢行交通为主体的交通体系，确保公共交通和慢行交通要占到90%以上，过境交通在10%以内的目标。构建以轨道交通为主（一、四号线）、道路为辅的古城地下交通系统。l核心策略：交通需求管理策略：制定严格的交通需求管理，限制古城区穿越性交通，在古城外围进行合理分流。交通方式引
11、导策略：通过交通管理措施和公共交通投入，优化古城内部交通方式结构。城市背景分析/城市交通规划11轨道交通以“井字加环”快速路为骨架，以“八纵八横”主干路为干路框架根据新的城市空间布局维持5条轨道线路的布局方案。l“井字加环”快速路：其中“井”字即东环路、西环路、南环路、北环路四条主干道组成；三“环” 即由东、西、南、北环路构成的第一条环行快速路骨架和绕城高速公路及第三条拟建中的“中环”组成。l 轨道交通：朝东南西北四个方向发展，发展轴呈“十”字形，轨道交通规划与之匹配，4条轨交线路投入运营后，将拥有西至高新区、东至园区金鸡湖以东、北到相城区、南抵吴中区的十字形骨干网络，大大缓解古城交通压力。城
12、市背景分析/城市交通规划12城市背景分析/城市商业网点格局市区内商业网点布局规划为“两核三副、两轴三带”。两核三副、两轴三带两核古城核心商业板块（观前、石路、南门商业服务功能区组成）、湖东核心商业服务区。三副高新区狮山、相城元和、吴中区吴中（城市副中心级）。两轴东西商业发展主轴通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山、湖东商业服务功能区。南北商业发展次轴通过人民路及其南北延伸段贯穿古城商业板块、元和、平江新城和吴中商业服务功能区。三带环古城风貌、环金鸡湖风情、沿太湖度假休闲商业带。13但鉴于苏州历史文化名城保护实行“全面保护古城风貌”的原则，整个古城区的商业地产开发受到限制，预期未来商业发展速度
13、将会比较缓慢。观前商业服务功能区设置导向鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。设置业态强调丰富性、精品化，中、高档化。适度设置：超市、便利店、大型专业店。限制设置：购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。石路商业服务功能区设置导向鼓励设置：特色百货店、专业店、专卖店、特色餐饮、文化娱乐设施。适度设置：超市、便利店、中型购物中心、大型专业店。限制设置：大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。南门商业服务功能区设置导向鼓励设置：特色百货店（中、高档次）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。适度设置：超市、便利店、大型专业店、中型购物中心。
14、限制设置：大型购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类商品交易市场。苏州市区商业格局规划为“三核两副，两轴三带”。“三核”：指三个核心商业板块，即古城核心商业板块、环金鸡湖核心商业板块和狮山核心商业板块。其中，古城核心商业板块：由观前、石路、南门商业服务功能区组成。城市背景分析/城市历史保护原则（数据来源： 苏州市区商业网点布局规划 ）14苏州宏观经济背景基础良好，消费力支撑充足，发展前景较好；项目位于古城区核心商圈，对商业建筑形态有一定限制。城市背景分析/宏观背景小结宏观经济苏州作为长三角副中心城市，宏观经济持续快速、稳定地增长，在长三角地区排名仅次于上海，区位条件优越，拥有较好的发展机遇，
15、为本项目未来发展前景奠定良好的基础。人口支撑苏州常住人口增长快于户籍人口，外来人口的导入大大提升了城市消费力水平，人均社零额反映了城市消费需求较为旺盛，是本项目的有利条件。古城保护本项目位于古城核心商业板块观前商圈，区位条件优势显著，但同时古城区的历史文化风貌保护将对区域内商业的发展速度带来一定的影响，对本项目的商业建筑形态有一定限制。15PART 2 地铁专题研究16地铁专题研究/苏州轨道交通概况苏州目前规划有5条轨道交通线路，贯通全市东西和南北方向，将古城区、高新区、工业园区、相城区和吴中区连成一体，其中最早开工的1号线将于明年年底通车。线路总长（公里）站数起点终点通车时间1号线25.72
16、4木渎钟南街2012年2号线26.622苏州高速迎春南路2014年3号线43.730新区城铁站唯亭城铁站2015-2016年4号线41.530苏蠡路站同津大道站2015-2016年8号线一期9.78邵昂路友翔路2015年总计147.2114主题：互往互动，和谐交通以向左向右一号线与二号线列车为主要设计元素，形成“S”的图标，代表了姑苏，又似“互”字，传达快速、便捷的轨道交通的属性。蓝色象征科技、时尚，红色象征捷运、热情，环抱、融合的标志体现和谐社会下的和谐交通。古城区高新区工业园区相城区吴中区17地铁专题研究/苏州1号线站点概况1号线是苏州建设的第一条轨道交通线路，也是连接古城区、高新区和工业园区的大动脉，担任东西方向人流运输的重要角色。1号线1号线苏州乐园：与3号线换乘广济路：与2号线换乘乐桥：与4号线换乘星塘街：与3号线换乘本项目站点西东区段站名等级有无地下商业高新区木渎重点有一般无苏州乐园枢纽有滨河路一般无古城区西环路站一般无广济路枢纽有一般无乐桥枢纽有临顿路一般有相门一般无园区东环路一般无一般无星海广场重点有一般无科文中心重点有一般无星塘街枢纽无钟南街一般无1号线共有24个站点
