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1、b危改房地产开发项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑）b目录第一章总论1一、项目概况1二、项目建设单位概况6三、项目建设的必要性7四、可行性研究报告编制的依据7五、可行性研究报告编制的假设和说明8六、可行性研究报告编制单位和编制人员9第二章项目投资环境分析10一、某某市经济形势运行状况及对房地产市场的影响10二、崇文区城市功能定位12第三章某某市房地产市场分析14一、某某市房地产市场综合分析14二、某某市普通住宅市场分析16三、某某市公寓市场分析18四、某某市写字楼市场分析19五、某某市商业房地产市场分析20第四章项目区域房地产市场分析22一、崇文区房地产市场分析2
2、2二、项目区域住宅市场分析24三、项目区域公寓市场分析27四、项目区域写字楼市场分析28五、项目区域商业市场分析29六、项目与同类竞争项目的比较31七、项目SWOT析34第五章项目设计方案及市场定位36一、项目设计方案36二、项目客户定位37三、价格定位38第六章项目基础设施状况40一、市政道路40二、给排水管道40三、供电40四、通讯40五、天然气40六、供热40第七章项目投资估算和筹资评价41一、总投资估算41二、资金筹措及分年度使用计划46第八章项目财务效益指标的计算和分析47一、项目财务效益预测47二、现金流量和财务指标分析49三、不确定性分析50第九章结论与建议52一、结论52二、建
3、议错误！未定义书签。附表52附件612b2第一章总论一、项目概况（一）项目名称某某门外南街危改项目（二）项目单位某某鑫阳房地产开发有限公司（三）项目位置某某门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于某某市崇文区某某门外南街。项目用地四至为：东至某某门外北四巷及广和路沿线，南至某某门外南五巷，西至东二环路辅路，北至某某门外大街。国宝轩A星华得公寓。牌由扬荏园奉大 居早搂，由柳花前此实医院+知寺署衡光牌 坂乘-RI：LL 丁谙 ，力国醇体频合办外楼 帏圉上垣林校素园, iS动武T名车辆公安派出所与市大I福一二千厂9 2E斗尖一中啜牌大用能篇业寓JR柒门桐云手项目位置平医院r1-1丈度q u 1 JD崇
4、文区教委房管中心崇文底政府/ 田附原皿安加龙腿院鬼潭街飒器市期世纪副二垂里：直（四）项目用地根据关于进行崇文区某某门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）1044号】、关于进行崇文区某某门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复【京计投资字（2002）1348号】，项目原建设单位为某某嘉禾前门房地产开发有限公司。2004年4月，某某市发改委及建委下发关于调整某某门外南街危改一、二期工程可研批复内容的函【京发改投资函（2004）150号】，批准项目建设单位调整为某某鑫阳房地产开发有限公司。2005年3月24日，项目建设单位
5、与某某市国土资源局分别签订了A区、B区用地的某某市国有土地使用权出让合同【京地处（合）字（2005）0177号、0176号】，合同地价款分别为12090.85万元及7230.45万元，根据项目建设单位提供的票据，合同地价款及契税已经全部缴清。2006年5月12日，项目建设单位取得某某门外南街危改项目建设用地规划许可证【2006规（崇）地字0007号】，项目总用地面积为126712.74平方米，总建设用地面积为87407.485平方米，代征道路用地为35649.093平方米，代征绿化用地为3656.162平方米。2006年6月1日，项目建设单位取得某某市规划委员会关于同意某某门外南街危改项目设计
6、方案复函【2006规复函字0267号】，项目总建筑规模为565943平方米，其中地上建筑面积为411340平方米，建筑高度1080米,机动车位2277个，户数3478户，建筑高度不超过80米，容积率4.71,绿地率20.2%,自行车停车位9993辆。2006年10月9日，项目建设单位取得了某某市人民政府关于某某鑫阳房地产开发有限公司进行某某门外南街危改项目中请使用某某门外南街国有土地使用权的批复【京政房地字（2006）150,2006年10月，项目建设单位取得某某门外南街危改项目建设用地批准书【京国土用（批）字（2006）第150号以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。2006年12
7、月21日，项目建设单位取得项目A区用地国有土地使用权证【京崇国用（2006）第0070号】，土地使用权面积为29964.03平方米。2006年12月31日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可b证【2006规（崇）建字0083号】，C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米，C3回迁办公楼建筑面积21257平方米，C区地下车库建筑面积6034平方米。2007年1月18日，项目建设单位取得项目B区用地国有土地使用证【京崇国用（2007出）第00008号】，土地使用权面积为20583.13平方米。2007年2月9日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0
8、005号】，D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。2007年2月15日，项目建设单位取得某某市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007规复函字0070号】，项目总建筑面积为561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面积300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面积96200平方米），总户数3629户。建筑高度不超过80米，容积率4.7,绿化率20.2%,机动车停车2309辆，自行车停车位10449辆。2007年2月16日，项目建设单位取得C2回迁住宅楼等3项建筑工程施工许可证【2007施建字0254号】。2007年3月20日，项目建设单位取得
9、D1回迁住宅楼建筑工程施工许可证【2007施建字0367号】。2007年4月16日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0016号】，B区地下车库建筑面积16760平方米，B区地下室建筑面积2400平方米。2007年4月27日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0019号】，B5商品住宅楼建筑面积15964平方米。2007年5月18日，项目建设单位取得B区地下车库等2项建筑工程施工许可证【2007施建字0743号】。2007年5月28日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0023号】
10、，D3回迁住宅楼建筑面积55562平方米。2007年5月30日，项目项目建设单位取得B5商品住宅楼建筑工程施工许可证【2007施建字0808号】。2007年6月19日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0026号】，回迁小学建筑面积10160平方米。2007年7月4日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0028号】，B6幼儿园建筑面积2590平方米。2007年7月5日，项目建设单位取得某某市规划委员会建设工程规划许可证【2007规（崇）建字0030号】，A6商品住宅楼建筑面积21257平方米，A8商品住宅楼建筑面积21
11、257平方米，A7非配套商业建筑面积15186平方米，A区2#地下车库建筑面积7258平方米,A9东侧地下室建筑面积1422平方米,A10地下室建筑面积3990平方米。（五）交通与环境1、交通状况项目地处某某市崇文区某某门东南角，紧临某某门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多条公交线路通过，交通出行便捷。2、环境项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越的绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为某某市中央商务区，其中规划和建设的大量写字楼和商业用房已形成浓厚的商务氛围。（六）项目现状项目目前已
12、完成拆迁工作，BGD区已开始施工。（七）开发内容根据某某市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函【2007规复函字0070号】和建设工程规划许可证【2006规（崇）建字0083号，2007规（崇）建字0005号、0007号、0016号、0019号、0023号、0026号、0028号、0030号】，本项目建设内容如下表所示：表1-1:某某门外南街危改项目规划内容明细表单位：平方米区块A、B建筑编号A1、A2A3A678A5、A9、A10B1B2、B3、B5B6AD1、AD2BD小计C1C2C3C4D1规划内容办公写字楼底商地下公寓商住底商地下住宅商住底商地下地上商业地下地上会所地下地
13、上住宅地下地上幼儿园地下）地下车库（1518个车位）非配套商业回迁办公及住宅回迁办公回迁骨科医院CD地下车库（130个车位）回迁住宅（苜层配套商业和办公）建筑面积地上4747963123061029994259477161474126908345316802402741746364423697472014308地下9216404474928736240012285910459199100247481827180060343300C、DD2D3D4D5D6D8小计合计回迁住宅（局部为商业和物业用房）回迁住宅（局部为办公及物业用房）非配套商业回迁小学教学楼市政站DD地下车库（618个车位）办公49
14、734497101202516016039551708344111085615556630585254050002300071459445150447（八）项目实施进度计划安排根据开发企业提供的资料，本项目开发建设的具体实施进度计划如下:A区：2007年8月20日开工2007年11月1日结构正负零2008年6月30日结构封顶2009年12月30日竣工入住B区：2007年5月30日开工2007年9月15日结杓正负零2008年4月5日结杓封顶2009年9月30日竣工入住C区：2007年2月15日开工2007年8月10日结构正负零2008年4月30日结杓封顶2008年12月30日竣工入住D区：2007年3月30日开工2007年10月30日结构正负零2008年6月30日结构封顶2008年12月30日竣工入住二、项目建设单位概况项目建设单位：某某鑫阳房地产开发有限公司注册资金：8850万元人民币法人代表：郑钦璋单位地址：某某市崇文区某某门南小街领行国际中心1楼1单元2505室营
