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1、房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告 第一部分第一部分 提纲提纲一、总论一、总论 （一）（一） 项目的基本情况项目的基本情况 （二）（二） 项目背景项目背景 （三）（三） 万科房地产开发公司概况万科房地产开发公司概况 （四）投资分析报告编制依据及研究范围（四）投资分析报告编制依据及研究范围二、投资环境分析二、投资环境分析三、市场分析三、市场分析四、项目投资估算与资金筹措计划四、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本（一）开发成本（二）开发费用（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总（三）投资成本费用估算汇总（四）资金筹措与投入计划及贷款利息（四）资金筹措与投入计划及贷款利息五、项目销
2、售收入及税金的估算五、项目销售收入及税金的估算（一）住宅销售单价的估算（一）住宅销售单价的估算（二）销售总收入及税金的估算（二）销售总收入及税金的估算 五 说教学过程 六、基本财务报表及指标分析六、基本财务报表及指标分析（一）现金流量表及分析（一）现金流量表及分析（二）损益表及分析（二）损益表及分析（三）资金负债表及分析（三）资金负债表及分析（四）财务指标分析小结（四）财务指标分析小结七、外在效应分析七、外在效应分析五 说教学过程八、风险分析八、风险分析九、不确定性分析九、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析（二）敏感性分析十、方案比较与选择十、方案比较与选择十一、
3、结论与建议十一、结论与建议五 说教学过程第二部分 投资分析报告一、总论一、总论（一）项目的基本情况（一）项目的基本情况水漫庭项目的主要技术经济指标见附表水漫庭项目的主要技术经济指标见附表1。附表附表1 项目的主要技术经济指标项目的主要技术经济指标（二）项目背景 万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。 水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资
4、150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。 水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。（三）万科房地产开发公司概况 万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司
5、职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。 而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。 2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体
6、解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的. （四）投资分析报告编制依据及研究范围 根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等 二、投资环境分析 万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。 作为
7、万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。 项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近，小区内多数商铺也已销售。 另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。 项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社区。 水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层
8、高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。 产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用。且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。 现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。 三、市场分析 据广州市土地整理储备中心统计数据显示，11年1-10月，广州共成交102宗地块，成交土地面积1027.8公顷，规划建筑面积1196.7万平米，成交金额395.3亿元。成交地块的平均容积率为1
9、.76，楼面均价2649元/平米，土地平均溢价率为34%。其中住宅、商服用地共59宗，成交土地面积762.2公顷，规划建筑面积992.5万平米，成交金额376.7亿元。 成交地块的平均容积率为2.20，楼面均价为3948元/平米，土地平均溢价率为53%。 土地成交量的增加保障了广州房地产市场在2010-2011年的商品房供应量。 楼面均价的增长显示出房地产企业开发成本的大幅增长，一方面成为支撑未来商品房价格增长的基础；另一方面，如果市场持续低迷，将会严重影响高价拿地开发企业的现金流和预期利润。 四、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本1.土地成本 本项目用地共计84.0亩，出让单价300万
10、元/亩，出让总金额25200万元，土地出让金分两次偿还，2011年先付80%，即20160万元；剩余的土地出让金在2012年付清，即5040万元。 。2.建安工程费本项目建安工程费估算见附表本项目建安工程费估算见附表2。附表附表2 建安工程费用估算表建安工程费用估算表 单位：万元单位：万元3. 前期工程费前期工程费 本项目前期工程费估算见附表本项目前期工程费估算见附表3。附表附表3 前期工程估算费前期工程估算费 单位：万元单位：万元4.4.基础设施建设费基础设施建设费 本项目基础设施建设费估算见本项目基础设施建设费估算见 附表附表4 4 基础设施建设费估算表基础设施建设费估算表 单位：万元单位
11、：万元 序号序号项目项目计算依据计算依据金额金额1 1供电工程供电工程建安工程费建安工程费*3%*3%3263262 2供水工程供水工程3 3供气工程供气工程4 4道路工程道路工程5 5绿化工程绿化工程6 6通讯工程通讯工程7 7照明工程照明工程8 8排污工程排污工程9 9环卫工程环卫工程合计合计3263265.5.公共设施配套费公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见附表本项目公共设施配套费估算见附表5 5。附表附表5 5 公共设施配套费估算表公共设施配套费估算表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目单价单价计价数量计价数量金额金额1 1居委会居委会 120 120元元/平平方米方米 164
12、00 16400平方米平方米 197 1972 2托儿所托儿所3 3公共厕所公共厕所4 4停车场停车场5 5健身设施健身设施合计合计 197 1976.6.开发间接费用开发间接费用 本项目本项目. .开发间接费用估算见附表开发间接费用估算见附表6 6。附表附表6 6 开发间接费用估算表开发间接费用估算表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目计算依据计算依据金额金额1 1分散建设市政公用设施建设费分散建设市政公用设施建设费建安工程费建安工程费*5%*5% 540 5402 2建筑工程质量安全监督费建筑工程质量安全监督费建安工程费建安工程费*4*4 43 433 3供水管网补供水管网补偿费偿费住宅
13、住宅0.3T/0.3T/人，人，600600元元/T/T0.1T/0.1T/人，人，600600元元/T/T 59 59 15 15商业商业4 4供电用电负供电用电负荷费荷费住宅住宅4KVA/4KVA/户，户，480480元元/KVA/KVA8KVA/1008KVA/100平方米，平方米，480480元元/KVA /KVA 181 181 16 16商业商业5 5其他其他建安工程费建安工程费*5*5 54 54合计合计 908 9087.7.其他费用其他费用 本项目其他费用估算见附表本项目其他费用估算见附表7 7。附表附表7 7 其他费用估算表其他费用估算表 单位：万元单位：万元序号序号项目项
14、目计算依据计算依据金额金额1 1预算定额管理费预算定额管理费建安工程费建安工程费*5%*5%54542 2竣工档案保证金竣工档案保证金3 3报建手续费报建手续费4 4工程合同预算或标底审查费工程合同预算或标底审查费5 5其他其他合计合计 54 548.8.不可预见费不可预见费本项目的不可预见费按项目本项目的不可预见费按项目1 17 7项和的项和的2%2%估估算。算。20112011年不可预见费用：年不可预见费用：420420万元；万元；20122012年不可预见费用：年不可预见费用：290290万元；万元；20132013年不可预见费用：年不可预见费用：5050万元；万元；合计：合计：7607
15、60万元。万元。（二）开发费用（二）开发费用1.1.管理费用管理费用本项目的管理费用按项目本项目的管理费用按项目1 17 7项和的项和的3%3%估估算。算。20112011年管理费用：年管理费用：600600万元；万元；20122012年管理费用：年管理费用：460460万元；万元；20132013年管理费用：年管理费用：8080万元；万元；合计：合计：11401140万元万元2.2.销售费用销售费用本项目的销售费用按销售收入的本项目的销售费用按销售收入的2.5%2.5%估估算。其中，销售代理费，占销售收入的算。其中，销售代理费，占销售收入的1.5%1.5%，即，即341341万元；广告宣传及
16、市场推广万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的费，占销售收入的1%1%，即，即227227万元。销售万元。销售费用合计费用合计568568万元。万元。3.3.财务费用财务费用本项目的财务费用按现行商业银行房地本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（产开发建设贷款的利率（r=6.10%r=6.10%）估）估算。算。20112011年财务费用年财务费用650650万元；万元；20122012年财务费用年财务费用760760万元；万元；20132013年财务费用年财务费用450450万元；万元；合计：合计：12271227万元万元( (三三) ) 投资成本费用估算汇总投资成本费用估算汇总 附表附表8 投资成本费用估算汇总投资成本费用估算汇总 单位：万元单位：万元序号序号项目项目合计合计201120112012201220132013一一开发建设投资开发建设投资423254232523250232501603016030300030001 1房地产开发成本房地产开发成本387673876721741217411464214642237423741.11.11.21.21.31
