历史建筑保护性再利用项目服务评价的研究以汉口巴公房子为例 摘要经济评价是历史建筑保护性再利用可行性研究中的重要组成部分之一，是历史建筑保护决策科学化的重要手段财务评价作为经济评价中的一种，适用于小规模历史建筑保护项目该文以汉口巴公房子为例，初步探讨历史建筑保护性再利用项目财务评价的相关内容关键词历史建筑财务评价巴公房子保护性再利用城市中的历史建筑讲述了城市生长发展过程，记载了城市变迁中的兴衰荣辱，传承了人类的物质和精神文明，同时，它也是当今城市可持续发展的重要内容之一随着我国城市经济的高速发展以及城市化进程的加快，经济因素对城市历史建筑保护的影响日渐显著，经济评价逐渐成为历史建筑保护可行性研究中的重要组成部分，成为历史建筑保护决策科学化的重要手段 历史建筑保护项目的经济评价分为财务评价和综合评价其中，对于小规模保护项目只需进行财务评价；而对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的保护项目，则应进行整体的综合评价1历史建筑保护性再利用财务评价1.1评价内容财务评价最早起源于美国，在第二次世界大战后，20世纪60年代以来，世界科学技术不断进步，经济管理科学迅猛发展，各种新技术接踵而至，使其得到不断发展、充实和完善，并逐步形成一整套系统的科学研究方法。
它的作用主要在于以下两点：①在投资前期对项目进行可行性研究分析；②对项目进行技术经济论证历史建筑保护性再利用项目财务评价是基于现行财税制度和价格体系，在掌握成本费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，对项目的财务收入和财务支出进行计算，对项目的财务盈利能力进行分析，对项目的财务可行性进行判断的评价体系在实施历史建筑保护性再利用项目前，通过财务评价，可获得如下3方面的效果： ①可以研究项目实施所需要的资金，并根据目前的财务状况确定自有资金投资额： ②比较项目的成本和收益，分析项目投资所能获得的经济效果； ③科学预测项目实施后的获利能力，考察项目偿还能力和检验项目给投资者带来的净效益1.2评价程序历史建筑保护性再利用项目的实施过程需要多方共同参与其中：政府相关机构是项目实施的宏观管理者和综合协调者；设计者是项目设计的主体；建筑承包商是项目建设的主体；监理单位则是实施项目管理的重要参与者；此外，金融机构和律师事务所也日渐成为保护项目实施中不可或缺的参与者对历史建筑保护性再利用项目实施财务评价而言，总体上可以分为4个主要步骤：①市场调查：确定合理的历史建筑保护性再利用设计方案； ②财务预测：根据调查结果获得项目投资的成本、收入、利润等一系列财务基础数据，并将上述基础数据汇总，编制基本财务报表； ③常规性分析：通过财务基本报表计算各项评价指标，进行常规性分析； ④不确定性分析。
1.3评价指标历史建筑保护再利用项目财务评价的基本目标是评价项目的盈利能力，即以项目有无盈利以及盈利大小作为项目财务上可行性的基本衡量标志财务分析的指标分为两大类，一类是不考虑资金时间价值的静态评价指标；另一类是考虑资金时间价值的动态指标常用的静态评价指标有：静态投资回收期、投资利润率、资本金净利润率等；动态评价指标有：内部收益率、净现值等2巴公房子保护性再利用财务评价2.1巴公房子概况“巴公”， 即巴诺夫，俄国贵族，1 869年来到汉口，不久被新泰洋行聘为大班1 874年，巴诺夫同几个颇有权势的俄国人共同开办阜昌洋行，巴诺夫担任洋行联合经理1 896年，俄租界开辟时，巴诺夫被推选为俄租界市政会议常务董事1 902年前，他还出任过俄国驻汉口领事191 0年，他投资兴建的“巴公”房子建成，旨在私人家庭居住 “巴公”房子位于武汉市汉口区江滩原俄租界鄱阳街、洞庭街、兰陵路三街交汇处（图1），是汉口早期的多层公寓，同时也是具有俄罗斯风格的文艺复兴式建筑，现为武汉市一级保护优秀历史建筑由于公寓临近三路交汇的中部，平面为锐角三角形，中部为三角形天井，即为内院平面采用单元式布局，各单元分别设置出入口，单元分户明确，户内皆有卧室、起居室、阳台、卫生间、厨房，布局十分紧凑。
②立面巴公房子为地上4层、地下1层的砖混结构建筑，房高约15.8 m，建筑采取三面围合的方式，三面均有建筑出入口外墙采用粘土砖砌筑，为清水勾缝形式，部分墙面结构如窗套等使用砖石原色底层勒脚采用青条石砌筑，通体为红色基调建筑底层间隔地分布着黑色铁栏杆镶嵌的地下通风口，地面上为横向排开的间隔不等的长窗，顶层窗列上为一圈略微突出的压檐，檐上的短柱式平台围栏和檐下的嵌入式壁柱使整个建筑立面显得整洁明朗，层次清楚，又不失线条的变化、图案的丰富（图2-3）建筑内部为通廊联体楼宇， 由楼梯上下贯通，外廊连接同层，直至建 筑拐角，拐角处又有内廊穿行至建筑另一 侧顶层有封闭式楼梯通向平台，平台为 水泥铺面、石质围栏，为方便居民生活，在原坡屋顶基础上改建建筑内部除采用砖石修砌墙面，水泥修砌地面及少量台基外，楼梯走廊均为全木结构，由于年代久远，多为黑褐色2.2主要问题目前巴公房子的建筑问题一方面是年久失修造成的，另一方面则是由于使用不当造成的①年久失修造成的建筑问题：建筑为砖混结构，结构严重老化；由于木梁和木楼板的腐蚀和变形，室内多处天花板塌落：建筑内部木楼梯大部分已腐蚀，多处栏杆折损另外，大量零星铺设的设备管线穿墙过梁，对结构造成严重的威胁。
②使用不当造成的问题：解放后，巴公房子由江岸区第二房管所接管，以后长期作为住宅使用据2005年统计资料显示， “巴公”房子内常住户约1 38户，共469余人，人均居住面积仅10m2左右，拥挤不堪卫生间、厨房等设施严重不足各住户根据自身的需求和经济条件，对建筑内部进行加建和改建，加速了建筑结构的老化然而房管所根本没有足够的资金对它进行维护和修缮，甚至连基本的维修也难以进行2002年前后，武汉市房地局曾先后组织过几次对房屋进行维修，但由于建筑居住人口过多，收效甚微（图4）综合以上各因素来看，从历史建筑保护的角度来说，对巴公房子进行功能置换势在必行2.3可选择的保护性再利用方式由于巴公房子为砖混结构，功能的重新定位受到结构的制约较大针对此种特殊情况，笔者认为妥善的保护性再利用的方案主要有两个：①方式一：基本保留目前室内均匀分割的标准单元，并以此为依据重新进行功能定位，对其进行维修并改造为青年旅馆或作办公楼使用（图5）此种方案将继续保留建筑原有内部空间结构②方式二：参考上海外滩“新天地”模式，将历史建筑进行表皮化和舞台背景化，修复并保留大楼的外观，根据新的功能需求，以钢筋混凝土结构或钢结构重新塑造内部空间（图6）。
此种方案将不再保留建筑原有内部空间结构2.4财务评价(1)财务评价参数①成本估算历史建筑多为砖混建筑，损坏周期短，长期保存难，需要不断的对其进行维护修缮，并且其内部多缺乏良好的现代化生活设施，如房间结构不符合现代生活要求、公共活动空间缺乏，甚至有用电和卫生条件的限制、消防条件差等问题，综合以上因素就构成了历史建筑保护性再利用的主要成本巴公房子项目成本估算主要包括保护性再利用的土地批租和动迁费用、前期工程费、建筑维护修复或重建费用、建筑基础设施的改善费用、管理费用、财务费用、其他费用以及不可预见费用具体各项费用预测构成情况见表1-2 ②收益预测经过改革开放以来的发展，上海外滩地区在基础设施建设和建筑保护方面取得的成就有目共睹据统计，截至2005年第二季度，外滩历史建筑的平均租金已达0.84美元／平方米／天，空置率仅为7.0%，不少历史建筑通过功能置换后，重新焕发风采，带来了巨大的社会经济和文化收益汉口江滩与上海外滩有诸多相似之处，在经过三期整治工程后，汉口江滩已成为集休闲娱乐防洪于一体的大型的市民公园，平均每年接待中外游客1 000多万人目前在巴公房子周边出租的物业中，办公建筑租金已达到1 00元／平方米／月，普通旅馆房价为80元／间／日。
据悉，武汉市政府将汉口江滩定位为沿江高档商务金融区，由此可见，在新一轮的区域定位下，巴公房子的功能置换和高档化改造是大势所趋的改造后历史建筑的收益主要来源于出租房地产获得的租金收入，根据现有租金价格水平对相关收益进行了估算，具体情况见表3 (2)财务评价 编制现金流量表， 计算出财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期现金流量表见表4当采用财务净现值指标时，方式一的财务净现值小于零，则不能接受该项目当采用财务内部收益率指标评价时，在政府提供低息贷款的前提下，方式二的财务内部收益率为9.14%，高于行业基准收益率和政府提供低息贷款利率， 因此方案二赢利能力较强通过现金流量表计算出FNPV( 7.74%)=1379.0万元，FIRR=9.14%,Pt=6.34年，P´ t=11.03年由上述数据可知，方式二各项财务指标均较好3)不确定性评价由于历史建筑保护的经济评价所采用的数据很大程度上是对未来情况作出的预测和估算，而人们无法完全准确预测各种数据的未来状态，也不能精确地控制它们的未来变动趋势，这就使得以这些数据为依据的经济评价指标不可避免地存在一定程度的不确定性。
这些不确定性将有可能给城市遗产保护项目带来风险盈亏平衡分析主要研究历史建筑保护项目在一定时期内的出租面积、租金等因素之间的变化和平衡关系其主要做法是：找出盈亏平衡点，判断项目对不确定因素的承受能力并以此为基础进行分析经测算，本项目的盈亏平衡点约为47.0%建筑保护性再利用改造完后，实际出租面积只要达到建筑总出租面积的47%，即可保证项目盈亏平衡敏感性分析是指通过分析、测算项目的主要制约因素发生变化时引起经济效果评价指标变化的幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而对投资项目对各种风险的承受能力做出判断结合本项目方案二的实际情况，从净租金和空置率两个变化因素进行敏感性分析（表5）：①当净租金增加1 0%时，财务内部收益率FIRR值变为10.12%；②当净租金减少10%时，财务内部收益率FIRR值变为8.14%；③当空置率减少10%时，财务内部收益率FIRR值变为9.38%；④当空置率增加1 0%时，财务内部收益率FIRR值变为8.89%：由此分析可知：净租金对FIRR的影响程度较大，该因素较敏感，该项目具有一定的抗风险能力结语在社会主义市场机制影响下，城市历史文化保护不仅面临的是传统风貌的保留问题，还要考虑复杂的社会群体各方面的需求满足，这是一个市场的决策过程。
政府除了对保护建设行为进行必要的制约和监督外，还应伸出引导之手，运用市场化运作的经济杠杆促进保护工作协调发展如对其进行补助、资助、贷款等，或给予开发权转移、容积率奖励及税收上的优惠等，以避免由于建设行为的外部性和公共物品的稀缺性导致“市场失灵”现象产生■（注感谢冯鹏熙、王珺博士对本文所作出的贡献！） -全文完-。