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1、南宁市茶花园路东延长线（竹排冲茶花桥-中兴大道）工程项目（东葛路至长堽路段）国有土地上房屋征收补偿安置方案根据城市建设规划需要，为改善城市居民的居住环境，需对南宁市茶花园路东延长线（竹排冲茶花桥-中兴大道）工程项目（东葛路至长堽路段）范围内国有土地上房屋实施征收。根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府规201620号）及南宁市国有土地上住宅房屋征收货币化安置实施细则（南府规201719号）、南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收补偿奖励政策有关问题的补充通知（南府规201815号）等有关规定，并结合本项目实际
2、情况，制定本方案。一、项目概况南宁市茶花园路东延长线（竹排冲茶花桥-中兴大道）工程项目（东葛路至长堽路段）位于长湖路及东葛路之间，土地级别属住宅二级、商业二级、商业三级、工业三级。经初步调查，该项目需征收茅桥路3号、茅桥路4号、茅桥路5号、南宁铁路局（土地证号：南宁国用2011第570517号），被征收房屋总面积:20193.66，其中有住宅1782.59；非住宅18411.07（最终以实际面积为准），涉及房屋被征收户32户（最终以每户户籍人数信息为准）。二、房屋征收范围茅桥路：3号（广西壮族自治区南宁茅桥中心医院）、4号（广西壮族自治区未成年犯管教所、广西壮族自治区女子监狱）5号（茅桥农贸市
3、场）；南宁铁路局（土地证号：南宁国用2011第570517号）：南宁市铁路长岗（堽）岭1栋（1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-5号、1-6号、1-7号、1-8号、2-1号、2-2号、2-3号、2-4号、2-5号、2-6号、2-7号、2-8号、3-1号、3-2号、3-3号、3-4号、3-5号、3-6号、3-7号、3-8号、4-1号、4-2号、4-3号、4-4号、4-5号、4-6号、4-7号、4-8号）、南宁铁路局地上其他房屋。上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线，均以规划蓝线图确定的范围为准。规划蓝线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点：茅桥路3号广西
4、壮族自治区南宁茅桥中心医院、茅桥路5号茅桥农贸市场），相关单位或个人可以到南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁中心查询。（地址：南宁市青秀区悦宾路1号15楼1502，联系方式：0771-5826613）三、房屋征收部门房屋征收部门：南宁市青秀区住房和城乡建设局征收实施单位：南宁市青秀区房屋征收补偿和征地拆迁中心四、评估机构确定（一）根据关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知（建房201177号），房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，被征收人在15日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人投票选取或者采取摇号、抽签等随机方式确定。（二）被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估
5、报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。（三）房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。（四）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为补偿依据。五、评估与补偿（一）被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收政策有关法律、法规等
6、有关规定进行评估，评估报告作为征收补偿依据。（二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质、档次等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指被征收房屋类似的房地产在评估时点的平均交易价格，确定被征收房屋类似的房地产市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。（三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机构出具的分类评估报告按本方案第八、九、十条规定进行补偿。（四）房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人应当订立房屋征收补偿安置协议（以下简称协议）。协议生效后，按照协议的约定进行
7、搬迁。六、住宅房屋的补偿根据本项目情况，住宅房屋补偿采取货币补偿和产权调换方式。（一）选择货币补偿1.货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估公司出具的分户评估报告给予补偿。2.选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币补偿给予奖励。（二）选择产权调换补偿1.征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照有证房屋套内面积1：1调换或者选择按照建筑面积1：1.3调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。 （1）按照套内面积1：1调换的，调换房屋套内面积超出被征收有证房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超出的面积在10平方米以内（含10平方米）的部分（含相
8、应公摊面积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在10平方米以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 （2）选择按照有证房屋建筑面积1：1.3调换的，产权调换房屋面积超出的面积部分，按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 （3）选择货币补偿和房屋产权调换相结合的，被征收房屋面积可分为产权调换面积和货币补偿面积, 双方协商补偿在签订协议中确定。选择套内面积1:1进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积;选择建筑面积1:1.3
9、产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收部门按房屋估价报告计算的住宅房屋货币补偿款给予补偿，对选择货币补偿的部分可以给予奖励。2. 征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产权调换房源应为全产权房屋。 3.被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足50平方米，且被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积50平方米作为保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在50平方米内（含50平方米）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出应置换套内面积在50平方米
10、以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 4.用于产权调换的房屋面积，应接近被征收房屋面积。5.被征收人选择产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号以签订补偿协议为准，原则上先签约和搬迁交房的，先选房；同时完成签约和搬迁的，以抽签、摇号等方式确定选房顺序。本项目产权调换房源地址为：青秀区凤岭佳园拆迁安置小区，具体房源面积、户型、楼层、位置等信息以项目现场办公室公布的为准，供被征收人选择。七、非住宅房屋的补偿根据本项目情况，被征收非住宅用房原则上实行货币补偿（包含工业用房、铺面、杂物房、仓库等），货币补偿的金额按被征收房屋的价值确定，被征收
11、房屋价值以评估机构出具的评估报告给予补偿。八、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿（一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。（二）1984年1月5日以前建成的单位自管公房、直管公房和私人自建房,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的100%给予补偿。（三）1984年1月5日至2004年8月15日前建成的单位自管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房，规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的85%给予补偿。 （四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证（不动产权证书）的，按该征收项目同类
12、房屋分类估价价格的95%补偿。（五）2004年8月15日后建设的手续不全、无房屋所有权证（不动产权证）的房屋不予补偿。（六）房屋建造年份和用途的确认按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确认。无法确定建造年份和用途的，由城区住建局组织城区自然资源分局、城管局等相关部门确认。（七）房屋建筑面积的确认1.根据房屋征收单位和被征收人双方认可的丈量结果确认。2.根据房屋征收单位或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。3.房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前3日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘
13、人员入户测绘。被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予以认定，按认定结果处理。九、对改变用途房屋的补偿（一）2004年1月1日前，改变用途的房屋，被征收人可按房屋权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿：自行将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋、直管公房改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类房屋估价价格的70%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经营性用房分类房屋估价价格的60%给予货
14、币补偿。办公、旅馆旅社用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性商业用房使用的，按经营性商业用房分类房屋估价价格的60%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性商业用房分类房屋估价价格的50%给予货币补偿；仓储、厂房等用途房屋改变经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按经营性用房分类房屋估价价格的50%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性用房分类房屋估价价格的40%给予货币补偿。属划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地使用权权益依法评估确定。按上述比例给予货币补偿后，同时以相应经营性用房标准一次性支付9个月的
15、停产停业补偿费。本款所称的“经营性用房”包括“经营性商业用房”和“经营性非商业用房”。“经营性商业用房”指商业铺面，“经营性非商业用房”指的是旅馆旅社。（二）2004年1月1日后自行将已取得房屋所有权证的房屋改变为经营性用房的，按相应经营性用房补偿标准一次性支付9个月的停产停业费，该房屋的补偿仍按房屋权属证明标注用途补偿。（三）改变房屋用途的时间由被征收人提供工商、税务部门的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用途的时间视为2004年1月1日后。十、关于改变结构房屋的补偿已取得房屋所有权证，经依法批准改变房屋结构，但未办
16、理房屋所有权变更登记的住宅房屋，按变更后的房屋结构给予补偿； 2004年1月1日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后，再按结构变更后的房屋分类估价价格与原房屋分类估价价格之间的差价的 50%增加补偿。2004年1月1日后未经批准擅自改变结构的，按照房屋所有权证上标注的房屋结构予以补偿。十一、房屋装修的补偿被征收人认为其房屋实际装修标准高于分户估价报告设定的装修标准的，应在收到分户估价报告之日起10日内向房屋征收部门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告设定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋装修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进行实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价报告并作为征
