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1、第一章 建设工程合同管理概述第一节 建设工程合同管理的任务1、建设工程合同管理的目标（1）发展和完善建筑市场（2）推进建筑领域的改革（3）提高工程建设的管理水平（4）避免和客服建筑领域的经济违法和犯罪我国建设领域推行项目法人负责制、招标投标制、工程监理制和合同管理制度。在这些制度中，核心是合同管理制度。2、建设工程合同的种类（1）从承发包的不同范围和数量进行划分：设计施工总承包合同、工程施工承包合同、施工分包合同。（2）按完成承包的内容划分：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同。3、建设工程合同的特征：（1）合同主体的严肃性。-一般是法人。（2）合同标的的特殊性。-各类建筑产品
2、。（3）合同履行期限的长期性。（4）计划和程序的严格性。（5）合同形式的特殊性。建设工程合同采用书面要式合同。4、招标投标与合同的关系：相辅相成的，两者缺一不可。第二节建设工程合同管理的基本方法第二章 建设工程合同管理法律基础第一节合同法律关系一、合同法律关系的构成自然人：公民、外国人、无国籍人主体 法人：企、非企业法人（行事社）其他组织物：材料、设备、建筑物、借款合同1、合同法律关系构成要素 客体 行为：勘察设计、监理服务、施工安装 智力成果：专利权著作权计算软件科果 权利内容 义务2、法人成立的必备条件：1）依法成立2）有必要的财产或经费3）有自己的名称、组织机构和场所4）能够独立承担民事
3、责任。（区别概念）3、其他组织：1）法人的分支机构2）不具法人资格的联营体或联营企业3）不具法人资格的合伙企业4）不具法人资格的集体企业或个人企业5）不具法人资格的社会团体。-不具备法人资格-具有合同主体资格。二、合同法律关系行为-合法、违法法律事实事件-自然、社会三、代理关系1、代理的法律特征：（1）代理人是在代理权限内实施的，能够引起民事法律后果的民事法律行为；（2）代理人以被代理人的名义实施的代理行为；（3）代理人在被代理人的授权范围内独立表现自己的意志意思表示；（4）被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。2、代理的种类：委托代理、法定代理、指定代理 （1）委托代理（招标代理）被代理人
4、所作出的授权行为属于单方面的法律行为，仅凭被代理人一方的意思表示，即可发生授权的法律效力。-被代理人有权随时撤销其授权委托，-代理人也有权随时辞去所受委托。-代理人辞去委托时，不能给被代理人和善意第三人造成损失，否则应负赔偿责任。代理活动的相关法律责任：（A被代理人，B代理人，C第三人）1）B不履行职责造成被代理人损失的，B承担；2）A委托授权不明的，A应向第三人承担民事责任，B负连带责任。3）B与C串通损害被代理人利益的，由B和C负连带责任；4）非善意C与B实施代理结果，对他人造成损害时，非善意C与B负连带责任；5）B知道A是违法的，仍然进行代理活动，由B与A负连带责任。A知道B的代理活动违
5、法不表示反对的，由B与A负连带责任。（2）法定代理（未成年人）（3）指定代理（法院、行政机关-没有委托和法定代理人-被为公民）3、无权代理 （1）无权代理的表现形式：1）没有代理权的代理；2）超越代理权的代理；3）代理权终止后的代理 （2）无权代理的法律后果：1）被代理人的-追人权：知道不做否认，视为同意，相应地产生追认的法律效率。 -拒绝权：不同意，无权代理成为无效代理2）第三人的-催告权：第三人可以催告被代理人在1个月内予以追认。-撤销权：善意第三人在被代理人行使追人权之前，解除其与无权代理人所实施的民事行为的权利。4、代理关系的终止：（1）委托代理关系的终止1）代理期限届满或代理事项完成
6、2）被代理人取消委托或代理人辞去委托3）被代理人或代理人死亡或代理人丧失民事行为能力4）作为被代理人或代理人的法人终止。（2）法定代理或指定代理终止1）被代理人取得或恢复民事行为能力2）被代理人或代理人死亡（区别）3）代理人丧失民事行为能力4）指定代理的人民法院或指定单位取消指定5）被代理人和代理人之间的监护关系消灭第二节 合同担保一、担保的概念担保合用是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。二、担保方式担保方式为保证、抵押、质押、留置、定金。（一）保证（人的担保）保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。1、保证的方式：一般保证、连带责任保证 （1） 一般保证-先找债务人，再找保证人-有
7、顺序（2）连带责任保证-找债务人或找保证人-没顺序对保证方式没有约定或约定不明确的-连带责任保证承担保证责任。对保证范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。2、保证人资格 以下组织不能作为保证人：（1）国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。（2）学校、幼儿园、医院等公益事业单位、社会团体不得为保证人。（3）企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。3、保证合同的内容：种类、数额、期限、方式、范围、期间、约定事项。4、保证责任（1）保证担保的范围：主债权及利息、违约金、
8、损害赔偿金和实现债权费用。-同抵押（2）对保证范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。（3）保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。（4）保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。（5）债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。（6）一般保证的保证人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。连带责任保证的保证人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之
9、日起6个月内要求保证人承担保证责任。（二）抵押债务人或第三人-不转移占有-折价、拍卖、优先受偿可以买卖的可以抵押，不能买卖的不能抵押。1、抵押物（不转移占有）（动产、不动产）（1）下列财产可以作为抵押物：（区别）1）建筑物和其他土地附着物；2）建设用地使用权；3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4）生产设备、原材料、半成品、产品；5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；6）交通运输工具；7）依法可以抵押的其他财产。（2）下列财产不得抵押：（区别）1）土地所有权;2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；但法律规定可以抵押的除外。3）学校、幼儿园、医院等以公益为
10、目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;4）所有权、使用权不明或者有争议的财产;5）依法被查封、扣押、监管的财产（公与私）;6）依法不得抵押的其他财产。（医院的车可以抵押）A在建建筑物-不动产抵押权自登记时设立。B生产设备、原材料、半成品、产品，交通工具-动产抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，未经登记不得对抗善意第三人。C当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、抵押的效力（1）抵押担保的范围主债权及利息、违约金损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人也可约定抵
11、押担保的范围。-同保证（2）抵押人有义务妥善保管抵押物并保证其价值。（3）抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，否则该转让行为无效。（4）抵押人转让抵押物的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向抵押权人约定的第三人提取。超越债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（5）转让抵押物的价款不得低于其价值。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。（6）抵押权与其担保的债权同时存在。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。3、最高额抵押权抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高
12、额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。4、抵押权的实现债权协议损害其他债权人利益的，1年内请求法院撤销。抵押物卖后其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（1）抵押合同以登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。（2）抵押物已登记的先于未登记的受偿。（3）抵押物未登记的，按照债权比例清偿。（三）质押（转移占有）（动产、权利）1、质押的分类：动产质押、权利质押动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。
13、权利质押一般是将权利凭证交付质押人的担保。可以质押的权利包括：（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单;（2）依法可以转让的股份、股票;（3）依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权;（4）依法可以质押的其他权利。2、质押的标的物为动产或财产权利，需要移交，不动产不能用于质押；抵押的标的物可以是动产和不动产，不需要移交，财产权利不能抵押。（四）留置（物权）（动产）（合同内部的东西，合法占有）（一种比较强烈的担保方式）担保法规定，因保管合同、运输合同、仓储合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。（五）定金（货币）1、定金-守约-定金抵做价款或收回。违约
14、-给付方违约，无权要求返还；接收方违约，双倍。2、定金合同-定金交付之日起生效。3、定金主合同标的的20%动产可抵押也可质押；不动产可抵押不可质押。担保人只能是债务人：留置、定金；担保人只能是第三人：保证；担保人可以是第三人：保证、抵押、质押、；担保人是债务人或第三人：抵押、质押。三、保证在建设工程中的应用（一）投标保证金1、投标保证金随投标文件一同递交；可以是现金、保函、汇票、支票；数额不超招标项目估算价的2%。2、投标保证金有效期-与投标有效期一致，从提交投标文件的截止之日起算。最迟签订合同后5日内退还。3、投标保证金没收（二）施工合同的履约担保1、履约保证形式：履约保证金、履约银行保函、履约担保书2、履约保证金-支票、汇票-合同价格10%；履约银行保函-银行保函-合同价格20%；履约担保书-保险、信托、证券、实体公司担保书-合同价格20%；3、履约保证的有效期-从提交履约保证起，一般情况到保修期满并颁发保修责任终止证书后15天或14天止。（三）施工预付款担保预付款担保的主要形式为银行担保；金额与预付款金额相同；分次返还随之减少。第三节 工程保险一、保险概述（一）投保人、被保险人-受益人。保险人-保险公司。保险的目的-分散危险。保险合同一般是以保险单的形式订立的。（二）保
