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1、江苏大丰市康宁社区物业管理方案(范本)江苏大丰瑞城物业管理有限公司二七年一月十二日目目录录前言2-4第一某些5第二某些10第三某些14第四某些22物业公司简介管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理办法6一、服务理念二、方针三、内容四、管理运作机制五、管理办法管理经营机构框架及管理目的 11一、管理经营机构框架二、人员编制筹划三、管理服务目的寻常物业管理运作 15一、前期介入阶段管理二、入住装修阶段管理第五某些33三、常规管理运作阶段管理（一）管理处内部运作管理（二）给排水设备及水景管理（三）消防管理（四）机电设施养护和修缮管理（五）治安管理（六）清洁管理（七）园林绿化管理（八）车辆管理（九）
2、房屋管理（十）物业管理工作抽查与考核管理物业管理制度 23一、公司办公室工作二、公司物业部管理工作三、物业管理财务、资金管理四、机电设备管理五、房屋管理六、治安、保卫七、社区清洁八、园林绿化九、车辆管理十、维修、养护十一、 消防、安全十二、 社区文化十三、 物业接管、入住前言大丰康宁社区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。社区配套设施完善。康宁社区项目由公司开发建设。若咱们有幸进驻大丰康宁社区，将在广大业主全面监督、指引和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业保
3、值、增值，使大丰康宁社区知名度和美誉度得到提高，最大限度地满足业主对高品质生活追求，为业主营造一种安心、舒心、放心生活环境。据此，我公司根据贵公司规定制定出相应可行管理方案，并通过我公司专业化管理服务，将大丰康宁社区塑导致本地品牌社区。我公司具备：我公司具备：雄厚资金实力雄厚资金实力我司是专业物业管理公司，注册资金 50 万元。强大技术保障力量强大技术保障力量我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司常年物业管理顾问。一流管理和合理收费一流管理和合理收费现我司具备国家 3 级物业管理资质，并培养出一批具备现场管理经验人才。同步公司结合寻常管理工作制定了一套科学、完备管理制度，形
4、成了独有管理特色。我公司收费均依政府有关文献及开发定位为指引， 合理定价、力求使业主享有超值服务。丰富物业接管经验丰富物业接管经验对物业接管，我公司有着丰富接管经验和一套科学完善接管程序。公司财政支持及时到位， 人员配备科学合理， 物资准备充分， 设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，保证业主生活正常无扰。具备丰富培训经验和人才优势具备丰富培训经验和人才优势我司已形成一整套完善“培训考核裁减”机制，使员工素质与市场同步发展，同步，公司注重社会效益，现管理项目已成为福州物业管理实习、培训基地。此外，公司具备雄厚
5、各类人力资源，可以短时间接管大型项目。若我公司入驻大丰康宁社区，特别承诺：若我公司入驻大丰康宁社区，特别承诺： 公司提供公司提供 2424 小时工程人员值班，让业主遇到困难能随时得到咱们援助小时工程人员值班，让业主遇到困难能随时得到咱们援助 社社区区接接管管后后两两年年内（在硬件配套达标状况下）达到“大丰市物业管理示范内（在硬件配套达标状况下）达到“大丰市物业管理示范社区”原则，三年内达到“盐都市物业管理示范社区”原则社区”原则，三年内达到“盐都市物业管理示范社区”原则第一某些物业管理有限公司简介大丰市瑞城物业管理有限公司系江苏瑞城房地产开发公司投资构成，于 10月份构成，由香港港联物业（中华
6、人民共和国）有限公司长年提供物业顾问，公司注册资金 50 万元，主营物业管理、园林绿化、市政工程施工、建材销售等业务。公司座落于大丰市规划新区金钻地段， 南抵幸福大街， 西临省重点大丰中学，工程部由一批专业技术较强水电工构成。 现管理面积 20 万平方米,员工 40 多人，其中管理、 技术人员 60%以上具备大中专学历。 护卫部是以一批专业技术强退役军人为主体，采用全封闭式管理模式。公司聘请高档园林技师为绿化部主管。具备高、中级技术职称人员 8 人，初级技术职称人员 4 人，物业管理持证上岗人员8 人。我司已具备物业管理公司三级资质条件。公司以“ 以人为本、服务业主”为方针，奉行“诚信、高效、
7、求实、创新”公司精神，树立“全心全意全为您”服务理念。我司有丰富人力资源，对物业管理服务有丰富实务经验，有创立“省级”先进物业管理项目经验。公司非常注重人力资源培训工作， 在公司内部形成 “培训考核裁减”体系，充分勉励员工主观能动性。在管理服务上一贯施行“高起点、严规定、讲服务” ，现已形成一整套规范、完整管理运作体系，并有效地运营， 。除老式意义上楼宇维修养护、清洁绿化、护卫及消防外，还具备配合管理运作工程征询、物业征询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在拟定目的客户群后对管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。第二某
8、些 管理服务理念、方针、内容、运作机制及管理办法一、服务理念一、服务理念坚持“以人为本” “专业服务、专心管理”理念，聆听客户需求，提供创新及符合顾客需求专业服务。以“管理职能社会化，管理组织公司化，管理形式专业化，管理过程商业化，管理关系契约化”为管理目的。提供全方位综合管理和全天候优质服务，为社区业主提供一种“安全、整洁、和谐、文明、优雅、 舒服”当代化居住条件和环境，使所管理物业得到保值、增值。二、方针二、方针实现 “有效经营、 独立核算、自负盈亏” 方针，开展 “服务为主，各种经营” ，从管理服务转换经营管理机制，求得自身生存与发展。三、内容三、内容从“全天候服务、全过程管理”物业管理
9、规定出发，服务重点内容有：第一类前期管理（一）接管验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。特别注重综合功能验收。第二类物业基本管理（一）房屋建筑管理：此项是物业管理基本工作，即对楼宇、附属建筑保养、维修，使之保持良好使用状态，并使物业整体保持完好、美观，延长其使用年限。（二）房屋设备维修管理：对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备运营、保养、维修，使之保持良好使用状态。咱们深信设备、设施正常运营是社区业主生活基本保障。对此，咱们组建一支专业化水平高水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理设备管理、操作流程规章制度，运用电脑技术对设备进行涉及设备档案、维修保养
10、筹划，寻常保养安排及出勤事项进行管理，做到设备故障发生率控制在 1%如下。第三类物业综合管理（一）清洁管理：清洁管理：涉及对社区公共部位清洁，垃圾、废物、排污管道等清除和污水、雨水解决，以保持社区干净整洁。（二）绿化管理：绿化管理：社区绿化寻常养护，提供良好生态环境，并创造条件建立小型花圃，既美化社区环境，又可满足业主需要。（三）消防管理：消防管理：涉及对业主物业使用人消防宣教，消防器材、设施养护，消防力量组织和管理。（四）安全管理：安全管理：涉及社区范畴内治安、保卫、巡逻、监控等，并涉及排除各种干扰，解决社区内突发事件，保持社区良好生活环境和秩序。“创一方文明，保一方平安”是咱们全体员工肩负
11、职责与义务，咱们将 24 小时严密护卫服务，实行人防、物防与技防相结合。人防由监控管理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡逻；物防上通过封闭式围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人因素前提下，以技防为主，运用社区智能化护卫设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心统一管理，保证治安防范迅速反映。（五）车辆管理：车辆管理：对社区内机动车辆、非机动车辆实行安全管理，疏导与管理车辆进出和停放，维持社区良好交通秩序。（六）社区文化建设：社区文化建设：社区文化是中华人民共和国物业管理行业重要特性。进入21世纪人们对自身居住环境已不满足于过
12、去刚刚发展起来单一物来管理服务，社区是人们工作八小时以外享有精神文明熏陶重要场合，因此她们都但愿生活在社区文化气息浓厚，富有当代生活品味环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上满足。因而，对于社区文化建设，凭借近年以来管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业主，相信业主，依托业主，充分调动业主积极性，通过富教于乐，循序渐进社区文化建设，哺育社区精神，提高居民文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍功能。咱们目的是使康宁社区文化建设具备代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中一种标志性典范。四、管理运作机制四、管理运作机制公司每年与管理处订立管理目的、 经济
13、指标责任书，管理处各级员工与管理处订立服务质量保证书，实行筹划目的责任制管理，同步，还贯以督导管理，全面质量管理，协调管理及实行值班经理寻常管理责任制。严密、科学、规范管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务保证，更使管理运作逐渐走向良性循环，实行物业管理服务运作机制如下：（一）筹划目的管理依照江苏省物业管理条例规定，按照全国先进物业管理住宅社区原则制定各项管理指标；制定三年内将康宁社区创立成盐都市物业管理示范住宅社区。（二）督导管理采用有效督导管理方式，对各职能部门实行监督指引管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，详细有如下四种作法：经济管理经济管理 ：公司与各级员工订立劳
14、动责任状，明确员工权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩工资制度，以此来调动员工工作积极性。法规管理法规管理 ：遵循既订规章制度和工作程序来规范员工言行，提高工作效率和工作质量。行政管理行政管理 ：实行每月、每周部门详细工作筹划，物业经理每天上班前 20 分钟组织管理级召开“早会”布置当天工作，下达工作任务，总结前一天工作状况，分析存在问题，提出解决办法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取报告，分析存在问题，提出解决办法。勉励、培训管理：勉励、培训管理： 物业管理是多工种服务行业，平凡而朴实无华，为防止员工在一每天重复工作当中滋生惰性，咱们采用通过各种培训教诲手段唤
15、起、培养员工敬业精神、职业道德、职业荣誉感和责任意识，让广大员工都能在不断挑战平凡过程中不断超越，并树立员工与管理中心利益一致性认同感和“与社区荣辱与共”使命感，不断提高员工自身素质和工作水平。（三）全面质量管理。依照国家质量评估质量原则，全面履行质量管理，成立全面质量管理小组，按照既定质量管理操作规程原则，各级管理人员要认真检查质量状况，发现质量问题及时纠正，使工作质量不断提高。（四）协调管理运用协调管理办法解决在管理服务过程中经常发生各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间矛盾和冲突。一是勉励员工、业主对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉，增强服务氛围和管理凝聚力
16、，把存在问题暴露出来，从而尽早防止严重后果发生；二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣，导致业主有不满情绪问题时，若说服或协商无效，可采用行政办法，运用行政纪律与指令加以解决。（五）实行中央值班经理寻常管理责任制管理处设值班调度室，由各部门经理轮值行使管理寻常工作指挥权，及时解决寻常事务和突发事件，协调各部门工作，接受业主投诉，保证管理机制高效运转。这样不但有助于管理，以便业主，并且有助于主任集中精力做好各种工作，有时间进一步到工作现场抓贯彻。详细图示如下：业主和上级业务机关公司主管部门批示批示计查询、输入算指令机反馈批示辅助中央值班调度室工作筹划输出工程技工、楼管员投诉服务地点反馈 任务 A业主执行员工督导1命令主管五、管理办法五、管理办法在详细操作管理过程中，咱们采用如下十项办法：1 实行高素质人才队伍，加强培训、动态管理；2 全面贯彻“以人为本”服务理念，积极为业主提供动态、积极服务；3 实行制度化服务、人性化管理，执行勉励机制和末尾裁减机制；4 采用人防与技防相结合，建立健全各种值班制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施， 加强各岗位警卫及中央监控， 坚持 24 小时值班巡逻，做
