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1、-目录第一局部威海市商业开展现状及工程定位4一、威海市商业状况简析4二、工程简析4三、工程定位考虑要素5四、工程定位6第二局部工程招商原则8一、工程招商指导思想8二、工程招商根本原则9第三局部工程商业规划11一、工程整体规划11二、各楼层商业业态规划13三、楼层经营业态规划18四、业态规划表18第四局部工程功能组合23一、一期工程商业布局规划23二、二三期商业布局规划25第五局部工程租金价格体系29一、工程租金价格策略29二、工程租金价格的可行性分析34三、工程租金价格策略综述35第六局部工程招商推广36一、工程推广策略36二、工程招商时间节点37三、工程招商推广步骤38四、工程整合传播44五
2、、招商实施44第七局部工程招商条件47一、工程合作式47二、工程招商期48三、工程招商细则48第八局部工程招商收益预测49工程招商租金等费用测算49第九局部工程招商管理51一、工程招商操作程序51二、工程招商后期管理51第十局部招商团队建立及人员培训52一、招商团队组建52二、人员培训52综述53第一局部 威海市商业开展现状及工程定位一、威海市商业状况简析虽然近年来威海商业投资加大、开展迅猛，但相对全国商业开展的整体水平而言，其开展略显滞后。主要表现在成熟商业老区环翠区商业分布零散，大型主力百货和超市面，虽有大润发、利群、华联等商家进驻营业，但经营档次整体不高，经营理念较差，消费引导缺乏。目前
3、商业形态主要有服饰、餐饮、建材、家居、电子、超市、百货等。有代表性的商业工程有威胜中商厦、老港国商品城、金猴购物广场，家家悦、侨乡广场、小商品批发商城、国美电器、亿特隆装饰城、振华商厦、家世界装饰建材城、特乙甲家居广场等。经区商业开展迅猛，有国乐天玛特、乐天家居、特乙甲全球家具广场、时代广场、豪业圣迪广场广场、每美商城、九龙城休闲购物广场在建、国风情街在建、佳世客、蓝星万象城商业街等。高区大型商业相对较少，目前有利群、威商贸城在建、奥特莱斯在建，区域主要以旅游度假、景区观光、工厂研发、学校教育等向的相关配套居多，受区域空间所限，制约了大型商业的开展。威海中心城区商业分散，经营定位不清晰，大局部
4、商业的购物环境较差、人流导向不清，整体档次偏低；同时，专业市场开展滞后。未来随着宝泉广场、奥特莱斯、威商贸城等大型商业开发建立和开业使用，威海商业的格局将发生重大的变革，购物环境、经营档次、吸引聚客的能力将大幅提升。 二、工程简析本工程位于威海市世昌大道270号，处于威海市高新技术开发区核心区位，工程总占地面积168亩，总建筑面积约50万平米，是威海市第一家集休闲、购物、餐饮、娱乐、住宿、酒店、写字楼、公寓、高档住宅及特色商业街等多功能为一体的国际化生活体验式城市综合体。工程所处世昌大道贯穿城市东西，连接、，纵横城市外交通；即将建成开通的青烟威荣城际铁路站点近在咫尺；12个公交站点、10条公交
5、线路，均匀分布工程边；学校、商业、医院、生活区在此交汇共生。威海高新城市广场，配合日新月异的建立建立与快速开展，全面整合先进的商业业态，引进先进的经营理念和商业资源，打造威海城市商业新地标，铸就升级版商业航母，引领威海市商业未来向，全面推动威海商业地产升级换代，建成后工程将成为城市开展史上的一个重要里程碑，是威海经济开展，城市化进程的必然产物，必将成为威海商业、财富、新生活式的标志和典，成为威海商业形象的代表。三、 工程定位考虑要素1、城市运营与商业地产互动威海的都市化进程是明显加快的，城市的开展客观上需要提供优良的公共环境，经济开展要与整个社会文明进步同步；让生产消费和科技文化产业协调开展，
6、构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，城市运营应运而生。本工程作为威海大型的综合性工程自然是城市运营的重要容之一，本案作为一个综合性工程的增加能够增强威海市的流通力，加之本物业与老商业步行街的有机相容必成为威海最重要的生活圈，有利于增强城市吸引力。2、 威海市商业开展和竞争趋势威海市的商业开展正处于从传统向现代转型的过程中。以老城区步行街为代表的传统商业经营管理模式，已经远远不能满足城市开展的需要，转变经营理念，城市的商业需要提高品牌意识，朝着现代型商业的向开展，来应对变化的新形势，新兴业态及经营管理模式将对他们形成有力的冲击。因此，本工程定位应遵照这种开展趋势，实现准确和高起点商业形态定位。3
7、、 提升本工程所在商圈开展的需要本工程所在的区域，是威海市高新产业区，商业气氛不浓，生活配套不全，缺少大型商业及配套商业。本工程的商业业态定位在考虑填补高区商业态空白的同时，以差异化战略、特色战略、营销战略、效劳战略、规模战略直面市竞争对手，切实解决本工程自身生存和竞争、开展的问题，成为本商圈的领跑者，这也是需要考虑的长远因素。4、 最大限度地发挥本工程的规模优势本工程规划的建筑规模目前在威海是屈指可数的。就目前威海总体经济开展水平和消费水准来看，如最大限度地发挥本工程的规模优势，通过准确的业态及经营定位、价格定位、效劳定位、综合竞争策略等充分表达规模化优势，也是本工程在定位时必须要考虑的因素
8、之一。5、 满足威海市城乡居民餐饮、休闲、购物、文化、娱乐、运动的消费需求随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对餐饮休闲娱乐运动等面的消费支出逐年会扩大，如满足威海市民日益增长的都市化生活消费需求，也是本工程在定位时必须要考虑的因素之一。6、 为威海创立一个良好的投资经营平台本案是高区最具竞争力黄金区位，规模超大、理念先进、业态合理、管理专业，满足于一站式购物、休闲及娱乐的需要，从而保障了商铺经营者的根本利益，同时带给经营者以巨大的、稳定的投资经营回报率。四、 工程定位1、通过威海现有商业形式的比较分析，可以明显看出，购物中心形式的集中型商业，特别是产权商业经营难度较大，呈两极分化，专
9、业市场和特色商业街在威海市场经营较为成功。2、结合高区现状，可考虑本工程大小结合，现代和古典结合，集中商业以超市和百货、家居为主导，其它以特色商业补充并实现资本变现。3、特色商业街是人们较为喜欢的商业形式之一，建议本工程可引进。结合本工程地块实际情况，可以规划建立一条特色商业街，业态引入可以结合与民生关系较为密切的行业，考虑威海高区餐娱不健全的现状，建议商业街以餐娱为主。4、威海是著名的旅游城市，每年都吸引了大量的国外人士前来观光旅游，结合本工程的优势，可以考虑开发建立酒店、酒店式公寓。5、作为省经济水平较高的城市之一，威海市民的收入及消费水平也相对较好，建议引入局部休闲娱乐业来满足人们的需求
10、，并能弥补区域这类商业业态的缺乏。6、考虑建立局部配套型商业来满足未来居民日常生活的需要。第二局部 工程招商原则一、工程招商指导思想1、 实施“经营商家的主导思想商业购物中心是由假设干个业态、业种，假设干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。2、 经营以适应市场为先导，满足需求为中心根据威海市场和商圈竞争状况，结合本工程商业的总体定位，进展各业种的定位，合理锁定商品。突出品牌化，特色化、个性化相结合。3、 培育市场，营造本工程商业的良好商誉，树立工程“城市商业
11、地标的形象在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、合理的投入，提升工程的知名度、美誉度、影响力，提升工程的无形资产价值，拓宽融资渠道，进一步树立工程品牌形象。4、“品牌带动形成良性循环 按照招商进程，以拟引进的主力商家及次主力商家作为营销重点，带动招商； 按照招商进程，以拟引进的本地主要代表商家的进驻为营销重点，带动中小商家进驻； 以进驻的商家为营销重点，带动有创业想法的个人及观望投资商家； 利用本工程是威海市重点工程之一，举办特色活动等推广策略，提升本工程在威海的影响力，带动招商。二、工程招商根本原则1、 以租赁为主、联营为辅、针对自有优势局部自营的原则按规划的功能区域尽量引进代理商、
12、经销商及其它经营业主，以租赁的式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。联营是解决主力商家入场的一种法，是保证“大象带小象的需要。餐饮、休闲、娱乐是工程本身的优势，可选择对收益比较稳定的业态、业种进展自营考虑，租赁的式是商家比较容易承受的一种式，有利于前期租赁收益。2、 坚持品牌经营的原则旨在突出本工程商业的经营特色，以国知名品牌尤其是主力店品牌及威海市场畅销品牌为主，特别要注意中高档品牌中中低档价位的品类，威海还未有过的新型换代商品及在威海市有良好的消费根底的传统品牌。3、 坚持业态规划、商品规划组合合理性的原则招商时应格按业态规划、经营业种进展，并做好不同业态之间的合理过渡，做到
13、自然关联性过渡，防止生硬连接。否则给公众的感觉会比较杂乱，破坏工程的整体形象。4、 坚持多业种、不穿插、不重复的原则为满足不同类型消费者的需求，不同的主题区域之间要形成“同业差异、异业互补，充分展现多业态、多业种、多功能的“一站式购足特点。5、 坚持质优价廉的原则在保证商品质量、效劳质量的前提下，同等价格不高于同类业态，以提高本工程商业的核心竞争力，因为在招商过程中，应尽可以的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货、引进高品质、中端价位的商品，符合威海市经济开展水平及居民消费水平。6、商业街区坚持以本地市场为主，兼顾边市场的“撒网式扩的招商原则本地市场的商品构造、档次、价位是与消费者经过
14、长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，边市场新的资源的引进，将为本工程商业创造出新的亮点。以威海市为重点，对商业街区实行全位招商。在确保威海市招商工作全面、顺利开展的同时，招商部安排出一局部的招商力量，对外地包括外地省产品的厂家和经营商、产品的全省代理、全省销分支等运用、 、网络、DM等通讯手段进展撒网式招商。效果理想的情况下，在保证威海地区招商目标的同时，随时进展调整加大外地招商力度。7、坚持商场化经营和市场化经营结合的原则满足不同类型消费者的需求，兼顾多个业种，实现区域规划，把卖场经营和市场经营有机结合，即解决招商的问题又能表达真正一站式的战略意义，开辟威海市商业经营的全新
15、模式。 第三局部 工程商业规划一、工程整体规划二、各楼层商业业态规划1、 地下二层商业业态规划：2、 地下一层商业业态规划：3、 一层商业业态规划：4、 二层商业业态规划：5、 三层商业业态规划：三、楼层经营业态规划楼层一期经营业态二期经营业态三期经营业态地下二层停车场时尚潮品店百货、运动品牌店地下一层家居广场、品牌家居店3C专卖、休闲餐饮百货、运动品牌店一层家居装饰馆、行政配套、餐饮品牌精品店、餐饮百货、服装品牌店二层家居装饰、餐饮专卖店、餐饮百货、运动品牌工厂店三层餐饮、教育影院、休闲娱乐、SPA百货、运动品牌工厂店四、业态规划表面积、占比、单位面积、招商数量1、一期规划：楼层业态面积手测面积楼层占比每户面积商家数量户地下一层家居广场2441475.7%1设备间20896.5%家居品牌店5730397517.8%50010合 计32233100.0%一层会所177412.1%1
