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1、 论城市存量土地的优化配置 张凯乐（江西理工大学经济管理学院，江西南昌341000）【摘要】存量土地是城市发展中不可避免的产物，尤其是我国这种快速发展的国情，注定了存量土地中有很多急需优化的部分，从定义出发才能从根本上追溯问题的本质从而得到解决，此外也要注意到优化配置本身也是规划的一部分或补充，因此很多问题是与城市经营规划相通的，因而在处理问题上我们可以有更多的参照和依据。【关键词】存量土地；优化；城市经营；规划一、存量土地概念关于存量土地广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地，狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地即具有开发利用潜力的现有城乡建
2、设用地。而我们在研究中往往是将存量土地以狭义上的定义为标准，注重根据“经政府批准而因为各种原因未及时开发的土地”这个本质来断定。二、解决方向之所以需要优化配置，肯定是有更进一步的潜力没有被利用，甚至是被荒废，而造成这一现象，很大一部分因素是因为整个规划管理系统的存在缺陷和漏洞，与此同时我国的市场经济下土地使用制度和管理制度转型还认识不足，改革力度和决心还不够。我国虽然早已进入土地市场化合同阶段，但是土地因它的稀有性、不可再生性等特点，在其的出让和交付使用权的自由上还存在着很大的限制，同时法律的保障力度也相对于其它资源更大，正因为不是完全的市场化，所以导致土地的出让者和使用者存在着巨大的信息不对
3、称性，因此土地资源不能被最大优化利用，规划的合理性不能最大限度体现。此外监控土地的运行状况的职能部门不确定，规划部门大多数只是执行出让和招标这一块的相关工作，而后续的监管和评价略显不足。同时如果规划部门充当土地的监管部门的话，那么权利不能得到有效分化，也容易产业独权或者腐败等现象。因此建立独立的监管评估部门也是很有必要的。三、管理部门工作（1）制定存量土地利用长期计划，完善存量土地储备制度。（2）有效控制增量，弥补存量，以行政手段去引导盘活存量土地。（3）建立规范的土地市场，并加大市场规范化的监管力度。（4）制订存量土地开发利用配套政策，做好存量土地的登记造册工作。（5）对闲置土地及时清查，尽
4、快加入规划土地利用范围，使得资源更有效利用。四、注意误区与具体方法尽管在规范方面是管理部门首要考虑到的地方，但是真正要盘活那些低效率甚至是零效率的土地资源，单单是依照条例办事是远远不够的，在尊重法律原则的情况下，还需要全方面的分析效率不够的具体原因，也要适当保障开发商的权益，取得双赢才是真正的成功。制定土地具体使用方式的时候，也要切实的考虑到具体土地的发展与本地区经济发展的结合，不能盲目以眼前的经济利益为目的，因此，我们不得不讲到对城市的规划要以一种经营的理念去处理。以土地作为经营的主要客体来获取经营建设资金，获取经济利益的最大化，这就难免以牺牲生态效益和社会效益为代价换取经济利益，忽略了城市
5、经营更为重要的内容，没有一种可持续发展的眼光，这样必将轻则不能实现预期的效益，重则带来相反的结果。我们谈到的存量土地的优化配置也要提高警惕，毕竟，这种优化配置实际上是对城市经营的一种“修复”或者“添加”。因此要有长远规划的眼光，同时也要具有应对紧急情况的能力，临时对于闲置土地的短期利用也是一项十分重要的处理，而对于这一型的土地的处理，我们要注意要以一种“保护性”的开发策略来应对，让其具有临时性和可塑性的双重特点。五、参照相关措施注重共同原则（1）城乡结合，统筹安排。城市总体布局的综合性很强，要立足于城市全局，符合国家、区域和城市自身的根本利益和长远发展的要求。因此，城市布局应该与区域的土地利用
6、、山水生态、交通网络互相协调。（2）功能协调，结构清晰。城市规划用地结构清晰是城市用地功能组织合理性的一个标志，它要求城市各主要用地功能明确，各用地之间互相协调，同时有安全便携的联系。保障城市功能的整体协调、安全和运转高效。（3）依托旧城，紧凑发展。利用旧城区的资源，在附近开发新的商业聚集区域，能有效的减少运输成本，同时能发挥旧城区多余的人力资源，减少旧城区人口过于密集带来的相关民生环境等问题。（4）分期建设，留有余地。城市总体布局是城市发展与建设的战略部署，必须有长远观点和具有科学预见性。对于城市远期规划，要坚持从现实出发，对于城市近期建设规划，必须以城市远期为指导。参考文献1陈双，贺文主编城市规划概论J 科学出版社，20062姚存卓 浅析规划管理部门在存量土地管理中存在的问题与解决途径J管理规划 2009，25（10）3孙哲，朱文兴 关于城市存量土地的优化配置问题的探讨J 科技广场 2008（2）-全文完-
