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1、通州房地产市场研究报告一、 通州概况1、 新城规划2、 道路交通3、 人口发展二、 通州房地产市场发展1、 历史发展及机遇2、 通州总体供需概况3、 板块划分4、 轻轨沿线市场发展三、 项目区域市场1、 供需状况2、 价格分析3、 产品户型分析4、 客户分析5、 重点项目分析6、 总结一、 通州概况1、 新城规划2005年通过北京城市总体规划(20042020年)，将通州定位为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。新城规划人口规模为70万-90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政
2、办公、金融贸易等只能的补充配套区。新城主要向东、向南发展，引导发展行政办公、金融商务等功能。规划建设高起点、高标准，突出以北运河为纽带的城市形象和文化内涵。从北京市确定的“两轴两带多中心”的城市空间战略布局看，通州处在规划发展的聚焦点上。通州既是长安街延长线的东端，又是东部发展带的腹地；既是首都经济的可持续发展区，又是北京城市功能战略转移的重要区域。面对历史发展机遇，通州区政府力争实现“五年打造框架、十年建成新城”的战略目标。 功能定位通州作为北京未来的新城区，是距离北京城区最近的现代化、国际化、高品位的中等城市是首都新兴产业的聚集区、现代制造业的重要发展区；是吸纳高素质人口和承载首都部分功能
3、的生态宜居区；是运河文化的承载地和文化旅游中心；是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要的北方陆路港；是首都重要的物流集散地、现代商贸中心和信息中心。 新城框架建设以一城（中心城）为中心、五镇相拱卫、双走廊（中心城西集城市发展和城市经济增长走廊、马驹桥永乐店产业发展走廊）交相辉映的现代化新通州。 新城建设通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳80万人口以上，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市行政、文化、服务功能区为中心，以运河、温榆河标志性景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造
4、提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。 运河城市段开发通州将加快运河两岸建设,在运河以东地区以低密度、生态型建筑为主，重点发展文化教育、娱乐休闲、旅游观光、会展博览、行政办公等功能，充分体现田园风貌和运河文化内涵。运河以西地区以高密度、智能型建筑为主，形成高低错落、疏密有致、标志性建筑相辉映的城市建设密集区，重点发展总部经济、商务贸易、金融保险、餐饮服务等功能，充分体现城市发展的时代特色和现代气息。与此同时，在三河交汇处以及西海子公园区域重现运河源头历史文化缩影和水上景观。 六环路沿线开发 在完善城市功能方面，通州将加快六环路沿线
5、地区开发，承接旧城的部分教育、医疗、文化、体育、办公等功能。在六环路与运河交界地带规划建设城市行政、文化、服务功能区，集中布局行政办公和博物馆、档案馆、图书馆、影剧院、会议会展中心等现代城市设施，使之成为中心城的“心脏”和“城市名片”。 特色小城镇建设通州将以现代化为目标，紧密结合一城五镇的战略部署，统筹安排区域性基础设施、社会服务设施和生态环境建设，集中力量，加大投入，全面提升中心镇开发建设的档次和水平。突出特色，大力发展交通枢纽型、产业基地型、旅游商贸型、综合开发型等独具特色的小城镇。结合生产力布局调整，积极发展一般建制镇，引导乡村居民点适当集中。充分发挥中心镇和一般建制镇各自的优势，加快
6、形成布局合理、功能完善、特色鲜明的具有较强吸纳、聚集和辐射能力的现代城镇体系，全面加快城乡一体化进程。 通州商业市场现状分析及预测现状：商业设施不足以满足以本地消费需求京通核心商业地产白皮书显示，从2003年到2006年，通州开发的住宅小区达到了1000万平方米。在通州置业的“新移民”在短短几年的时间里增长多达40万人。这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，具备一定的消费能力，但通州的商业水平却很难让这些“新移民”在通州消费。据通州区投资促进局透露，2000年以后在通州建成的新小区，80周边没有中型以上的商业网点。住在这些小区的人购物青睐于十里堡华堂商场、蓝岛大厦和贵友商场。去年，贵友的近
7、30亿元营业额中，有10亿元是通州市民消费的。而在华堂和蓝岛，营业额的35和20来自通州市民。规划：今后要建8个重点商业区通州今后将建设8个重点商业项目：滨水休闲商业区；体验街区；在京沈高速建设主题消费区；在主题公园的附近建设主题公园商业集群；在世纪星城建设大型综合性购物中心；建设一个现代流通批发区；在张家湾镇通州工业区建设家居产业示范园；在温榆河旁边建京东生态商务园。预测：高中低档商业类型都会有通州商业现在比较缺乏的是中高档的百货店，尤其是缺乏品牌的社区连锁便利店。未来，中心商业占50，社区商业占50，人均生活的商业体量为15平方米，营业面积总量到2020年将达到176万平方米。通州的经济应
8、该坚持多元化的方向，高中低档商业类型都要有，并根据人口结构的变化适当引入外资、连锁商业企业进驻，通州区政府和开发企业按照此思路进行了科学的商业规划，并引进家乐福、沃尔玛、华堂商场、百安居等一批跨国连锁机构在通州落地。 2、 道路交通 1）交通现状交通现状：进入通州有六环、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道5条高速公路；还有朝阳路、朝阳北路、广渠路延长线3条城市主干线、地铁八通线。存在问题：虽然已经有了3条城区与通州新城的城市主干线，一条地铁八通线，但是新城与城区的高速公路交通现状依然拥堵；新城六大组团内交通网络需要进一步完善与加强。2）未来交通发展 通州区生态商务园规划范围内首条主
9、干路温榆河西路(朝阳北路潞苑北大街)规划方案通过市规划委审查并获批复。温榆河西路( 朝阳北路潞苑北大街 )南起朝阳北路，向北经规划四路、常营中心沟、规划三路、规划二路及规划一路，至潞苑北大街，道路全长约为2.2公里。该道路规划为城市主干路。设计行车速度为50 公里/小时。道路红线宽40 米。 两广路延长段全线开工，该段修建将使沿线物业价值迅速上扬 。 通州区东关大桥设计方案通过市规划委审查并获批复。通州区东关大桥道路工程线位西起新华大街，东至潞河大街。其中新建东关大桥桥长约为330米。新华大街及潞河大街按城市主干路标准设计，设计行车速度为60公里/小时，道路红线宽均为60米。 通惠南北路道路工
10、程通过市规划委审查并获批复。通惠南北路按道路整治工程进行改造，道路南起玉带河大街，向北经新华大街、通惠河南侧路、通惠河、通惠河北侧路、永顺西街、金海街、芦庄南街及芦庄北街，与外环西路相接，道路全长约为1991米。该道路工程按城市主干路标准设计，设计行车速度为40公里/小时，道路红线宽度为40米。 3、 人口发展1）北京市通州区人口发展趋势及展望20世纪90年代以后，通州区人口再生产实现了由高出生、低死亡、高增长类型向低出生、低死亡、低自然增长类型的转变，为21世纪全区的经济、社会、资源、环境协调发长和可持续发展创造了良好的人口环境。 按目前的生育水平预测，“十五”期间，全区人口仍然能维持在现有
11、水平，人民生活水平将有明显提高。但未来十年也会受到其他因素影响，使人口数量有所变化： 一是生育水平将呈上升趋势，受计生政策影响，独生子女进入婚育期，外来人口增多，进京户口开放等，将使人口出生增多，总和生育率将有所上升。 二是育龄妇女人群增大，80年代出生人口较多，今后5年逐步进入婚育期，生育旺盛妇女规模大，人口出生将有所上升。 三是人口结构进一步呈老龄化，老少比在2010年将达到73.49%，抚养问题突出。 四是全区人口机械增长过快，过去10年人口机械增长远远大于常住人口出生数，目前全区社会、经济、就业、交通、学习等还不能适应过快的人口机械增长。2）CBD的OFFICE一族在通州增长 随着CB
12、D核心区住宅建设的不断加强，中央商务区的商务功能已经逐渐弱化。基于此。CBD的规划已明确要做大副调整，即重新强化CBD固有的商务功能。在此北京下，CBD的OFFICE一族的增长已成必然，而其置业导向将为众多楼盘所关注。 目前通州在售楼盘中，CBD白领一族的购房比例相当高，个别楼盘甚至高达30%以上。一些项目为了投其所好，无论是案名的包装还是内在的品位也都尽量符合于城市白领的需求。譬如“摩卡空间”将咖啡文化与居住品位做了有机融合；而DBC（相约阳光加州）不仅在案名上对CBD进行了重新演绎，而且其所倡导的加州生活方式，也在社区内得到了充分体现，纯阳光板楼、北美风格主题园林、加州风格商业街等等应有尽
13、有。此外，白领易居、站前巴黎等项目也均将目标客户群直指CBD白领。CBD白领置业者尤其是第一地买房群体的共性是，因工作年限相对较短，因此储蓄相对较少。CBD周边的楼盘价格普遍很高。而同样的钱在通州的可选择余地就太大了。这样一来，CBD地区白领群体，将来必然也是通州楼盘的最大的消费群体，同样也将占到通州人口的较大一部分。 二、 通州房地产市场发展1、 历史发展及机遇通州住宅发展迅猛，房价持续上涨1996年通州的房价是1200元/平米，现在的均价都在5000元/平米左右，地铁沿线的楼盘已经突破6000元/平米，大体上比十年前升值了4倍左右。近两年以来，通州仍然保持了强劲而持续的增长势头，目前均价约
14、为5600元/平米，相比2004年初的3500元/平米增长近一倍。 2、 通州总体供需概况 随着政府两轴两带多中心规划的出台，确定了未来北京两大重点发展区域东部发展带和西部生态带，通州正位于东部发展带上，定位为北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，将发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。通州区距东三环仅12公里，是北京周边区县离市区最近的地区之一。 早期通州楼市以“低品质，低总价”的普通住宅为主，近年来，通州楼市进入了快速发展阶段，尤其是随着CBD核心区域的逐渐扩大，到通州置业的CBD工作人群越来越多。房价优势使众多在京城东部上班的白领把通州作为他们购买住宅的首选之地。至今为止，通州楼市
15、的供应品种已十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、精装小户型等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要。 3、 板块划分目前通州区域的房地产主要分为四个板块：位于老城区的新华大街板块（包括北关）；轻轨沿线板块；运河以东板块和马驹桥板块。n 老城区板块 据通州区商务局统计，现在通州区的商业网点有16752个，但主要网点大部分分布在新华大街沿线，万平米以上的大型商场有6个，3000平米以上的综合超市也有7个。通州还基本维持着以新华大街为核心的商业中心区的格局，其总量在11万平方米左右。 新华大街沿线配套齐全，交通便利，主要依靠生活品质和完善的配套服务吸引客户。该区域作为老城区可开发用地已非常有限，在售项目也比较少。目前只有新华大街北部的北关环岛的财富东方作为大规模项目存在一定量的后续供应。n 轻轨沿线板块该区为城铁八通线通车后迅速崛起的板块，主要分布于城铁沿线果园站至土桥站以及向南可辐射的区域，基本分为三段即果园、梨园、临河里。该区交通便利，房价适中，非常适合北京东区白领居住，主要依靠交通吸引客户，另外两广路延长线可直接通至此处，目前已分不同路段开始施工，该路的开通已指日可待，届时，更密切了本区与市区的联系。配套日渐完善，区域内几大社区的入住和商业的开放，已逐渐成为一大优势。例如新华联家园、瑞
