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1、第一章总论一、项目概况及目标项目名称：XX国际装饰建材城建设地点：XX市XX县投资单位：XX投资集团执行单位：四川XX投资管理有限公司项目占地：60亩TOO亩建筑面积：8-10万平方米建设周期：6-8个月投资金额：1.6-2. 2亿元资金来源：企业自备就业岗位：5000人创造税收：7000万元/年 料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新 的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱 产业。1.2建材市场形成的特点和问题 建材企业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问
2、题之-O随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、 五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。 资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商 合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发 难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等 方式与原料厂家合作，以求降低成本。 渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产 商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道 商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分 人涉足生产领域，开始打造独立品牌。 资源向优势企
3、业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化 竞争，己经形成品牌化趋势。 资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协 议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募 资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球 最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美 国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟 光（上海）木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘 毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的 企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。 出
4、口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几 项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目 录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸 易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金 而大幅增加的成本，使-些小企业而临着将倒闭或转型的局面。 跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规 模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族 企业的影子还没有完全退却。 专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来
5、越多的技术壁垒 和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是 中国建材企业的软肋，C()PY至一度是部分企业的生存法宝。如今, 随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申 请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创 设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉 结果，保护产权意识得到彰显！ 品牌建设备受重视8年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺 天盖地一电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的 身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。 如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品
6、牌需要塑造。今后建材 企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公 众形象的塑造。 建材行业面临健康积极发展奥运会到来的特殊年头对建材行业影响甚大。房地产开发交房量 下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。2009年全国房产快速 回暖，家装行业也随之快速发展。仅2009年厨卫行业实现产值18500 亿，比2008年增R了 12%。加上2009年高速发展的惯性，使得建材 行业依然活跃。1.3中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显中国建材销售渠道日前来看仍然以传统的建材批发零售市场以 及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供 应商中的影响力、建材消费者的影响力都
7、显著提高，这种业态发展顺 应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为 主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在 上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在 上述诸多方面的需求。中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及 建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全 球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅 兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批 建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉 当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津 家
8、世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制 约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才， 挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都 难以同建材连锁外资企业相抗衡。中国建材行业也缺乏优秀的建材仓 储物流支持。1.4建材业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2008年，建材巨头百安居日前宣 布了新的家装策略2008年将在全国60家店面中，全面推广家装按 揭业务，在无担保前提卜可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的 合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家 装易”、“分期宝” o普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所
9、 以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新 房闲置等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金 融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。1.5商业模式下，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇 土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市 场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又 不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对 于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业 发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经 济和市场建设的发展对于城市经济
10、循环和带动辐射作用具有重要意 义。1. 6中国建材/家居专业市场现状中国很多城市建材市场初现建设不均衡。如南京截至2008年， 该市主城区5000平米以上的建材市场己经达到近100家,分散的建 材门市和超市更是不计其数，导致市场饱和并出现了过剩的局面。统计资料显示，2008上半年南京房地产投资较去年回落约5个百分点，而建材产品受固定投资增幅回落的影响，建材产品市场需求 增长和价格均呈现回落的趋势，行业平均利润也较去年下滑了 20%o 南京市固定投资热升温，导致建材市场一哄而上，在布局上也不合理。 南京市区面积为4730平方公里，按照国际标准规划，最多可容纳30 家5000平米以上的建材市场，而
11、现在超出了 3倍还多。据一项全国 数据显示，2004年我国家居零售额约为1200亿元，建材城每平方米 的年平均销售额仅为3400元，而据核算，要想赢利，每平方米的年 销售额至少应该在1万元以上，而目前南京市每平米年销售额只有4 千元左右，只有不到三分之一的建材市场盈利，大多数处于亏损状态。 与此同时，众多建材市场扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少 特色。此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得 不采取降价、打折等促销手段。“建材市场多了，东西都差不多，在 选择上主要看价格和质量。”而业内人士认为，残酷的市场竞争已经 使得以往暴利的建材行业风光不再。南京市建材行业协会有关专家分
12、析指出，随着土地价格的迅速 上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈，当初建材城能够快速获利 的市场条件已不复存在。现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难 于见效的行业，投资建材城，风险加剧。对此，该专家提醒，投资商 每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位，以避免单纯的价格竞 争。2008年对于XX的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年：一 方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销售 企业将发起强有力的共识，家具龙头红星美凯龙开业，都将给本 土卖场带来巨大的挑战。目前XX市XX县由于是全县搬迁，一个全新县城的建设内就只有 在汽车总站的商业广场内设了 1万平方米的建材销售网点。1
13、万平方 米左右的商铺面积是远远不能满足XX县新县城这儿年对建材的巨大 需求的，我公司非常支持XX县委县政府想打造一个专业的建材市场 对XX县未来的加速发展有着十分深远的经济意义，社会意义这个想 法，也很有信心可以为XX县的建设和发展做出贡献。就建材专业市场本身来看，从建筑业对建材行业带来的刚性需求 来说，建材行业是个朝气蓬勃的行业。并且现在整个西部的发展带来 的建筑建材机遇是巨大的，特别是成渝经济圈，西三角经济圈的实力 提升，以及中国农村城镇化过程中建材都扮演了一个极为重要的角 色。而发展专业市场也是现代商贸，物流，网洛发展的必然需要和结 果。1.6国家及西部各省市规划对建材/家居专业市场发展
14、提出更新 要求国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确：坚持市场化、拓 宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。 大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会 交易成本，提高资源配置效率。鼓励发展所有制形式和经营业态多样 化、诚信便民的零售等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物 流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的 要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域, 建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业， 提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持 服务业关键领域、薄弱环节、新
15、兴产业和新型业态的发展。健全服务 业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位 置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。XX市商贸发展进行前瞻性规划，建设区域性商贸中心。实施中 鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市 场，完善功能，提升档次。支持发展以连锁经营、物流配送、代理销 售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和 提升传统商贸业。加速融入西部大物流圈，发展大型的商贸流通集团。1.7西部个省市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业 化建材/家居专业市场发展构成有效支撑二十一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。社会
16、 经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现 代化的必然。1. 7. 1运输支撑条件四川省西部物流中心建设规划正式出台，四川将打造一个区 域物流中心和八大次区域物流中心）以交通运输、仓储配送、物流信 息三大平台为支撑，把四川打造成为西部物流中心、西部最大的商品 集散地和经济走廊！四川省政府日前正式出台四川省西部物流中心 建设规划（以下简称规划）。该规划透露，到2012年，四 川货运周转量力争保持年均9%的增长速度，物流业增加值增幅高于 同期GDP增幅2个百分点规划称，根据四川货物主要流向和物流发展需要，依据西 部综合交通枢纽建设规划和四川产业布局，四川将在重要物流节点 城市、制造业基地和综合交通枢纽，布局建设物流园区。并依托已有 的港口、铁路和
