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1、长泰常熟项目全程推广提案长泰常熟项目全程推广提案第一部分 市场分析PART2.常熟房地产市场发展常熟房地产市场发展PART3.常熟别墅市场综述常熟别墅市场综述PART4.项目自身情况研究项目自身情况研究PART1.常熟宏观经济综述常熟宏观经济综述PART6.项目未来客源分析项目未来客源分析PART5.竞争市场分析竞争市场分析PART1.PART1.常熟宏观经济综述常熟宏观经济综述常熟市位于中国经济最活跃的区域长三角经济圈中心，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北枕长江与南通隔江相望，具有得天独厚的区位优势。常熟地理位置优越，经济发展前景巨大。常熟地理位置优越，经济发展前景巨大。常熟常熟上海上海苏州
2、苏州无锡无锡南通南通常熟经济增涨迅猛，前景看好，这也为房产消费打下良好的经济基础。常熟经济增涨迅猛，前景看好，这也为房产消费打下良好的经济基础。常熟位列全国百强县第二,06年人均GDP为9859美元（上海人均7189美元）常熟历年常熟历年GDPGDP变化情况图变化情况图 积极发展对外贸易，出口额持续增高，也提升了人民生活水平和消费能力。积极发展对外贸易，出口额持续增高，也提升了人民生活水平和消费能力。常熟历年进出口贸易变化图常熟历年进出口贸易变化图人民生活水平逐年快速提高，06年人均可支配收入超过19000元人民币。财富新贵的不断涌现，带来高端产品的潜在需求，为改善居住的经济型别财富新贵的不断
3、涌现，带来高端产品的潜在需求，为改善居住的经济型别墅创造市场机遇。墅创造市场机遇。常熟近年人均可支配收入常熟近年人均可支配收入(元元)变化图变化图PART2.PART2.常熟房地产市场发展常熟房地产市场发展市中心市中心生态、高档住宅及别墅发展区域生态、高档住宅及别墅发展区域普通住宅及公寓产品发展区域普通住宅及公寓产品发展区域房产投资不断加大房产投资不断加大, ,一方一方面表现了开发商的良好预面表现了开发商的良好预期期, ,另一方面表现了区域另一方面表现了区域供给的不断放大。供给的不断放大。常熟历年房地产投资（亿元）变化图常熟历年房地产投资（亿元）变化图常熟近年房地产竣工面积常熟近年房地产竣工面
4、积(万万)变化图变化图目前整体商品房库存较高，按历年最高消化量推算目前整体商品房库存较高，按历年最高消化量推算, ,也需也需1.51.5年左右，而年左右，而随着市场供应的不断加大，市场空置率也将加大随着市场供应的不断加大，市场空置率也将加大, ,整体房地产形势不容乐整体房地产形势不容乐观。观。常熟近三年房地产销售面积（万常熟近三年房地产销售面积（万）变化图）变化图剩余预售面积：109万剩余预售套数：9833套剩余现售面积：101万剩余现售套数：5604套截止2007年3月：市场存量：市场存量：210210万万PART3.PART3.常熟别墅市场综述常熟别墅市场综述常熟别墅市场常熟别墅市场供需分
5、析供需分析产品产品推出（套）推出（套）销售（套）销售（套）库存（套）库存（套）销售率销售率联排别墅109505946%叠加别墅2409414639%独栋别墅55029725354%以上数据来自常熟房地网 SENSE内部统计从目前的常熟的三类别墅市场来看，整体的销售率基本上都过了从目前的常熟的三类别墅市场来看，整体的销售率基本上都过了4 4成，高成，高端人群的需求比较旺盛端人群的需求比较旺盛, ,独栋别墅的库存量最多，但是其整体销售率也最独栋别墅的库存量最多，但是其整体销售率也最高，其余两类别墅供应和销售较为平稳高，其余两类别墅供应和销售较为平稳, ,市场潜力有待挖掘。市场潜力有待挖掘。主要别墅
6、楼盘分析主要别墅楼盘分析世茂联排公寓润欣花园泽景园名流世纪庄园一期碧云山庄雅兰美地庄园明日星城信步华庭山湖苑琴川家园香格里花园主要别墅楼盘：碧云山庄碧云山庄雅兰美地雅兰美地泽景园泽景园香格里花园香格里花园信步华庭信步华庭明日星城明日星城润欣花园润欣花园世茂联排公寓世茂联排公寓名流世纪庄名流世纪庄园园琴川家园琴川家园山湖苑山湖苑主要别墅楼盘分布图主要别墅楼盘分布图主要别墅楼盘基本信息表主要别墅楼盘基本信息表 1.35双拼双拼:190独栋独栋:255 2007年年6月月双拼双拼:38/62联排联排:5/20135/1135/1在售独栋纯别墅项目：在售独栋纯别墅项目：泽景园泽景园名流世纪庄园一期名流
7、世纪庄园一期碧云山庄碧云山庄雅兰美地庄园雅兰美地庄园信步华庭信步华庭在售在售混合型别墅项目：混合型别墅项目：世茂联排公寓世茂联排公寓润欣花园润欣花园明日星城明日星城山湖苑山湖苑琴川家园琴川家园香格里花园香格里花园根据分析研究得出：根据分析研究得出：独栋独栋主力面积主力面积:250-400:250-400； 主力总价主力总价:300-550:300-550万万/ /套；套； 去化速度：去化速度：2-32-3套套/ /月。月。联排联排主力面积主力面积:180-250:180-250； 主力总价主力总价:150-200:150-200万万/ /套；套； 去化速度：去化速度：4-64-6套套/ /月。
8、月。叠加叠加主力面积主力面积:180-290:180-290； 主力总价主力总价:130-200:130-200万万/ /套；套； 去化速度：去化速度：5-85-8套套/ /月。月。PART4.PART4.项目自身情况研究项目自身情况研究项目自身情况研究项目自身情况研究项目区位项目区位虞山项目虞山项目虞山项目：良好生态环境虞山项目：良好生态环境+ +传统别传统别墅区优势墅区优势+ +便捷交通便捷交通尚湖项目尚湖项目尚湖项目：尚湖项目：两大风景区辐射两大风景区辐射+ +临近市区临近市区项目自身情况研究项目自身情况研究周边环境周边环境常熟传统富人区，项目周边环境成熟（毗邻五星级酒店），良好生态环境
9、+传统别墅区优势+便捷交通。项目具备塑造高品质产品的先决条件。项目具备塑造高品质产品的先决条件。虞山项目周边情况虞山项目周边情况 受虞山、尚湖两大风景区辐射且临近市区，但是本案的尚湖景观优势不明显，绝对距离较远，再加上周边环境目前不太理想，高端产品取得消费者认同，具有一定困难。项目将主要依靠产品特色，企划包装以及未来预期取胜。项目将主要依靠产品特色，企划包装以及未来预期取胜。尚湖项目周边情况尚湖项目周边情况 项目自身情况研究项目自身情况研究项目项目SWOTSWOT分析分析虞山项目虞山项目SWOTSWOT分析分析优势（优势（S S）: :位于常熟传统富人区，区域地段认可度较高；紧邻国家级风景区，
10、景观和环境优良，有塑造高档产品的先决条件；生活商业配套设施齐全且档次较高；交通出行便捷顺畅。劣势（劣势（W W）: :项目东面有两家具有一定污染排放的工厂，影响了环境水平。机会（机会（O O）: :常熟目前经济型别墅市场存量不高，市场竞争相对不激烈；常熟的经济实力正在快速增长，对中高档次产品的需求也在增长；国家对于别墅产品的控制，也使类别墅产品稀缺性逐渐增加。威胁（威胁（T T）: :常熟市市政规划重点的东移，而本项目不属于东区；大量的商品房供应，一定程度上截流了本案的间接客源。尚湖项目尚湖项目SWOTSWOT分析分析优势（优势（S S）: :地块离市中心近，交通相对便利，配套优势明显；产品特
11、点明显，档次定位较高。劣势（劣势（W W）: :尚湖和虞山景观优势对本项目影响不大，难以塑造高档产品。项目周边多为农田或农舍，物业档次较低，小环境较差；项目所属区域楼盘形象不佳，影响产品品质提升；机会（机会（O O）: :地块所在区域属于常熟市规划的未来高档别墅区域；周边别墅产品档次不高，有利于本项目成为区域的领导者；常熟目前联叠别墅产品市场存量不高，市场竞争相对不激烈；常熟的经济实力正在快速增长，对中高档次产品的需求也在增长；国家对于别墅产品的控制，也使类别墅产品稀缺性逐渐增加。威胁（威胁（T T）: :常熟目前开发重心向东移，而本项目不属于东区；未来常熟供应量巨大，会带来直接的价格竞争风险
12、。PART5. PART5. 竞争市场分析竞争市场分析竞争市场分析竞争市场分析主要竞争楼盘介绍世茂联排公寓泽景园名流世纪庄园一期雅兰美地庄园信步华庭山湖苑琴川家园香格里花园主要竞争楼盘：主要竞争楼盘：由于常熟较小,竞争范围可扩展到全市区注：我们排除了目前已经尾盘的项目，以剩下我们排除了目前已经尾盘的项目，以剩下的楼盘作为竞争楼盘。的楼盘作为竞争楼盘。雅兰美地雅兰美地泽景园泽景园虞山项目虞山项目尚湖项目尚湖项目香格里花园香格里花园信步华庭信步华庭世茂联排公寓世茂联排公寓名流世纪庄名流世纪庄园一期园一期琴川家园琴川家园山湖苑山湖苑竞争楼盘分布图竞争楼盘分布图竞争楼盘基本信息表竞争楼盘基本信息表 1
13、.35双拼双拼:190独栋独栋:255 2007年年6月月双拼双拼:38/62联排联排:5/20项目项目碧云山庄碧云山庄雅兰美地庄园雅兰美地庄园泽景园泽景园名流世纪庄园一期名流世纪庄园一期信步华庭信步华庭主力客主力客源源本地企业主本地企业主本地企业主，招本地企业主，招商城长驻常熟投商城长驻常熟投资者。资者。本地及周边乡本地及周边乡镇的绝对高端镇的绝对高端客源客源本地企业主、外地本地企业主、外地长驻常熟投资者。长驻常熟投资者。本地企业本地企业主。主。主诉求主诉求虞山景观、环境虞山景观、环境质量。质量。虞山景观，周边虞山景观，周边高档配套，户性高档配套，户性设计。设计。中式园林产品，中式园林产品，
14、虞山景观。虞山景观。规模大、高品质产规模大、高品质产品和服务、小区和品和服务、小区和产品设计。产品设计。可退房、可退房、地暖产品地暖产品优势优势纯独栋产品的市纯独栋产品的市场稀缺性。交通场稀缺性。交通出行便利。配套出行便利。配套档次高、齐全。档次高、齐全。纯独栋产品的市纯独栋产品的市场稀缺性。交通场稀缺性。交通便利。配套档次便利。配套档次高、齐全。高、齐全。纯独栋产品的纯独栋产品的市场稀缺性。市场稀缺性。交通出行便利。交通出行便利。产品风格特殊，产品风格特殊，无竞争产品。无竞争产品。社区规模大，纯独社区规模大，纯独栋产品市场稀缺，栋产品市场稀缺，产品种类多，满足产品种类多，满足不同需求，天然亲
15、不同需求，天然亲水。水。纯独栋社纯独栋社区，地暖区，地暖产品稀缺，产品稀缺，可退房。可退房。劣势劣势产品形象和企划产品形象和企划包装不佳。包装不佳。产品单一，企划产品单一，企划包装简单。包装简单。单价和总价较单价和总价较高。高。地段相对较偏，周地段相对较偏，周边配套不完善。边配套不完善。目前配套目前配套尚不完善。尚不完善。纯独栋产品情况纯独栋产品情况 项目项目润欣花园润欣花园世茂联排公寓世茂联排公寓山湖苑山湖苑琴川家园琴川家园香格里花园香格里花园主力客主力客源源本地企业主、常本地企业主、常熟政府公务员、熟政府公务员、企业高管。企业高管。本地企业主、公本地企业主、公务员、企业高管、务员、企业高管
16、、外地长驻常熟投外地长驻常熟投资者。资者。本地企业主，本地企业主，招商城长驻常招商城长驻常熟投资者。熟投资者。本地企业主，本地企业主，招商城长驻常招商城长驻常熟投资者。熟投资者。本地中小企业本地中小企业主，长驻常熟主，长驻常熟投资者。投资者。主诉求主诉求规模大。亲水小规模大。亲水小区。东区市政规区。东区市政规划利好。划利好。市政规划、地段、市政规划、地段、产品品质。产品品质。绝对市中心地绝对市中心地段。段。地段地段, ,服务，服务，规划。规划。优势优势社区规模大，出社区规模大，出行便利，市政规行便利，市政规划重点区域。划重点区域。开发商品牌、社开发商品牌、社区规模、市政规区规模、市政规划中心、产品设划中心、产品设计新颖。计新颖。靠近主市区繁靠近主市区繁华地带，社区华地带，社区规模大。规模大。地段优越，配地段优越，配套相对完善。套相对完善。地段较好，配地段较好，配套完善，产品套完善，产品稀缺。稀缺。劣势劣势混合社区，别墅混合社区，别墅档次相对不高。档次相对不高。周边目前生活配周边目前生活配套还不完善。套还不完善。周边目前日常周边目前日常生活配套还不生活配套还不完善。完善。产品单一，无产品
