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1、目录目录项目概况项目概况一一宏观市场宏观市场二二业态分析业态分析三三总体定位总体定位四四业态布局及表现手法业态布局及表现手法五五一一 项目概况项目概况 项项目目概概况况地地块块基基本本情情况况分分析析项项目目地地块块SWOT分分析析一、项目概况一、项目概况1.1.1 1.1.1 地块区位分析地块区位分析本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1 1小时经济圈的重要组成部分。小时经济圈的重要组成部分。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。项目项目地址地址1.1 地块基本情况分析
2、项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南岸区旅游重镇广阳镇。项目区位图项目区位图项目地块项目地块丘陵地貌丘陵地貌山水搭配山水搭配地块特点地块特点耕地环境耕地环境项目地块项目地块拼接图拼接图1.1 地块基本情况分析1.1.2 项目地块特征土地垴地块水口寺地块本项目地块地形狭长、本项目地块地形狭长、坡度较陡，是典型的丘坡度较陡，是典型的丘陵地形。土地使用类型陵地形。土地使用类型多样，在有利于形成独多样，在有利于形成独特景观特征的同时，也特景观特征的同时，也给土地的利用带来了不给土地的利用带来了不利的影响。沿江地形以利的影响。沿江地形以平坦为主，为项目中较平坦为主，为项目中
3、较好利用的地块位置好利用的地块位置地形地貌地形地貌丘陵地形丘陵地形v本项目处于茶园新区和涪陵两本项目处于茶园新区和涪陵两大区域之间，是重庆市未来重点大区域之间，是重庆市未来重点发展的区域发展的区域v 本项目紧邻本项目紧邻茶涪路、通往广阳茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利的高速路，交通十分便利v本项目与主城区有一定距离，本项目与主城区有一定距离，使消费者产生一定的心理距离使消费者产生一定的心理距离本项目的宏观区位条件相对较好，本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展休闲旅游地产项目，但有利于发展休闲旅游地产项目，但在微观区位上，需要加强区位宣传在微观区位上，需要加强区位宣传与市场培育与市场培
4、育1.1.3 交通条件位于土地垴村的地块处于高速公路上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇位于水口寺村的地块位于茶园新区双河口的高速公路上，可通过高速与中心城区相通，大大缩短木洞镇与市中心地区的距离项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济发展的交通瓶颈，拓展发展空间本项目至主城区有一定路程，交本项目至主城区有一定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有但随着高速公路的通车未来会有较大的改善较大的改善地块优势地块优势Strength地块劣势地块劣势Weak
5、ness地块威胁地块威胁Threats地块机遇地块机遇Opportunity地块规模大，易形成完整度假区和产生轰地块规模大，易形成完整度假区和产生轰动效应；动效应；宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游地产项目的开发；地产项目的开发；巴南区具有一定的旅游资源基础；巴南区具有一定的旅游资源基础；地块的优势资源是沿江资源和水库资源。地块的优势资源是沿江资源和水库资源。 存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型旅游地产项目的开发；旅游地产项目的开发；重庆周边的大型地产项目的开发重庆周边的大型地产项目的开发规划和建设中的相关高速公路将改变本地规
6、划和建设中的相关高速公路将改变本地块的交通可达性；块的交通可达性；城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提高本项目地块的区域价值与成熟度高本项目地块的区域价值与成熟度地块较难依托现有城镇建设，现有基础地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏；和配套设施缺乏；距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。1.2 地块SWOT分析二二 宏观市场宏观市场宏宏观观市市场场二、宏观市场二、宏观市场重庆旅游市场重庆旅游市场休闲旅游经济休闲旅游经济旅游宏观市场旅游宏观市场2.1 我国旅游业的发展我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，我国的旅游产业正
7、处于正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业成为支柱型产业旅游的发展阶段旅游的发展阶段旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲旅游验旅游、第三层次的休闲旅游。不同的旅游行为层次是不同的旅游行为层次是可以共存的可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现出现。功能功能层次次第一第一层次次第二第二层次次第三第三层次次功能定功能定义观光旅游光旅游娱
8、乐体体验休休闲度假旅游度假旅游旅游功能旅游功能自然人文、景自然人文、景观游游览游泳、划船、打游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪泡温泉、滑雪休休闲、度假、会、度假、会议、疗养等养等发展展类型型资源主源主导型型娱乐项目型目型特色特色资源源为主的主的综合合型型典型案例典型案例颐和园和园迪斯尼迪斯尼北京九北京九华山庄山庄竞争特点争特点同同质竞争化争化档次档次竞争化争化差异化差异化竞争化争化旅游功能旅游功能2.2 2.2 休闲旅游的发展休闲旅游的发展旅游目的：旅游目的：观光、休闲度假观光、休闲度假为主为主休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显
9、示出本项目发展休闲度假的良好前景国际经验表明，人均国际经验表明，人均GDP1000GDP1000美元，美元，观光性旅观光性旅游游需求膨胀；人均需求膨胀；人均GDP2000GDP2000美元，美元，体验体验多样多样性需求和多样化选择；人均性需求和多样化选择；人均GDP3000GDP3000美元，美元，度假度假需求需求普遍产生；普遍产生；重庆市的人均重庆市的人均GDPGDP在在20072007年年已突破已突破20002000美元；美元；休闲度假休闲度假旅游将成为未来的主要趋势旅游将成为未来的主要趋势根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们根据马斯洛的需求理论，以及当前我国
10、已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合了迎合了时代的发展步伐时代的发展步伐,必将成为时尚的主流。必将成为时尚的主流。马斯洛需求层次理论马斯洛需求层次理论小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势休闲度假旅休闲度假旅游游 旅游业的迅速发展旅游业的迅速发展 人均人均GDPGDP的不断提升的不断提升旅游者的出游意向旅游者的出游意向需求层次理论需求层次理论旅游发展规律：旅游发展规律：旅游功能的复合与旅游度假地的等级旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，
11、且第三层次旅游功能比重逐渐增加呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加本地旅游休闲本地旅游休闲自住类自住类一流区域旅游度假第一流区域旅游度假第二层次二层次resortresort类类一流目的地型一流目的地型 综综合合resortresortResortResort的功能的功能单一景观单一景观复合功能复合功能空间空间和人和人口的口的覆盖覆盖广泛广泛集中集中夏威夷夏威夷坎昆坎昆巴拉德罗巴拉德罗马尔代夫马尔代夫麒麟山庄麒麟山庄亚龙湾亚龙湾海底世界海底世界洋人街洋人街小三峡小三峡钓鱼城钓鱼城丰都鬼城丰都鬼城红岩广场红岩广场大足石刻大足石刻五朵金花五朵金花海兰云天海兰云天 重庆市场重庆市场Forest
12、HighlandsForest Highlands洋人街洋人街科幻公园科幻公园珊瑚岛珊瑚岛巴厘岛巴厘岛国际、国内标杆国际、国内标杆2.3 2.3 重庆旅游市场现状重庆旅游市场现状重庆旅游重庆旅游空空白点白点以商务会议为主题的休闲度假区以商务会议为主题的休闲度假区主题定位中缺乏文化定位主题定位中缺乏文化定位规模较大，主题明显的主题公园规模较大，主题明显的主题公园缺乏综合型休闲旅游项目缺乏综合型休闲旅游项目通过对比，得出重庆旅游市场的空白点通过对比，得出重庆旅游市场的空白点三三 业态分析业态分析三、业态分析三、业态分析3.1 3.1 休闲运动休闲运动3.2 SPA3.2 SPA养生养生3.3 3.
13、3 农业观光园农业观光园3.4 3.4 商务会议商务会议3.5 3.5 婚庆婚庆3.6 3.6 高尔夫高尔夫3.7 3.7 主题公园主题公园3.8 3.8 别墅别墅3.1 休闲运动3.1.1 综述3.1.2 竞争分析3.1.3 消费者分析3.1.4 休闲运动SWOT分析3.1.5 典型案例分析3.1.6 战略定位3.1.1 综述城里人愈来愈厌恶喧嚣、繁杂的都市生活，渴望享有一种悠静、闲遐的宁静生活，节奏缓慢、顺畅且有规律运动被现代的人喻为一种时尚，一种自我保护的必修课，人们越来越重视自己的身体状况，因为它是一切生活、工作、学习的保障和前提休闲运动度假变得火爆休闲运动度假变得火爆强烈的市场需求强
14、烈的市场需求休闲休闲运动运动3.1.2 竞争者分析 对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。广阳岛：广阳岛：u总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区u广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念u岛业优势、四面环江u商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不是主体功能，且休闲运动形态单一。桃花岛：桃花岛：u总体定位：休闲度假（前期开发论证中）u桃花岛是建立在良好的自然生态景点基础上的休闲旅
15、游开发u岛业优势、四面环江u在自然生态景点的基础上，为突出休闲度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动必不可少，但并不太可能成为重点开发，仅是辅助休闲功能。本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争3.1.3 消费者分析国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位，占到总数的72.86%收入在十万以下的客户占到85.53%客户以年轻人为主，三十岁以下的占到84.45%客户以高学历为主，76.54%的受访者学历在大专以上企业性质企业性质收收 入入年年 龄龄学学 历历高学历、中等收高学历、中等收入的年轻人入的年轻人
16、本次调查的游客中，67.89%的游客会定期度假能接受的交通距离在两小时以内，50%以上的游客能承受的距离在0.5-1小时之间名列前三位的是野营及野外探险、水上运动以及球类运动3.1.4 3.1.4 休闲运动项目休闲运动项目SWOTSWOT分析分析长江与山地资源，适合休闲运动项目在客户能接受的距离范围中未来交通便利知名度不高项目二地块没连在一起项目优势项目优势Strength项目劣势项目劣势Weakness项目机遇项目机遇Opportunity项目威胁项目威胁Threats重庆市的经济政治地位不断提升国家新的假日制度“一小时经济圈”发展休闲运动的同类项目比较多综合的专业化管理经营难度大3.1.5 3.1.5 典型案例分析典型案例分析马尔代夫卡尼岛度假村马尔代夫卡尼岛度假村 马尔代夫卡尼岛1.超豪华水上套房、2. 沙滩别墅、3.餐厅、4.酒吧、5.Club Med Spa、6.游泳池 、7.排球、8. 足球、9.水肺潜水等候点、10.扬帆出海，滑浪风帆，浮潜 、11.动画u主要特点：主要特点：沙滩别墅、沙滩酒吧、水上豪华客房SPA按摩疗养休闲运动及各级别指导课程，如健身、 陆上运动 （ 羽
