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1、上海市五角场万达广场调研报告上海财经高校商业地产调研小组2013年6月30日名目名目1一、商圈基本状况3（一）商圈四至4（二）商圈综合分析41、商圈进展历程42、商圈所属区域生产总值结构53、商圈所属区域人口参数分析54、商圈周边配套65、区域规划6二、道路状况调研7（一）道路状况8（二）地下通途9（三）淞沪路与政通路交叉口10三、交通状况分析11（一）轨道交通状况11（二）公共交通状况121、主要公交线路122、公交车对外辐射区域133、公交车班次164、公交车站点的设置165、公交车通达程度17（三）出租车便利程度及存在的问题181、出租车站点的设置182、出租车专用道的设置193、出租车
2、便利程度20（四）停车本事及问题分析201、五角场商圈的现有停车本事212、车位档次、收费状况及停车高峰期223、万达广场停车问题分析234、解决城市停车问题的思路23四、其他商业地产进展调查25（一）高端商业地产271、恒隆广场272、万象城283、银泰中心29（二）综合商业地产301、印象城302、百联购物中心313、万达广场32（三）社区商业地产331、万科红33五、万达广场SWOT分析34（一）内部条件分析341、S（Strength内部优势）342、W（Weakness内部弱势）35（二）外部环境分析351、O（Opportunity外部机会）352、T（Threat外部威逼）36（
3、三）总结36一、商圈基本状况五角场全称“江湾五角场”，它是上海四大城市副中心之一。规划占地面积3.11平方公里。江湾五角场城市副中心分为南部、中部和北部三块：南部为上海十大市级商业中心之一、科教商务区；中部为学问创新中央社区，由4个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”；北部为高端学问商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术沟通中心等入驻其中。本次调研的主要调查对象集中于五角场南部的环岛商业圈内，特此说明。该地块以环岛为核心，呈一圈五线的星状布局，中心商业区与五条特色主题商业街组成；集购物、餐饮、消遣、健身、文化、教育、休闲
4、、呈现等于一体，其规划占地面积0.96平方公里，总建筑面积达到140万平方米，其中商业面积约55万平方米，为市级商业中心。（一）商圈四至江湾五角场城市副中心，东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划道路，南至国定路、国和路，北至殷高路，约3.11平方公里。（二）商圈综合分析1、商圈进展历程民国18年（1929年）后，国民政府实施大上海规划，筑有相交的四平路、邯郸路、淞沪路、翔殷路、黄兴路五条交通干道，俗称五角场。但商业网点很少。民国31年，大成堂中药店在邯郸路开业。民国34年淞沪路有烟杂店3家，饭店、点心店10余家。民国36年邯郸路上建筑13间平房，展露水果店、五
5、金店、医药店、茶馆、自行车行、碾米厂等。随着外籍人员流入，设摊开店增多，至1952年，有商店162家。解放后，成立新市区供销合作社，有农夫3416人入股。工厂、院校组建消费合作社。1954年，江湾区供销合作社在翔殷路西搭建一批竹架简屋开店，经营百货、棉衣、五金、烟糖等大类商品后，翔殷路、淞沪路转角商店群形成。1955年淞沪路85号国营淞沪饭店建成，淞沪路、邯郸路转角商店群形成，成为以环岛为中心的商业群体雏形。1956年，私营商业社会主义改造高潮中，420家私营商店分别被批准公私合营或参与合作商店。1978 年后，随着改革放开，地区人流量增多，1987年后，环岛四周社会“三产”进展，有空军政治学
6、院开设的蓝天宾馆、烟糖食品、百货服装、五金交电和建筑材料、家具等商店；有邻区开设的商店、经营部。至1990年底，共有商店53家。其中，供销社经营的26家，蓝天实业总公司经营的16家，五角场镇开办的11家。商业面积11287平方米，资金741.93万元，从业人员1531人，1990年销售额、税金、利润分别为12508.85万元、170.73万元、289.05万元。2000年前后开头打造五角场城市副中心。2007年随着万达商业广场以及百联又一城的开业标志着五角场城市副中心已经初具规模。截止到2010年，上海五角场地区的商业面积达到75万平方米，填补了上海东北片商业布局欠缺的状况。2、商圈所属区域生
7、产总值结构表 1 杨浦区生产总值结构行业2007 2008 2009 2010 2011 杨浦区生产总值100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 第一产业0.87 0.79 0.73 0.49 0.43 其次产业56.84 56.79 55.65 58.32 61.41 第三产业42.28 42.43 43.62 41.19 38.16 由表1，我们发觉，近年来杨浦区第一、第三产业占比不断降低，其次产业的比重不断上升。3、商圈所属区域人口参数分析截止到2011年，五角场商圈所属区域杨浦区常住人口109.23万人，年龄构成如图1所示。可以发觉，35-59岁人口所占的比
8、例最大，占到了41%。图 2 杨浦区人口构成状况4、商圈周边配套表 3 五角场商圈周边配套项目1Km以内1-3Km3-5Km教育学校五角场学校、六一学校杨浦学校政立路学校中学同济初级中学、仁济中学复旦高校其次附属中学、育鹰中学高校复旦高校上海财经高校同济高校医疗上海黄兴医院、南京政治学院上海附属医院上海市肺科医院、国定社区卫生服务站长海医院生活沃尔玛、屈臣氏农工商超市、联华超市、华联超市大润发、欧尚超市休闲黄兴公园、黄兴体育运动公园共青森林公园体育江湾体育场、复旦体育馆5、区域规划五角场规划开发总量为309.2万平方米。包括商业办公86万平方米、办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方
9、米、文化设施23.2万平方米、体育设施9.7万平方米等。二、道路状况调研五角场是上海市东北部地区的交通枢纽。环岛交通四通八达四平路直通外滩，黄兴路衔接内环线，杨浦大桥通往浦东，邯郸路毗邻大柏树，翔殷路通向军工路黄浦江虬江码头，凇沪路与新江湾城及宝山区相连。经过的市内公交线路和始发站点有32条，长途汽车线路18条。发达的交通将五角场与浦东新区、黄浦区、虹口区、宝山区乃至外省市紧紧联系在一齐。贯穿五角场中心的中环线以及轨道交通10号线，正架起高架道路，车行地道，下沉式广场及及地面环岛四层立体交通网络。其中，标志景观建筑下沉式广场，以5条地下通道，9个地面出入口与周边道路及商业广场相连。下沉式广场是
10、副中心的标志性建筑，人流经过广场电梯和地下通道，进入下沉式广场，可恣意到达五角场任何一条道路，并可直接进入各大商场。广场上方是“彩蛋”包围的中环线高架及地面机动车道，广场下方则为被誉为“上海黄金线路”的轨道交通10号线。轨道交通10号线上海第一条接受无人驾驶技术的轨道交通，它将途径交通高校站（近衡山路）、陕西南路站、新天地站、老西门站、豫园站、南京东路站、四川北路站、五角场站进而衔接起整个大上海最为繁盛的商业区域，贯穿上海的核心商业经济动脉，推动整个大上海的商业一体化、紧密化。（一）道路状况五角场城市副中心建设离不开交通配套设施的同步提升，而万达广场作为五角场的一个商业中心，四周有丰富的交通干
11、线，以及便利的公交、地铁路线，如图所示。详尽来讲，围围着下沉式广场，一共有邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路等5条城市主干道，主干道的交通便利，且平均每条主干道在万达广场四周都有2个公交站点，并且在万达广场前面有特地的出租车站点。因此来讲，万达广场具有突出便利的交通。此外沿交通干线，更是有大量丰富的商业设施，黄兴路沿线上拥有东方蓝海国际广场、怡富商务广场、国顺路2号商办楼、东上海中心、新纪元国际广场、财宝国际广场、五角场科技大厦等；四平路沿线上拥有富庆国定大厦、复旦科技园大厦等；邯郸路沿线上拥有无锡大厦等；淞沪路沿线上拥有淞沪路上的写字楼皆位于五角场城市副中心南中北三个地块中，故不予再计入
12、；翔殷路沿线上拥有硕和国际1号楼、3号等。表 4 商圈道路交通状况道路名称道路等级车道数人行横道宽度四周公交站点邯郸路主干道87.5m2四平路主干道67.5m1黄兴路主干道87.5m2翔殷路主干道87.5m2淞沪路主干道67.5m2（二）地下通途五角场额外的地下空间建设也早已全面启动，落实“两站一区间”地下空间综合工程的开发。杨浦区将结合轨道交通10号线综合开发额外的近百万的大体量地下空间，包括地下通道和大量购物、休闲、消遣设施等。上海市民从五角场环岛下沉广场动身，可经过地下步行通道直接走到创智天地。五角场商圈以后将形成近5公里长的地下步行系统，“人下（在地下）车上（在路面）”的交通格局，将让
13、市民的购物、休闲更加便捷和平安。原本五角场地区的地下空间主要集中在环岛的下沉广场周边，整个地下空间以下沉广场为中心，沿着广场圆形长廊边的5条道路口设有9个出入口，分别可到达邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条主干道的路口处，这些出入口还与周边商城的地下一层贯穿。这样的地下步行系统，对一些不熟悉地况的市民来说，可能会走冤枉路。（三）淞沪路与政通路交叉口淞沪路作为主干道，却始终处于修路的状态，严峻影响到了车辆的通行和行人的通行。淞沪路原本为10车道，现在却只有6车道可以通行，而行人也由于修路造成拥挤，行人常常不遵守红绿灯，同车辆抢道，所以常常展露梗塞状况。这段交叉口的位置地处万达广场与10号
14、线的之间，由于四周有很多大型居住小区以及大型购物中心，所以人流量较大，车水马龙。交叉口中间虽设置了红绿灯，但是在交通量大的中午和晚上路况还是不通畅。我们小组去的时候当然道路有交警和维护人员维护交通状况，但是堵车的状况还是很严峻，交警和维护人员起到的作用不大。道路上小汽车和非机动车居多，大多数电动三轮车无视红绿灯，导致交通混乱。旁边的乐玛特购物中心在节假日时人流车流大量增加，前面的广场太小人流不能很好的疏散，人行道上停了很多非机动车严峻影响了人行道上人流疏散。小区四周的私家车很多，工作日的时候上下班高峰期道路显得更拥堵不堪。当然到达该地段的公交车较多，但是公交站点没有经过预先设计只是人行道上设立
15、了站牌而没有有余空间的站台，不利于乘客等车。针对目前这种状况，该道路急需整改。三、交通状况分析（一）轨道交通状况图 5江湾-五角场轨道交通状况江湾-五角场市级副中心地区现在有轨道交通10号线作为线路支撑，依据上海市轨道交通远景规划了解到，17号线也会经过这里。近期，轨道交通10号线从虹桥综合交通枢纽至新江湾城，规划区设有江湾体育场站和三门路两座车站，另在五角场五叉路口四周设有五角场站（见图1）。远景规划的轨道交通17号线呈东西走向，在规划区内设置2座车站，分别位于国定路/政立路、淞沪路/闸殷路/三门路，与10号线在三门路站相交换乘。因此，在将来轨道交通10号和17号线将成为五角场地区的客运骨干。因此，从轨道交通的角度，不管
