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1、报告提纲报告提纲STRUCTURE1 1项目本体介绍项目本体介绍2 2青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛与李沧区宏观投资环境分析3 3青岛商业格局扫描青岛商业格局扫描4 4青岛房地产市场研究青岛房地产市场研究5 5项目优劣与可行性建议项目优劣与可行性建议本体条件分析本体条件分析3n项目地块项目地块1 1n项目地块项目地块2 2n项目地块项目地块3 3n项目地块项目地块4 4本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政个行政村，占地约村，占地约1600亩亩n地块1内内涉及
2、三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。n地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。308国道青银高速区域区域地块地块占地占地行政区行政区青岛李沧地块11600亩上王埠、东王埠、桃园桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的性差；地块中的308国道有国道有7条公交线路通往李沧和青条公交线路通往李沧和青岛市区岛市区n 通达性通达性n从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。n308国道车流量巨
3、大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。n进入性进入性n从地块的现状看，青银高速在本地快内没有没有出口（出口在下王埠）出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口没有正式接口。n308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。n公交公交n国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道的出口交通条件交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠地块规模较大，总占地地块规模较大，总占地1600亩；但内部被亩；但内部被308国道国道和青
4、银高速分割开，整体性受到影响和青银高速分割开，整体性受到影响n地块四至地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界n地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。n308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。地块规模地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速n地块现状地块现状：n夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。n地块中部以湖和砖厂为主。n308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。n青银高速东侧则是以自然坡地为主。地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王地块内部现状以
5、村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园埠、东王埠和桃园地块内部现状地块内部现状308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现状村庄湖面村庄n地块地形：地块地形：n地块的整体地势是东西高，中间低。n东西两侧是山体的自然延伸。n而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地地块是洼地地块内部地形地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块东侧山体延伸地块中部洼地西侧西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面
6、环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感感n 西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期）n中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。 n东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏套资源都很缺乏n现状商业设施：现状商业设施：n地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。n周边现状教育配套设施：周边现状教育配套设施：n王埠小学n
7、青岛61中学n地块距最近的市级商圈地块距最近的市级商圈李沧商圈李沧商圈n直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套地块外部配套李沧商圈李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内的现有商业地块内的现有商业沿着青银高速，地块周边区域已有若干大沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争盘，未来将对本地块产生直接竞争n区域内楼盘现状：n区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主n市区客户到达本地快的途径：n市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域n区域竞争：n地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有600
8、0户的供应量。n地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。n位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）地块外部区域地块外部区域天泰城天泰城308国道青银高速伟东伟东. .幸福之城幸福之城百通馨园百通馨园绿城绿城. .理想之城理想之城市区方向市区方向盘点盘点地块规模较大，但交通要道地块规模较大，但交通要道308308国道和青银高速分割削弱了规模国道和青银高速分割削弱了规模优势。优势。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。东侧山势险峻，山
9、体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。地块的中部，可以打造为核心景观。城市郊区，周边配套设施资源匮乏城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模规模自然资源自然资源配套设施配套设施青银高速、青银高速、308308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。的距离，但地块进入性较差。交通条件交通条件区域认知区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。区域认知度较高，与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。地块周边的大规模竞争楼盘多
10、且产品力高。本体条件分析本体条件分析13n项目地块项目地块1 1n项目地块项目地块2 2n项目地块项目地块3 3n项目地块项目地块4 4地块地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约个行政村，占地约1000亩亩n地块2位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。n地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。九水路金水河
11、区域地块占地行政区青岛李沧地块21000亩苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河区位条件区位条件本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有有6条公交线路通向李沧市区条公交线路通向李沧市区n通达性通达性n从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。n地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。n进入性进入性n但从地块的现状看，本地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。n地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，汉川路因庄子村的
12、不配合，至今道路尚未修通。n公交公交n九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。交通条件交通条件九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路滨滨海海大大道道地块面积约在地块面积约在1000亩，金水河东西向为主亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分横穿地块，将地块分成南北两部分n地块四至：地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。n地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。n金水河东西向贯穿地块，自然分割了地块。地块规模地块规模九水路金水河通往崂山区通往李沧市区金水河现状苏家庄子王家下河刘家下
13、河毛公地金水河现状金水河现状地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治正在整治n地块现状地块现状：n地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。n地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。n市政府和李沧区政府共投资14亿，治理李村河河道，打造原生态湿地景观原生态湿地景观。地块内部现状地块内部现状九水路金水河通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地村庄现状违章建筑南部山体河道治理违章建筑违章建筑违章建筑以
14、金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地地n金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。n金水河北部地块地势平坦地块内部地形地块内部地形九水路通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河南部地块金水河金水河南部地块金水河北部地块金水河北部地块金水河北部地块地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区地块外部资源地
15、块外部资源地块以东的高校九水路金水河青银高速通往李沧市区土路通往崂山区九水路上的商业九水路上的商业九水路上的商业地块以西的中学地块以西的医院n九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。 宾川路地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象n绿城理想之城在售、和达和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。n九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会
16、对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。地块外部限制地块外部限制九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路和达和成李沧工业园北侧的工业园郑庄旧改和达和城绿城.理想之城郑庄旧改地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈周边的项目竞争较为激烈n区域认知：n相对于李沧其他位置，该区域的环境相对较好。n区域内楼盘现状：n区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主n市区客户到达本地块的途径：n市区客户主要是通过青银高速，经九水路到达本区域，规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。n区域竞争：n地块西部约5分钟车程的郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。n地块北侧的绿城理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达和城项目（28万平米建面，洋房、高层）的总供应量在200万平米左右。地块外部区域地块外部区域九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路郑庄旧改汉川路和达和成盘点盘点地块
