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1、土地一级开发项目成本测算土地一级开发项目成本测算二零零六年五月二零零六年五月 前前 言言北北京京市市土土地地一一级级开开发发及及管管理理培培训训教教材材作作为为对对当当前前北北京京市市土土地地一一级级开开发发模模式式和和体体系系的的系系统统梳梳理理、归归纳纳和和总总结结，目目的的是是推推动动土土地地开开发发和和城城市市建建设设更更加加科科学学、规规范范和和有有序序，进而推动北京城市化和城市现代化的进程。进而推动北京城市化和城市现代化的进程。本本次次交交流流学学习习主主要要是是从从土土地地一一级级开开发发成成本本的的概概念念、成成本本的的构构成成、其其测测算算依依据据和和测测算算报报告告的的编编
2、制制等等方方面面进进行行归归纳纳和和阐阐述述，旨旨在在对对土土地地一一级级开开发发成成本本测测算算进进行行系系统统化化、规规范化梳理。范化梳理。 土地一级开发项目的成本测算土地一级开发项目的成本测算一、土地一级开发项目成本的概念一、土地一级开发项目成本的概念二、土地一级开发项目成本的构成二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制四、土地一级开发项目成本的测算报告编制一、土地一级开发项目成本的概念一、土地一级开发项目成本的概念土土地地一一级级开开发发成成本本是是指指在在政政府府规规划划的的土土地地一一级
3、级开开发发区区域域红红线线内内实实施施土土地地一一级级开开发发全全过过程程的的费费用用。由由项项目目前前期期费费用用、征征地地拆拆迁迁补补偿偿费费用用、公公共共区区域域市市政政基基础础设设施施建建设设费费用用、公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用、工工程程建建设设其其他他费费用用、管管理理费费、财财务务费费用用、土土地地招招拍拍挂挂中中的的交交易易费费用用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发项目的成本构成二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市
4、政基础设施建设费用（三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用 （七）管理费（七）管理费 （八）财务费用（八）财务费用 （九）销售费用（九）销售费用 （十）应纳税费（十）应纳税费 （十一）不可预见费（十一）不可预见费 三、土地一级开发项目的成本测算依据三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用（一）项目前期费用包括：包括：1.项项目目建建议议书书、可可研研报报告告、土土地地一一级级开开发发实实施施方方案案等等的的编编制
5、费及项目前期的各种工程咨询费制费及项目前期的各种工程咨询费2.委委托托编编制制修修建建性性详详细细规规划划和和区区域域内内的的管管线线综综合合等等规规划划方方案费用案费用3.工程勘察、测绘等费用工程勘察、测绘等费用4.环境影响评价分析费用环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用地震影响评价分析费用7.地价评估费用地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费工程设计费及施工图审查费9.招标代理服务费招标代理服务费10.工程保险费工程保险费 （一）项目前期费用（一）项目前期费用1.项项目目建建议议书书、可可研研报报告告、土土地地一一级级开开发发实实施施方
6、方案案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费等的编制费及项目前期的各种工程咨询费测测算算标标准准可可参参考考1999年年9月月10日日国国家家计计委委制制定定的的计计价价格格19991283号号建建设设项项目目前前期期工工作作咨咨询询收收费费暂暂行行规规定定及及北北京京市市物物价价局局、北北京京市市计计划划委委员员会会京京价价（房房）字字1999第第487号号文文关关于于建建设设项项目目前前期期工工作作咨咨询询收收费的补充通知费的补充通知中的有关计价标准。中的有关计价标准。项目建议书、可研报告的编制费项目建议书、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费土地一级开发实施方案的编制费项目前期的各
7、种工程咨询费项目前期的各种工程咨询费 （一）项目前期费用（一）项目前期费用2.委委托托编编制制修修建建性性详详细细规规划划和和区区域域内内的的管管线线综综合等规划方案费用合等规划方案费用2001年年国国家家计计委委关关于于放放开开和和下下放放部部分分商商品品和和服服务务价价格格的的通通知知（计计价价格格20011218号号）中中取取消消了了1993年年由由建建设设部部、国国家家物物价价局局联联合合颁颁布布的的城城市市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。规划设计计费标准，放开了规划设计市场。 2004年年6月月，为为了了规规范范规规划划设设计计市市场场计计费费，中中国国城城市市规规划划协协会会
8、在在全全国国范范围围内内进进行行调调查查研研究究，制制定定并并发发布布了了城城市市规规划划设设计计计计费费指指导导意意见见2004中中规规协协秘秘字字第第022号号，作作为为城城市市规规划划设设计计计计费费的的参参考考依依据。据。 （一）项目前期费用（一）项目前期费用3.工程勘察、测绘等费用工程勘察、测绘等费用2002年年1月月7日日国国家家计计委委、建建设设部部以以计计价价格格200210号号文文发发布布了了工工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规规定定，从从2002年年3月月1日日起起执执行行。根根据据该该文文件件的的相相关关规规定定核核算算工工程程勘勘察察、测测绘绘等费用。等费用。 （
9、一）项目前期费用（一）项目前期费用4.环境影响评价分析费用环境影响评价分析费用 2002年年10月月28日日全全国国人人大大通通过过了了中中华华人人民民共共和和国国环环境境影影响响评评价价法法，规规定定：在在中中华华人人民民共共和和国国领领域域和和中中华华人人民民共共和和国国管管辖辖的的其其他他海海域域内内建建设设对对环环境境有有影影响响的的项项目目，应应当当进进行行环环境境影影响响评评价价。随随后后，国国家家计计委委、国国家家环环境境保保护护总总局局发发布布了了关关于于规规范范环环境境影影响响咨咨询询收收费费有有关关问问题题的的通通知知计计价价格格2002125号号文文。该该通通知知中中规规
10、定定了了项项目目前前期期进进行行建建设设项项目目环环境境影影响响评评价价分分析析，包包括括编编制制环环境境影影响响报报告告书书（含含大大纲纲）、环环境境影影响响报报告告表表和和对对环环境境影影响响报报告告书书（含含大大纲纲）、环环境境影影响响报报告告表表进进行行技技术术评评估估的的费费用用标标准准，可可以以作作为为核核算算环环境境影影响响评评价价分分析费用的依据。析费用的依据。 （一）项目前期费用（一）项目前期费用5.交通影响评价分析费用交通影响评价分析费用北北京京市市规规划划建建设设委委员员会会早早在在2001年年就就发发布布了了关关于于对对部部分分新新建建项项目目进进行行交交通通影影响响评
11、评价价的的通通知知市市规规发发20011001号号。规规定定需需要要进进行行交交通通影影响响评评价价的的项项目目需需由由项项目目业业主主方方委委托托符符合合资资质质的的设设计计或或咨咨询询机机构构进进行行交交通通影影响响评评价价，并并按按照照北北京京市市建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价准准则则和和要要求求编编制制咨咨询询报报告告。进进行行建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价咨咨询询工工作作的的机机构构应应具具有有城城市市规规划划和和交交通通咨咨询询甲甲级级资资质质。但但对对委委托托编编制制交交通通影影响响评评价价报报告告的的取取费费标标准准没没有有明明确确规规定定，实实践践中中可可
12、以以参参照照委委托托规规划划设设计计咨咨询询的的标标准准及及市市场场行行情情协协商商（目目前前收收费费标标准准通常在通常在0.52元元/平米不等平米不等 ）。）。 （一）项目前期费用（一）项目前期费用6.地震影响评价分析费用地震影响评价分析费用 2002年年1月月1日日起起施施行行、中中华华人人民民共共和和国国国国务务院院令令第第323号号公公布布的的地地震震安安全全性性评评价价管管理理条条例例规规定定：新新建建、扩扩建建、改改建建建建设设工工程程，依依照照中中华华人人民民共共和和国国防防震震减减灾灾法法和和本本条条例例的的规规定定，需需要要进进行行地地震震安安全全性性评评价价的的，必必须须严
13、严格格执执行行国国家家地地震震安安全全性性评评价价的的技技术术规规范范，确确保保地地震震安安全全性性评评价价的的质质量量。建建设设单单位位应应当当将将建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价业业务务委委托托给给具具有有相相应应资资质质的的地地震震安安全全性性评评价价单单位位。地地震震安安全全性性评评价价单单位位对对建建设设工工程程进进行行地地震震安安全全性性评评价价后后，应应当当编编制制该该建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价报报告告。目目前前，全全国国各各省省市市对对地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准都都有有不不同同的的规规定定，北北京京市市的的工工程程可可依依
14、据据原原北北京京市市物物价价局局20022002年年9 9月月1818日日京京价价( (收收) )字字20023612002361号号文文件件关关于于地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准的函的函的有关规定进行核算。的有关规定进行核算。 （一）项目前期费用（一）项目前期费用7.地价评估费用地价评估费用1994年年12月月12日日，国国家家计计委委和和国国家家土土地地管管理理局局联联合合发发布布了了“关关于于土土地地价价格格评评估估收收费费的的通通知知”，通通知知规规定定：“土土地地价价格格评评估估收收费费是是房房地地产产市市场场重重要要的的经经营营性性中中介介服服务务收收费费行行为为，评
15、评估估机机构构要要按按照照自自愿愿委委托托、有有偿偿服服务务的的原原则则与与委委托托方方签签订订合合同同，开开展展评评估估服服务务工工作作，收收取取合合理理费费用用。凡凡具具备备土土地地估估价价资资格格并并经经土土地地、物物价价部部门门确确认认的的单单位位，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，对对土土地地价价格格进进行行评评估估，并并按按本本通通知知的的规规定定收收取取土土地地评评估估费费。”1997年年12月月1日日北北京京市市物物价价局局发发布布了了京京价价(房房)字字1997第第398号号文文件件关关于于房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的通通知知 ，对对我
16、我市市房房地地产产中中介介服服务务收收费费的的有有关关规规定定进进行行了了修修订订，规规定定“房房地地产产价价格格评评估估收收费费、土土地地价价格格评评估估收收费费标标准准实实行行政政府府定定价价，其其收收费费标标准准按按照照标标的总额采取差额定率分档累进制的总额采取差额定率分档累进制。 （一）项目前期费用（一）项目前期费用8.工程设计费及施工图审查费工程设计费及施工图审查费 工工程程设设计计费费的的测测算算可可依依据据2002年年1月月7日日国国家家计计委委、建建设设部部以以计计价价格格200210号号文文发发布布的的工工程程勘勘察察设设计计收收费费管管理理规定规定中的有关标准结合项目实际情况测定。中的有关标准结合项目实际情况测定。 施施工工图图审审查查是是目目前前基基本本建建设设程程序序中中必必须须的的环环节节。2004年年8月月23日日，建建设设部部134号号令令发发布布的的房房屋屋建建筑筑和和市市政政基基础础设设施施工工程程施施工工图图设设计计文文件件审审查查管管理理办办法法中中再再次次明明确确规规定定“施施工工图图未未经经审审查查合合格格的的不不得得使使用用”。但但相相应应的
