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1、资产评估练习题参考答案第一、二章参考答案一、单项选择题1-10：BBABCBCBBB11-20：BCBACBDABA21-30：AAABCBBABA31-34：BBBA二、多项选择题1ABD 2C 3ACE 4ABC 5ABCDE 6CDE 7ACD 8ABC 9ABDE 10ABCE 11ACD 12A 13ABC 14ABC 15BC 16ACD 17A 18BCD 19ABC 20BCD 21ABC 22ABCDE 23BCE 24ABCD 25ABC 26ABE三、判断题四、简答题（略）五、计算题1、解： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：3080%=24（万元）（2）
2、该机组的成新率=8(5+8) 100%=%（3）该机组的评估值=24%1（P/A，10%，8）（1-33%）=67%（万元）2解：现时采购价=5（1+20%）=6（万元）现时运输费=（1+1）=（万元）安装、调试费=（1+40%）+（1+15%）=（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+=（万元）3解：年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元）X设备的超额运营成本=36（P/A，10%，6）=（万元）4解：前5年企业税前净收益的现值为：（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：5510%（1+10%）5=（万元）企业税前净收益现值合计为：+=（万元）该企业的评估值为：（1-40%）=（
3、万元）第三章 机器设备的评估一、单项选择题1、D 2、 B 3、 B 4、 C 5、C 6、A 7、 C 8、C 9、D 10、 C 11、A 12、C 13、C 14、C 15、A 16、A 17、B 18、D二、多项选择题1、ABC 2、ACD 3、ABCDE 4、AD 5ABE 6、ABCD 7、ABCDE 8、AD 9、AC 10、AC三、判断题1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、8、 9、 10、四、简答题（略）五、计算题1 解： （1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：3080%=24（万元）（2）该机组的成新率=8(5+8) 100%=%（3）该机组的评估值=24%
4、=（万元）2解：现时采购价=5（1+20%）=6（万元）现时运输费=（1+1）=（万元）安装、调试费=（1+40%）+（1+15%）=（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+=（万元）3解：年净超额运营成本为=60（1-40%）=36（万元）X设备的超额运营成本=36（P/A，10%，6）=（万元）4解：重置成本=+（1+40%）+1（1+30%）+（1+20%）=（万元）5解：重置成本=20+2=（万元）6解：重置全价=24（8/12）=（万元）7解：重置成本=6070%（1-2%）+6020%(1+1%)+6010%(1+5%)=(万元)8解：重置成本=1000=1200(万元)9解：年
5、净超额运营成本=40(1-33%)=(万元)A设备的超额运营成本=(P/A，8%，5)=107（万元）10解：根据题意有：（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。（2）被评估设备的重置成本为：（设备的CIF价格+银行手续费）（1+国内运杂费率）银行手续费=208%=（万元人民币）国内运杂费=（160+）3%=（万元人民币）进口设备重置成本=160+=166（万元人民币）（3）设备的成新率=5（5+5）100%=50%（4）进口设备的评估值为：16650%=83（万元人民币）11解：根据题意计算如下：
6、（1）经济性贬值率=1-（7000/10000） 100%=19%（2）经济性贬值额=10010000（1-33%） （P/A，10%，3）=670000=1666223（元）12解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30（120%）=24（万元）（2）设备的成新率为：7（3+7） 100%=70%（3）设备的评估值为：2470%=（万元）13解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：（帐面原值价格变动率）所以，30000+3000+2000=85250（元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本已使用年限所以，3000010+30005+2
7、0002=808990（元）（3）设备的加权投资年限=（加权更新成本）（更新成本）=80899085250=（年）（4）设备的成新率=8（+8） 100%=%第四章 房地产评估一、单项选择题1A 2B 3A 4A 5A 6A 7C 8B 9B 10C 11D 12C 13B 14A 15、（没有耐用年限，无法确定）16A难题解题思路：5、20（1+10%）+22（110%）2 24（110%）321（1+10%）425（1+10%）530（P/A，10%，35）（1+10%）5=万元6、解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）评估价值=（万元）7、解题思路：运用土地残余法公式其中L=20
8、00，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=%8、150（1+%）（1+17%）（1+%）（1+%）（1+%）=25610、3000（P/A,6%,30）（P/A,6%,40）=2744元/平方米11、50（P/A,6%,40）=752万元12、a-Br2=Lr1， r1=（aBr2）/L=（726008%）400=6%13、100（1+%）（1+17%）（1+%）（1+%）（1+%）=191万元15、（没有耐用年限，无法确定）二、多项选择题1CDE 2ABCDE 3BCD 4ABCDE 5ABCD 6ABCDE 7BCD 8ABCDE 9BDE 10ABC 11ABDE 12AB
9、CD 13ABCDE 14BCD 15BD三、简答题（略）四、计算题1解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775元平方米其他费用：3000066745元平方米土地开发费用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270元平方米（2）计算利息：第一期利息：27034102（元）第二期利息：2701491（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为元。（注:由于第一年投入总投资的34，开发期为2年，利率10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以。第二年同理。）（3）计算
10、利润：2701027（元）（4）计算土地成本：270+27（元平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：（1+10）（元平方米）每平方米土地公平市场价值为元平方米，近似等于每平方米352元。2、 解： （1）计算公式为：（2）计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8(1+2%)=（万元）R3=8(1+2%)2=（万元）R4=8(1+2%)3=（万元）R5=8(1+2%)4=（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=（万元）3解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况
11、，均作为正常交易看待，故无需修正。（2）进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数107100交易实例B交易时间修正系数105100交易实例C交易时间修正系数104100（注： 由于地价每月上涨1，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4。）（3）进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数10086交易实例C区域因素修正系数10093（注：式中86由表2
12、中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）（4）进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8）：交易实例A及C使用年限修正系数11（1+8）3011（1+8）35交易实例A的个别修正系数交易实例B的个别修正系数交易实例C的个别修正系数（5）计算待估土地初步价格。A1500111597（元平方米）B140011761（元平方米）C1400116
13、13（元平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地块总价评估值1657600994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。4解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价2000900045,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费3000200015,000,000（元）专业费建筑费1015,000,000101,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用45,000,0001,125,000（元）销售税费45,000,0002,925,000（元）（5）计算利润利润（地价+建筑费+专业费）10（地价+16,500,000）10（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息利息地价（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）11地价+990，000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价45,000,00016,500,0001,125,0002,925,000地价1
