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1、. .论建筑物区分所有权的概念陈华彬中央财经大学【摘要】关于建筑物区分所有权的含义或曰法律构成，存在着各种不同的认识。总体来说，存在有一元论说、二元论说、三元论说。前二种学说及立法例均存在一定的缺陷，三元论说对于解决当今区分所有建筑物的法律纷争，将会大有裨益。我国?物权法?第70条规定建筑物区分所有权由专有权、共有权及共同管理权构成。毫无疑义，?物权法?第70条所采取的三元论立场符合现代建筑物区分所有权制度开展的潮流，应认为是一项先进的立法规定。【关键词】物权法；区分所有权；概念比较 我国?物权法?第六章规定了建筑物区分所有权，它标志着我国民事立法正式成认了近现代民法上的这一重要制度，从而实现
2、了与国际民事立法的接轨。?物权法?第六章共14个条文，自第70条至83条。其中，第70条为一概括性条文，是以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成，因而该条在全部14个条文中具有举足轻重的意义，它是对第71条至83条进展解释的起点和依据。在比较法与学说史上，关于建筑物区分所有权的含义或曰法律构成是什么，存在各种不同的认识。本文拟对此加以梳理，并指明我国?物权法?第70条关于建筑物区分所有权的概念系采何种立场。 一、建筑物区分所有权构成的诸学说分析 自1804年法国民法典颁行以来，关于何为建筑物区分所有权，学说与立法例上主要有“一元论说包括“专有权说和“共有权说、“二元论说、“新一元论说及“三
3、元论说。 1一元论说。又称“一元主义(monisme或“一元论(theorie unitaire, conception unitaire)。该说又可分为“专有权说和“共有权说，两种主张。 (1)专有权说。该说最早为法国民法学者在解释?法国民法典?第664条关于楼层所有权的规定时所提出。1认为建筑物区分所有权即指区分所有权人于区分所有建筑物的专有局部上享有的权利：专有所有权。因此，建筑物区分所有权是假设干个单独的“个人所有权的堆积2。及至上世纪六七十年代，随着日本1962年建筑物区分所有权法的制定，该说进一步得到日本学者的阐发，著名学者我妻荣在其?物权法?民法讲义中说，建筑物区分所有权是在专有
4、局部上成立的所有权，其性质与一般所有权并无本质差异，但其使用、收益、处分受区分所有权的制约，且专有所有权与共用局部上成立的共有持分权严密结为一体3。学者玉田弘毅认为，“称区分所有权者，谓在建筑物专有局部上成立的所有权4。另在中国台湾地区，学者史尚宽、刘得宽等亦持同样见解。史尚宽认为，“数人区分一建筑物而各有其一部者，谓之区分所有。其区分之各局部，为独立的权利客体，于此局部成立单独的所有权5刘得宽在其所著的?民法诸问题与新展望?一书中也指出，区分所有建筑物得区分为专有局部与共用局部，在专有局部上成立的所有权，即为区分所有权6。 在实定法上，专有权说为立法所肯定，首先肇始于1804年?法国民法典?
5、第664条“建筑物的各楼层属于不同的所有人的规定。而该条是直接承袭法国1561年欧塞尔Auxerre地方所编纂的习惯法第116条而来7学者认为，?法国民法典?第664条的这一规定，是?法国民法典?制定当时法国流行的思想竭力倡导所有权的绝对性，强调对个人财产予以绝对保护的结果。8 在?法国民法典?第664条肯定专有权说后，及至1962年日本制定建筑物区分所有权法时，专有权说又于实定法上获得成认。该法第2条规定：本法所称区分所有权，系指以建筑物的专有局部为标的物而成立的所有权。另外，在中国台湾地区，其“土地登记规那么第71条规定：“区分所有建筑物，区分所有权人得就其区分所有局部之权利，单独申请登记
6、。显然，此处所称“区分所有局部之权利，也同样系采专有权说。 (2共有权说。该说最早为法国学者普鲁东Proudhon)与拉贝(labbe )在解释?法国民法典?第664条的规定时，针对前述法国学者的专有权说而提出的对立主张。该说以集团性、共同性为立论根底，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。究其实质，是将区分所有权作为一种共有所有权加以理解和把握。9但是，该说未为法国大多数学者所承受，?法国民法典?第664条事实上也拒绝成认该说，而采专有权说。尽管如此，共有权说却并未因此而湮灭，其在日本得到了重要开展，受到一些学者的进一步阐发。 其一，加藤一郎指出，在分割区分所有建筑物而形成的专有局
7、部上，只不过是成认区分所有权人的排他性使用权。虽然专有局部实际上和“专用局部一样，准用所有权的有关支配权能的规定，但它与普通所有权并不一样，即它必须受“共同所有的制约，从而建筑物区分所有权即为共同所有的一种特殊形态。10 其二，星野英一认为，所谓区分所有，实际上是将区分所有权人个人享有的单独所有权予以集合，使之成为整体建筑物而由全体构成员的组织享有，单个构成员享有相应持分的权利。11 其三，石田喜久夫认为，区分所有建筑物上的专有局部，归根结底只不过是建筑物之一区域。由于它受建筑物整体物理性上的制约，因而区分所有权的内容也不得不受其制约。而且，在大多数情形下，由于住宅及生活场所也不得不服从于各种
8、社会性制约，因而实质上，不管建筑物区分所有权的构成如何，也不管专有局部和共用局部的区别，乃应将建筑物区分所有权解为系由全体区分所有人共同所有。并且，着眼于社会性制约的考量，尚应将区分所有权理解为“合有12。 其四，稻本洋之助认为，原那么上应确立区分所有建筑物整体为共同所有这一“一元论认识。但作为私的集合关系的法处理技术，那么应成认建筑物全体的共有持分与特定区分局部专有局部的专属使用权的二元构造，并且成认专属使用权与共有持分不可分的关系的物权性权利。13 学术研究的状况与国家立法的进步是互为因果关系的。以上四位学者在将区分所有建筑物整体作为共同所有的根本构思下阐发的见解，成为日本1983年修改1
9、962年旧建筑物区分所有权法的最初动力，并进而成为此次修改的指导思想。修改以后的建筑物区分所有权法，由1962年之强调专有局部并以其为立法根底，转而强调共同所有。此时虽然从立法表象上仍采专有权说，但实质上已经改采共有权说。14正如学者青山正明指出的那样：“现在虽然作为根本的仍然是区分所有权人对专有局部享有所有权，但实质上应认为是由全体区分所有权人以共同方式所有一栋建筑物。15这样一来，作为通说或支配说的专有权说的地位，将迟早会被共有权说取代。16 另外，建筑物区分所有权含义的“共有权说，也被1963年2月19日瑞士修改其民法典而追加规定建筑物区分所有权时所认可。按照规定，区分所有建筑物上的共有
10、财产的范围扩及于土地、住宅及附属空间，区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言，因此民法所谓区分所有权，即指“分层建筑物所有权建筑物区分所有权17。 2二元论说。该说最早为法国学者针对前述一元论说从理论和实践两方面进展批判后所提出，受到台湾地区学者郑玉波、黄越钦及中国大陆学者陈甦等人的赞同。认为建筑物区分所有权是由区分所有建筑物专有局部所有权与共用局部持分权构成。郑玉波谓：“区分所有，不管其区分为纵为横，其所有权之行使仅能及于区分所有之局部，而不能达于全部，此点与独有同而与共有异；但区分所有不无共用局部，例如楼梯、墙壁、隔壁、走廊、厕所等，在法律上推定其为共有，从而即为各区分所有权人权利义务之所及
11、，此点与独有异与共有同18。其中，所称“区分所有不无共用局部，是认为区分所有权系由专有局部所有权与共用局部持分权所构成的权利；黄越钦认为，区分所有权为一种对住宅的管理权，其权利客体一方面是包括公寓中局部所有人为唯一有使用管理的权利的一局部专有局部，另一方面那么为全栋公寓中全体所有人均有使用管理权的局部共用局部19；陈甦认为，所谓建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物于构造上区分为由各个所有人单独使用的专有局部和由多个所有人共同使用的共用局部时，每一所有人享有的对其专有局部的专有权与对共用局部的共有权的结合。20 在法国，二元论说的兴起绝非偶然，而是有其深刻的原因。随着建筑技术日新月异
12、的进步，建筑物上的各种设施得到充实，房屋的舒适程度骤然提高。这种居住状况变化的结果，使此前仅认区分所有权为假设干单个所有权的简单堆积的观念与现实日益抵触。21例如，由于建筑物在规模上的扩大，以及因此而形成的复杂构造，导致整个建筑物的构造局部结为一体而不可分割；在建筑物的内部，有关纵横走向的供用水的水管、燃气管、电线等，以及敷设的中央暖房、电梯等各种设施也不可别离而成为一体。无疑，对这样的建筑物从机能上加以分割将变得十分困难。于是，区分所有权人相互间的相互依存，即成为十分重要的事情。并且，全体区分所有权人，无论直接或间接的俱受建筑物各种设施的恩惠。因此，各区分所有权人依其自身所受恩惠的程度而必须
13、负担诸设备的设置与维持费用。此种现实，使有关建筑物与设备的共同体观念获得强调。并且，由于此“共同持分对一切区分所有权人均属有益，且须靠维持始可存在，于是开场将其作为集团所有权的对象物予以考虑。此即所谓共用局部。此共用局部归属于全体区分所有人的同时，也被认为是对作为一区分所有权人所有物的专有局部在观念上附加的形式。这样一来，建筑物区分所有权遂被解为在专有局部上的个人权利与在共用局部上的集团性权利的结合。二元论说由此诞生。22 在实定法上，二元论说被法国1938年?有关区分各阶层不动产之共有的法律?以下简称1938年法律和法国1965年制定的现行?住宅分层所有权法?所采纳。依1938年法律第5条的
14、规定，建筑物区分所有权是成立于专有局部上的专有权与共用局部上的共有权的结合。1965年现行法第2、3条也就区分所有权的专有局部和共用局部作了规定，从而确立了关于建筑物区分所有权含义的、与1938年法律同样的立场，即建筑物区分所有权为专有所有权与共用局部持分权的结合。 另外，中国台湾地区“民法第799条规定：“数人区分一建筑物而各有其一部者，推定为各所有人共有，其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有局部之价值分担之。该条规定也采二元论说。?美国加利福尼亚洲民法典?第783条规定：区分所有权是由包括在一个不动产整体中的共用局部的不可分所有权与在其他局部的独立所有权构成的不动产所有权。显然，此与台湾
15、地区民法同，对于区分所有权的构成系采二元论说。 3新一元论说享益局部说。该说最早为法国学者舍瓦利耶Chevallier针对法国1938年法律采行二元论说而提出的主张。23及至1965年法国修改1938年法律而制定现行区分所有权法时，该说开场受到重视。迄至最近，由于该说在理论上更加明晰化而获得学者阿祖莱(Azoulay)、蒂比耶日Thibierge、皮埃德列弗Piedelievre)、吉沃尔Givord等人的积极支持与进一步发扬光大，成为一项新说。24该说抛弃二元论说关于专有局部和共用局部的区别，而径将此两者予以并合形成“享益局部，以该“享益局部为单位设定的权利即为区分所有权，25其性质上属于一种全新的物权26。 新一元论说的出台，肇端于对二元论说的批判。该说的主张者认为，作为二元论说的专有局部，其存在仅仅是“抽象空间，而非物质性的对象物。27而对于共用局部，其批判道：如依二元论说，即将共用局部作为专有局部的从物予以把握，且肯定共用局部的永续性，那么专有局部与共用局部的差异将因此而不存在。28这样一来，即与区分所有的实际状况相悖。基于此种判断，新一元论说即尝试以“单一权利作为根底来构筑区分所有权。也就是认新一元论说为
