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1、房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题1资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是A.利润B.经营收入C.沉淀成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，本付息后的租金收入为（）D.机会成本其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还（）A.1.8%B.6%3某项投资，由银行贷款A.1,100万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、A.50年B.70年C.40年5按我国有关法律规定，商业、旅游、A.50年B.70年C.40年1.2万元，则该投资的现金回报率为C.2.5%D.6.1%1,000万元，年利率3%,单利计算四年后的本利和为（）B.1,200
2、万元C.1,120万元娱乐用地的出让年限为D.60年娱乐用地的出让年限为D.60年020万元)6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有A.地区性9房地产分析时，段，还是（A.萌芽阶段段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或A.开发投资B.短缺金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场（）A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化的市场D.是地区
3、性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率周计息，则实际利率最高的是（）A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间（）A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的（）A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特
4、定房地产的（B.国内性C.国际性D.城市性投资者要考虑国家和地方的经济特性，）（）D.价格的交易）确定区域整体经济形势处于上升阶B.衰退阶段C.发展阶段A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方D.平衡阶（）C.流动资C.是房地产权益交易10%,分别按年、季度、日、18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是（）预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为（12%B.15%C.12.68%D.11%20投资机会研究相当粗略，该阶段投资估算的精确度为（）。土20%B.土30%C.土25%D.土35%2
5、1下列哪项内容不屑亍.房地产开发土地费用?（）拆迁安置补偿费B.土地出让金或征地费C.城市建设配套费D.三通一平费22内部收益率表明了项目投资所（）。A. 能支付的最高贷款利率B.确定的基准收益率C.确定的目标收益率D.能选择的最高债务比率23分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化时，对项目评估结果的影响，称为（）分析。A.多变量敏感性C.盈亏平衡24基于房地产投资（B. 单变量敏感性D.概率）的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。适应性强对专业管理依赖强25房地产间接投资不包括（）。房地产置业投资C.投资于房地产企业债券受政策影响大不可移动性投资房地产投资信托基金D.购买房地产抵押
6、贷款证券26某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为（）。0.146B.0.1251.75D.1.5027.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米，则居住区容积率为（）。2.0B.4.02.1D.0.528在我国（）对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收29房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条（）直线。垂直于横轴
7、的B.是斜率较小的斜C.垂直于纵轴的D.是斜率较大的斜30（）主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。投资计划与资金筹措表B.贷款还本付息表C.营业利润表资金来源与运用表31个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为（）贷款。消费性B.投资性C.经营性D.周转性32反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于（）。（税后净利-利息费用+利息费用X所得税率）/平均资产总额X100%（税后净利-利息费用+利息费用x所得税率）/资产总额X100%（税后净利/所有者权益余额）X100%（税后净利/所有者权益平均余额）X100%33零售商业
8、与服务用房投资通常不包括（）。写字楼B.铺面房C.中小型购物中心D.大型购物中心34土地增值税实行（）。A.幅度税率B.超率累进税率C.差别比例税率D.固定比例税率35下列税种中（）的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。A.增值税B.所得税C.营业税D.消费税36在投资分析中，人们把某一项投资活动作为一个独立系统，把各个时点上实际发生的现金流动叫做（）A.净现金流量B.现金流入量C.现金流量D.净现金流量现值37一般认为，房地产市场所包括的地域范围越大，人们对其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小，这是基于得出的认识。（）A.房地产市场是房地产权益交易的市场B.房地产市
9、场是垄断竞争的市场C.房地产市场是地区性市场D.房地产市场易于出现市场的不均衡38.对未来的预期会影响房地产供求，如居民预期由于政府对土地控制而影响商品住宅供给A. 或开发商预计未来房价大涨时，（）A.前者会引起需求的增加，后者也会使当前商品房供应增加B.前者会引起需求的减少，后者也会使当前商品房供应减少前者会引起需求的增加，后者也会使当前商品房供应减少前者会引起需求的减少，后者也会使当前商品房供应增加39财务内部收益率是项目计算期内（）各年净现金流量现值累计等于零时的折现率各年净现金流量累计等于零时的折现率各年平均收益率D.投资者认同的基准收益率40.分析主要说明影响项目经济效益的主要风险因
10、素在一定幅度内变动时，对项目经济评价指标的影响。A.盈亏平衡B.不确定性C.敏感性分析D.概率分析41财务评价通过编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力等，据以判别项目的（A.建设的必要性和现实性B.技术上的可行性C.财务上可行性D.经济上的合理性42反映企业长期偿债能力的指标资产负债率等于（A.（资产总额/负债总额）X100%B.（负债总额/资产总额）X100%C.（净资产总额/负债总额）X100%D.（负债总额/净资产总额）X100%43在国际上银行一般要求企业的流动比率1维持在以上，认为短期偿债能力较好。C.8%,A.100%B.200%44有一笔50000元的3年期借
11、款，年利率为A.12985.60元B.62985.60C.62000.00元D.12000.00250%D.其到期应归还的利息为300%(45为维持房地产开发企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金称为A.不可预见费C.管理费46当项目的初始月租金水平下降约收益率接近目标收益率变动风险的能力（A.为零C.较强47企业的流动负债中（A.预收帐款比率小C.存货比率小20%,)B.其他费用D.流动资金35%,而入住率下降至使项目达到决策的临界点,B.较弱D.不能确定）,如果此时企业速动比率小于B.预收帐款比率高D.存货比率高（48金融资产在无损状态下迅速变现的能力称为资金的A.安全性B.盈利性C.
12、流动性D.方便性49开发商自有资金中的速动资产不包括（）A.债券B.股票C.现金D.银行票据50一般来说，房地产的经济寿命相比自然寿命（60%时，本项目的税后财务内部表明本项目抵抗租金和入住率1,则企业的短期偿债能力弱。D.长短难以比较，视不同情况而定51某商业店铺的购买价格为65万元，其中40万元由银行提供的抵押贷款，余款25万元由投资者现金支付，如果该投资扣除抵押货款还本付息后的年租金收入现金流为3万元，贝U该投资回报率为（）A.7.5%B.12%C.4.6%D.15%52房地产市场交易的对象实际上是（）附着在具体房地产上的权益（或权利）土地或物业本身全部的所有权全部的使用权53财务净现值
13、是指项目按行业的将各年的净现金流量折算到开发活动的期初的现值之和。（）平均投资收益率B.内部收益率C.基准收益率D.长期贷款利率54.房地产项目总开发价值的确定时，如果项目全部销售，则总开发价值为（）项目总的销售收入扣除总开发成本后的余额项目总的销售收入扣除销售税金后的净销售收入D.为项目在整个持有期内所有的净经营收入的现值累计之和55房地产开发商大多热衷于采用预售楼宇的做法，最主要的原因是（）A.可筹集到必要的建设资金用于项目后续开发建设及将市场风险分担给买家可以享受到未来一段时间内房地产增值收益可扩大影响能降低税收56是指在正常市场和运营状况下,间。（）A.自然寿命C.经济寿命57.房地产
14、直接投资不包括（）A.房地产置业投资C.投资于房地产企业债券58如果某种商品的供应价格弹性系数小于房地产产生的收益大于其运营成本的持续时B. 使用寿命D. 规划使用年限B. 房地产开发投资D. 土地开发投资1,则称该商品的供应为（）D.无弹性富有弹性59是指借款人或第三人以其动产或权力移交给银行占有，将该动产或权力作为债权的担保。（）A.保证B.信用抵押D.质押60房地产是指及固着在其上不可分割的部分以及附带的各种权益。（）A.房屋财产B.土地财产C.建筑物、构筑物D.土地、建筑物61某一时点的是指该时点现金流量的代数和。（）A.净现金流量B.现金流入量C.现金流出量D.累计净现金流量62开发
15、项目是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。（）A.经营成本B.期间费用C.产品生产成本D.产品开发成本63房地产的生产过程和消费过程均需要大量资金，没有的参与，房地产市场就难以A. 正常运转。（）A.政府及政府机构B.金融机构C.专业顾问D.建筑承包商64是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。（）B.单位指标法A.单元估算法C.工程量近似匡算法D.预算估算法65土地估价的基本方法是（）A.成本法B.收益还原法C.市场比较法D.假设开发法65存款1000元，年利率为12%，若一年复利计息。则一年后的本利和为1123.6元。（）A.一次C.四次66与其他出让方式相比,用地出让。（）A.招标C.拍卖二次十二次是一种竞争激烈的方式，适合于竞争性强、盈利性大的划拨补地价67.某企业2008年销售收入为150万元，经营成本90万元，销售税金20万元，期间费用20万元，所得税10万元，则其经营利润为（）B.20万元A.10万元30万元D.60万元68某人存入银行100元钱，年利率为3%,以单利计息，则3年后该笔存款本利和为（）A.103元B.103.54元109元D.109.27元69开征土地增值税增大了房地产商的开发成本，会导致供给曲线平移。（）A,向左B.向右C.向上D.向下70锅炉房、热力站的建设费用属于（
