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1、小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。一、了解小区楼盘的基本概况 如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。二 、服务处组织框架 根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作:1 、 资 料 的 接 管 验 收 资 料 。 如 规 划 许 可 证 、 土 地 使 用 合 同 等 。2 、 综 合
2、竣 工 验 收 资 料 。 如 竣 工 图 、 机 电 设 备 的 资 料 、 供 水 合 同 等 。3 、 业 主 资 料 。 如 已 分 配 业 主 的 房 号 、 电 话 号 码 等 。小区房屋主体的接管验收:1 、 对 小 区 公 共 部 位 进 行 验 收 包 括 楼 道 、 公 共 楼 面 、 天 台 、 地 下 室 等 。2、户内的验收。3、园林绿化的验收。4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。5 、 钥 匙 的 接 管 。 包 括 设 备 房 和 户 内 的 钥 匙 ， 并 进 行 核 对 。6
3、、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。4 、 汇 总 接 管 验 收 过 程 发 现 的 不 合 格 项 ， 分 类 登 记 、 整 理 、 存 档 。5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。6 、 整 改 后 ， 在 对 不 合 格 项 进 行 验 收 ， 并 记 录 ， 确 认 签 字 、验收标准为建设部房屋
4、接管验收标准四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表 住宅使用公约 业主手册 装修管理办法 装修管理协议 保管钥匙委托书 保管钥匙承诺书 钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件 、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。2 、 服 务 处 接 待 人 员 审 核 业 主 入
5、住 通 知 书 、 业 主 身 份 证 。3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订 住宅使用公约 、 装修管理协议等文件。根据实际需要填写表格。4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册住 宅 使 用 公 约装 修 管 理 协 议 。 根 据 实 际 需 要 发 放 文 件 。5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签 收 手 续 。 填 写 房 屋 验 收 单 ， 验 收 不 合 格 限 期 整 改 。6、将入住通知书、业主身份证复印件、住宅使用公约、装修管理协议、房屋 验 收 单 、 入 住 资 料 签 收
6、 表 等 文 件 放 入 业 主 档 案 袋 ， 进 行 归 档 。7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。8 、 整 改 后 ， 通 知 业 主 前 来 进 行 验 收 查 看 。 并 在 相 关 表 格 进 行 确 认 签 字 。六、二次装修管理阶段1、业主向服务处提出装修，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印 件 到 各 服 务 处 填 写 住 宅 装 修 表 与 施 工 人 员 登 记 表 。2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工
7、程人员审批合格后，方可施工。4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳 施 工 人 员 出 入 证 工 本 费1 0元 / 张 。 装 修 完 后 可 以 退 款 。5、现场跟踪：管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并签名。7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写
8、违规整改通知单、现场拍照等，以备留用与归档。8 、 违 章 处 理 办 法 ， 对 违 反 装 修 规 定 者 将 依 有 关 条 例 采 取 如 下 措 施 ：9 、 告 知 、 规 劝、 责 令 停 工 整 改 、 上 报 相 关 执 法 部 门 。10、 对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人 一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。 进入的材料必须在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定
9、点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。1 1 、 服 务 处 经 理 每 月 不 定 期 抽 查1 0次 装 修 管 理 情 况 。七、入住后的管理阶段服务处追求的目标：1、房屋建筑的完好率达到 98以上；2、报修及时率达到 100；3、清洁管理无盲点；4、设备设施完好率达到 98以上；5、小区路灯完好率达到 100；6、管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；7、有效投诉处理率 100；8、服务满意率达 95以上；9、绿化完好率达到 98以上；10、道路完好率达到 98；11、各类管理人员岗前岗中培训 100；12、全年无服务安全事故发生。为达到以上目标，服
10、务处将制定以下：1、完善各项管理制度和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。2、 保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员 （含维序人员都有监管的权力） 做到清洁环境卫生无死角，发现问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾日产 日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。 （保洁日计划、周计划、月计划）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训，进一步提高全体
11、人员的综合能力和服务意识。规范礼貌用语等。5、 建立来电来访登记记录。要求如实完整填写，及时反馈给相关责任人，相关责任人调查后将处理情况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每天下班前对来电来访 内容进行查看，服务处经理每两天对来电来访进行检查，并每周进行统计，分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告制度进行备案。6、建立工程报修处理及时制度。房屋小修、零修、及时率100%，零修 24 小时内完成，急修不过夜。小修合格率达 100%，水电维修不超过 24 小时、土建不超过3 天。中修，保持房屋外观完好，无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。7、管理人员应当每天对自己所管理的片区进行
12、检查包括（装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性、绿化情况等） ，并记录相关情况。 （严禁在公共绿地养鸡养鸭和种菜的行为） 。一经发现要立即制止和劝导8、小区实施封闭式管理，业主出入实施刷卡，外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。9、维序人员实施 24 小时值班制度。定时和不定时相结合对小区进行巡逻检查，并进行记录。对进入小区的车辆进行引导停放10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉，反馈给相关责任人进行落实处理，并及时将相关情况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止
13、类似情况在发生。11、建立 24 小时值班制度。设立服务电话，接受业主对物业管理服务报修，求助，建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；13、建立考核制度。对全体人员进行有效的考核。14、社区文化活动。根据现场实际情况每年定期开展社区文化活动，宣传精神文明建设 （可以宣传厦门市十不准备相关方面的内容和物业服务概念等内容）.15、便民服务 。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一环 例如可以通过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为服务处。16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度调查。
