商业物业工程管理重点难点解析（标书内容）参考借鉴范本年月曰区内固定车位、破坏商业城绿化带、等方面6、设施、设备使用隐患：由于商铺用水用电负荷较大，容易造 成停水、停电及其它突发事件的发生，也可能对住宅小区业 主的用水用电造成影响7、外立面影响：主要包括广告位、空调位设置不符合规范要求， 有碍瞻观，影响小区整体形象8、采光影响：由于广告位设置不符合规范要求（超高、超大）， 会造成附近业主的室内采光度下降，阻碍视线9、其它影响：如经营工程不符合业主的需求、不符合当地风俗 习惯，造成住宅区的业主投诉商业物业工程管理重点难点解析3一、本商业物业工程管理要点包括： 3（一）一般性物业管理31、对小业主或承租商的管理：32、平安保卫管理：33、消防管理：44、设备管理：45、清洁卫生：46、绿化管理：57、车辆管理：58、特约服务：5（二）特殊管理61、商业形象的宣传推广：62、承租客商的选配6（三）统一的专业化管理6二、本商业物业工程管理难点分析： 8商业物业工程管理重点难点解析一、本商业物业工程管理要点包括:＞ 一般性物业管理＞特殊管理＞统一的专业化管理(-)一般性物业管理1、 对小业主或承租商的管理：分散产权型的商业店铺，一般宜采用管理公约的形式，明 确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的 行为,保证良好的经营秩序。
也可由工商部门、管理公司和业主、 经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例， 对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩 序统一产权型的商业店铺，其经营者都是承租商，可以在承 租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管 理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导2、 平安保卫管理：本商业物业工程商品多、客流量大，容易发生平安问题因 此，平安保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员 在场内巡逻商场晚上关门时，要进行严格的清场同时在硬件 上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置, 对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供平安、放心的环境, 确保商场的货品不被偷盗3、 消防管理：由于本商业物业工程属于人流密集性场所，所以消防平安非 常重要消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还 要设立“微型消防站”，组织一支义务消防队,并要有一套紧急 情况下的应急措施4、 设备管理：管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要 工作要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运 行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。
楼 宇工程设备管理是通过科学管理、正确使用、精心维护、定期保 养、适时更新使设备始终处在良好的工作状态，保持设备的合理 构成和先进水平,防止使用价值下降，充分发挥设备的综合效益5、 清洁卫生：清洁管理是衡量物业管理质量好坏的重要指标的之一我公 司将建议在推行质量管理体系的基础上，应用环保学、卫生学等 知识，实施专业清洁管理，使本商业物业工程的清洁工作科学、 环保、无公害，保证城区空气清新、商业环境优雅要有专门人 员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场 内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光6、 绿化管理：本商业物业工程中的园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果, 需要造就生动活泼的园林景观及配合物'业的整体气氛，以提供客 户观赏、休息、游玩，以营造健康舒适的购物、休闲空间，造就 本商业物业工程的生态环境绿化园艺的养护管理在在巩固园艺 设计建造的成果，保持本商业物业工程舒适的休闲购物环境，养 护工作日常需浇水、清洁，定期修剪，经常施肥、防虫处理及 不断美化造型、增补植物等为各业主和用户提供自然、健康舒 适的生活环境7、 车辆管理：车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。
要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防 偷盗8、 特约服务：本物业公司将建议物业公司开创“商场管家”服务理念， 想客户的所想，做客户的所需，在不打搅客户私人空间的前提下，为客户提供全方位的高品位、高效率服务物业管理处必须提供 住户一切有偿服务安排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、 代交费用、家居维修等等，使住户不须为安排日常家居杂务而烦 恼针对住宅的小业主）（二）特殊管理1、商业形象的宣传推广：本商业物业工程物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商 业形象的宣传推广，扩大本商业物业工程的知名度，树立良好的商业 形象，以吸引更多的消费者这是整个商业楼宇统一管理的一项必不 可少的工作2、承租客商的选配本商业物业工程是一个商业机构群，其所有人主要是通过依 靠经营商业店铺的出租而赢利，因此本商业物业工程的管理者必须 十分重视对客商的选择及其搭配三）统一的专业化管理本商业物业工程应实行统一的专业化管理,但在具体的管理 决策上应设立本商业物业工程管理委员会因为本商业物业工程管理 内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择 与管理，但不涉及具体的经营问题物业管理公司不拥有所管物业的 产权，因而不具有物业的经营使用权。
它只是受物业产权人的委托对 物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证本商业物业工程良 好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做本商业物业工程本身是一个整体，由于多家经营，各经营者 经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权 介入各经营者的经营活动因此，要保证管理的有效性，应该组织由 工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对本商业物业项 目的公共事务进行管理管理委员会由全体经营者投票选举产生，代 表全体经营者的利益日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策 由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论 决定本商业物业工程的管理者就可以通过管理委员会间接地对各 经营者的经营活动进行协调和管理本商业物业工程管理委员会应主 要从以下几个方面开展工作：＞制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为＞开展本商业物业工程整体性的促销活动如筹资、委托制作宣传 本商业物业工程的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客 联谊活动，以本商业物业工程名义赞助社会事业等带旺人气， 吸引顾客＞协调本商业物一业工程各经营者的关系管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。
如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不 影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等经营者在经营上 发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决＞开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融 资方便等二、本商业物业工程管理难点分析：＞商场是否办得成功，有很多因素影响，而这些因素又深受完善物 业管理的影响必须保持商场的美好形象，吸引顾客光临，并在 适当地方设置足够及简明的指示标志或大型展示＞物业设施的装备，在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客 提供方便而不间断的服务空气调节必须调校适宜逃生通道必 须保持畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品，必须到达高度 平安标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤＞物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种推广和宣传活动, 吸引顾客前来消费＞在物业附属停车场的租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额, 所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场的信心＞商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，一般有差异商场 的顾客除大楼本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象， 故商场设施的使用率一般较住宅物业高，所以商场设施必须保养 得宜，以免对租用户及顾客造成不便。
＞由在店铺的开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联系，定 订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养， 都能符合物业整体及使用者要求＞商业城工程应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌 推广筹划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广， 重点介绍工程所在地消费环境、本工程的经营定位、工程的业态 组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题＞商业对办公、住宅小区的影响1、空气污染：主要表达在餐饮工程经营所产生的油烟，卫生间 产生的异味、空调机排放的废气等2、噪音污染：主要表达在商业工程中的消费者、车辆产生的噪 音，音像店、咖啡屋、酒吧经营中音乐音量过大而产生的噪 音，空调运行中产生的噪音特别是在商铺装修期间，产生 的噪音污染更为严重3、卫生污染：主要表达在餐饮和休闲工程经营中产生的废水、 废物等生活垃圾未及时妥善处理，造成小区卫生环境的污染, 且容易滋生蚊蝇，造成业主投诉4、平安隐患：包括治安隐患、消防隐患（水、电、煤气的使用 不当带来的隐患）5、公共场地使用隐患：主要表达在消费者占用公共通道、占用。