《2022年城市规划师实务辅导土地利用规划（8）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年城市规划师实务辅导土地利用规划（8）（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2022年城市规划师实务辅导：土地利用规划（8）近年来，城市土地问题已变得更加简单和有争议，以一样的标准进展匀质的用地区划的老概念已发生许多变化。下面列举的局部状况说明问题的多样性和简单性：可转让的进展权;有条件的用地区划;有规划的单元进展;刺激(嘉奖)性区划;增值税贷款;限制性契约的市政治理;环境影响条例;违法的地产转让;历史爱护地区区划;容积率;基地打算审核;建筑审核;景观要求;混合利用开发土地;延期归还权;浮动区;偿债区;超负荷区;商业区;影响费;听取意见的审查人;地界零线(Zero lotline);地区和州的审核;成组进展;补偿法规;有掌握的进展条例;上空使用权区划;义务供应场地或
2、场地费;强制性保险和保单;包含一切开支在内的区划;治外法权的区划。这些改革在普遍性、有用性和公认的合法性方面有很大的转变。在传统的建立法规方面很多公认的转变之一，是有规划的单元进展(Planned Unit Development)。开发商通过有规划的单元进展条例被允许转变土地用途、进展密度和地块尺寸，只要开发商在某种综合参数内坚持和听从基地打算。早期的区划实践就是通常所说的累积的或步步升级的区划。允许的土地用途和密度，从一个区到每个连续的区自动地积存。由此，在区划的早期，R一1区只允许用于独户住宅;在R一2区，应允许R1区中所允许的全部用途，加上只允许建两户住宅，等等;沿着地界限通过商业区和
3、工业区，累积在M-2区。例如这是一个允许全部用途的区，从独户住宅用地到不受限制的工业用地。累积式的区划的转变之一是，只能在主要用途类型范围内允许土地用途累积(如居住区)，但不能从一个主要用途类型转到另一类型(如由居住区转到商业区)，即：在多户住宅区可允许建独户住宅，但在商业区或工业区则不允许建住宅。关于土地利用的其他改革设想，认为区划的同类分区或许不总是好办法，而混合使用土地的进展形式把工作、商业、消遣、购物、特殊是居住的时机结合在一个中心，能供应许多好处。在美国的很多城市，混合使用的进展形式是一种进展的趋势，它是受欢送的，它使人消退了严格的单一用途划区的苦恼。这种进展形式使各种活动相互很接近，利用使这些活动能结合在一个区内，以削减和排解一些出行(如从家到工作地点，从家到消遣场所的出行)，从而减轻交通拥挤状况。通过土地利用规划的实施，区划有三项重要的限制：限制私有财产权。在司法方面的严格检查的条件下，可以知道对私有财产权的限制在法律上既是必要的，也是合理的。对于不合需要的活动来说，区划是个限制因素。区划能制止、鼓舞或引导进展，但不能参加和自动地产生打算。由选出的官员所作出的很多最有效的区划打算，事实上都是有法律效力的，从而象公众的意见和政治的敏感性这一类非技术因素，都同技术上的考虑和上地利用规划政策一并被考虑到。
