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1、思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告南三环戏校综合楼项目分析报告2005-121页页思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告项目价格预期及销售周期本案产品改善建议本案产品现状分析市场机会外部市场环境分析写字楼销售市场写字楼租赁市场概概 要要2005-122思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目目 录录2005-123思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告2005-1
2、24思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告外部市场环境分析外部市场环境分析1.南部商务市场的新发展2.区域商圈格局3.本区域商务市场特点2005-125思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告1 1、南部商务市场的新发展、南部商务市场的新发展近年来，传统商务区因人流高度聚集、公司聚集等因素，使得区域交通异常拥堵，办公环境差，效率低；与此同时，CBD区域、金融街、中关村等地区的写字楼价格和租金也在不断上涨，使公司办公成本压力越来越大一些没有必要依附在这些商务圈内生存的企业看中了南城的交通通畅以及租金价格的便宜，开始将办公地点向南城区域转移。南城写字楼市场
3、的开发潜力较大新变化：南城地区写字楼逐渐增多；且新项目的软硬件都在同时升级，其中内部配套较为齐全。南城火热的住宅市场对商务环境的支持南城商务配套的完善政策的支持2005-126思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告2、区域商圈格局、区域商圈格局2005-127思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告2 2、区域商圈格局、区域商圈格局西南部板块商务气息浓郁；高新技术科技区、总部基地、物流产业群、汽车展览中心等区域支柱产业都集中在此 ；东南部板块受CBD影响，商务氛围已经形成，价格及租金上涨明显，形成泛CBD商务区域；中南部板块商务气质较弱，商贸氛围浓郁；
4、木樨园、大红门商贸圈主要以商业贸易为主。2005-128思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告3 3、本区域商务市场特点、本区域商务市场特点成本低环境好成本低环境好 本案位于南部商务区的中部，此区域写字楼价格及租金在南部商务区中相对较低，而且该区域所提供的办公环境也好于传统区域，所以越来越受到企业的欢迎。 现在的企业选择办公场所已逐渐理性，不仅单纯是为提高企业形象，还在考虑企业的运行成本、交通便利性及是否能够为员工提供健康的办公环境，本区域写字楼相比其他区域更具备这一优势。 2005-129思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告一、项目外部市场环境分
5、析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目目 录录2005-1210思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告二、项目所在区域办公市场情况分析二、项目所在区域办公市场情况分析n洋桥区域写字楼供应规模分析n洋桥区域写字楼供应级别分析n洋桥区域写字楼销售情况分析n洋桥区域写字楼租赁情况分析n洋桥区域写字楼其他情况对比分析2005-1211思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告区域写字楼分布图区域写字楼分布图国润商务大厦国润商务大厦总部基地总部基地工商联科技大厦工商联科技大厦甲级甲
6、级商住商住北京海银国际大厦北京海银国际大厦恒松园恒松园乙级乙级总部总部望园大厦望园大厦丙级丙级龙辉大厦龙辉大厦弘泰大厦弘泰大厦西罗园写字楼西罗园写字楼振龙大厦振龙大厦南羲大厦南羲大厦远中悦麒会馆远中悦麒会馆正旗大厦正旗大厦本案本案立业大厦立业大厦山西大厦山西大厦铭诚写字楼铭诚写字楼通润商务会馆通润商务会馆北京金方商贸大厦北京金方商贸大厦海尼曼物业海尼曼物业嘉业大厦二期嘉业大厦二期政洋大厦政洋大厦2005-1212思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告洋桥区域写字楼供应规模分析洋桥区域写字楼供应规模分析项目名称项目名称物业类型物业类型位置位置总建筑面积总建筑面积( () )
7、远中悦麒会馆远中悦麒会馆商务公寓赵公口车站2950029500恒松园写字楼恒松园写字楼写字楼丰台区南三环中路107671107671正旗大厦正旗大厦写字楼丰台区角门北门1700017000立业大厦立业大厦商住楼丰台区洋桥3400034000政洋大厦政洋大厦写字楼丰台区南三环马家堡东里6号楼62826282弘泰大厦弘泰大厦写字楼丰台区马家堡路16001600振龙大厦振龙大厦写字楼丰台区南三环木樨园13001300海尼曼物业海尼曼物业写字楼丰台区南三环赵公口400400嘉业大厦嘉业大厦商务公寓南三环刘家窑桥往东300米7000070000通润商务会馆通润商务会馆写字楼丰台区方庄16000北京金方商
8、贸大厦北京金方商贸大厦写字楼方庄桥南180米44290望园大厦望园大厦写字楼丰台区岔路口东北19600龙辉大厦龙辉大厦写字楼朝阳劲松桥南200米30000工商联科技大厦工商联科技大厦写字楼西南四五环之间52439海银大厦海银大厦写字楼海淀西三环六里桥51000国润商务大厦国润商务大厦写字楼丰台西四环南路46号47019.37总部基地总部基地写字楼丰台南四环西路188号1060000洋桥商务区域中写洋桥商务区域中写字楼供应量较小，字楼供应量较小，仅为仅为26.7万平方米万平方米（表中黄色标记项（表中黄色标记项目）；目）；单体供应规模较小，单体供应规模较小，大部分在大部分在3万平方米万平方米以下，
9、几千平方米以下，几千平方米的写字楼供应量较的写字楼供应量较大；大；区域供应中以纯写区域供应中以纯写字楼为主；字楼为主；写字楼主要分布在写字楼主要分布在洋桥以南路西。洋桥以南路西。2005-1213思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥商务区域中写字楼供应级别以低档写字楼（丙级）为主，区域商务整体档次不高；南城商务市场正在逐渐形成中，势头良好，区域写字楼市场供应产品正在升级中，对于中档写字楼的需求正在加大。此区域存在中档写字楼潜在市场，有市场空白点。2005-1214思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目
10、分析报告洋桥区域写字楼供应多以租赁为主，进行出售的项目不多，区域写字楼销售均价约为6500-7000元/平方米。注：图中蓝色标注项目为洋桥区域写字楼洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼多为早期供应的低档写字楼，大部分基本销售过半，其中嘉业大厦在2005年11月才开盘，经过一个月已经销售8%，从中看出南城中部商务市场需求量较大，市场前景较好。2005-1215思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告洋桥区域写字楼租赁情况分析洋桥区域写字楼租赁情况分析样桥区域写字楼租赁情况较好，租金便宜，租金价格均价样桥区域写字楼租赁情况较好，租金便宜，租金价格均
11、价在在1.91.9元元/ /平方米平方米天左右。天左右。2005-1216思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告洋桥区域写字楼其他情况对比分析洋桥区域写字楼其他情况对比分析项目名称项目名称入住时间入住时间车位车位装修标准装修标准层高（米）层高（米）开间面积（开间面积（）嘉业大厦嘉业大厦2006.10-1350毛坯3正旗大厦正旗大厦2004-10-30 精装修 337.31-1500龙辉大厦龙辉大厦2002-1-1毛坯2.9280立业大厦立业大厦2002270公共部分精装修2.896.54-210政洋大厦政洋大厦2002毛坯2.930-200国润商务大厦国润商务大厦2006
12、-10-30261 公共部分精装修 2.81200总部基地总部基地2005-1-30充足毛坯首层4.2；标准层3.4；顶层3.310005000工商联科技大厦工商联科技大厦2005-6-15250毛坯2.9100-2100远中悦麒会馆远中悦麒会馆2007-5-132精装修2.837（一居）北京金方商贸大厦北京金方商贸大厦2006-8-26300精装修3.05100-1980恒松园写字楼恒松园写字楼1999-12-3160 公共部分精装修 2.930100望园大厦望园大厦2004毛坯3.32005-1217思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告洋桥区域写字楼市场总体分析小结
13、洋桥区域写字楼市场总体分析小结本区域写字楼市场供应量和单体供应量均较少；本区域大部分为早期的低档写字楼，随着市场发展变化，本区域市场对中档写字楼有较强需求；本区域写字楼市场新盘较少，放量不大；本区域写字楼多为租赁形式，租金价格在1.9元/平方米天；本区域写字楼的售价在南城商务市场中处于较低水平，价格在65007000元/平方米左右，整体销售情况一般；本区域写字楼普遍车位较少。2005-1218思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告区域写字楼商务圈尚在形成过程中中高档商务供应短缺，市场需求空间较大2005-1219思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告
14、一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目目 录录2005-1220思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告主要板块主要板块西部、西南板块及泛西部、西南板块及泛CBD板块板块商务物业商务物业租赁市场租赁市场商务物业商务物业销售市场销售市场区域经济调整，区域经济调整，各产业链逐步各产业链逐步形成带来的商形成带来的商务市场务市场区域商务市场机会分析区域商务市场机会分析主要客群主要客群中小型公司、新科技、物流中小型公司、新科技、物流产业链的逐步完善及总部效产业链的逐步完善及总部效
15、益引发的客群益引发的客群主要客群主要客群木樨园、大红门商圈所引发木樨园、大红门商圈所引发的产业链客群的产业链客群主要板块主要板块中南部三四环之间中南部三四环之间2005-1221思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告写字楼基本客观因素的支持度写字楼基本客观因素的支持度写字楼档次写字楼档次区域心理接受区域心理接受价格价格区域位置区域位置区域经济环境区域经济环境交通状况交通状况商业配套商业配套市政设施市政设施高档高档区域位置决定区域位置决定心理接受价格心理接受价格不支持高端物不支持高端物业业地处南三环中地处南三环中部，商务市场部，商务市场不支持高端物不支持高端物业业南城经济支
16、持高南城经济支持高端物业勉强端物业勉强交通便利交通便利支持高端支持高端物业物业配套多，但配套多，但多为生活配多为生活配套，商务配套，商务配套档次略低套档次略低市政公建市政公建（邮局、（邮局、银行）多银行）多且齐全且齐全中档中档心理接受价格心理接受价格可以支持中档可以支持中档物业物业商务市场产品商务市场产品正在升级换代，正在升级换代，区域对中档写区域对中档写字楼有需求字楼有需求洋桥商务区紧邻洋桥商务区紧邻木樨园、大红门木樨园、大红门商贸区，经济环商贸区，经济环境支持境支持交通十分交通十分便利便利中档商务配中档商务配套齐全，酒套齐全，酒店多店多市政公建市政公建（邮局、（邮局、银行）多银行）多且齐全且齐全低档低档支持支持区域市场支持区域市场支持低端写字楼，低端写字楼，但竞争激烈，但竞争激烈，无法突显本案无法突显本案差异化策略差异化策略支持支持交通便利交通便利支持支持支持支持不支持因素不支持因素支持因素支持因素2005-1222思源经纪思源经纪戏校综合楼项目分析报告戏校综合楼项目分析报告区域对中档写字楼产品支持的各因素区域对中档写字楼产品支持的各因素中档写字楼市场中档写字楼市场缺乏中档写字楼缺
