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1、本报告是严格保密的。富力地产：通过旧城改造发展壮大，从2002年的北京富力城开始全国扩张1 通过旧城改造发展壮大通过全国扩张做强做大经营业务扩张 上世纪90年代初，富力正式涉足房地产开发业。1995年完成了富力新居项目，其热烈的市场反映更坚定了公司今后的发展方向：搬迁老城工厂，建设宜居社区。 广州市中八路富力广场项目是富力地产发展史上的转折点，它不但奠定了富力地产在广州的地位，还创造了地产开发史上最快的征地、建设、销售记录 2002年3月，富力地产以32亿元投得中国有史以来最大的公开招标地块项目北京富力城，从而开始了向全国迈进的步伐。2003年北京富力城开盘首战告捷，仅当年就创下了18亿元的骄
2、人销售佳绩。 然后富力地产在广州拿下珠江新城八个地块，全力进入商用地产领域。并在天津推出天津富力城，进一步向北方市场渗透。 富力2005年上市后，董事长李思廉为富力制定的三年策略是：在营业收入中，75%来自楼盘销售，25%将来自租金收入。即加大对商业地产的开发比例，并适当持有。富力的业绩报告显示，商业物业中的写字楼、公寓等项目的销售为集团做出了重大贡献，商业地产为富力带来的好处：1、降低经营风险；2、扩大利润来源；3、巩固和拓展融资平台本报告是严格保密的。核心优势：通过一体化经营的开发模式、全链条管理各流程环节，实现项目的快速周转和资金回现2n项目运营速度非常快，富力从项目开工到预售，周期平均
3、只需要个月时间，从预售开始一般只有个月就能完成以上的销售任务。n从开工到完工整个过程间隔只需要到个月，对于项目资金的回笼，富力基本只需要年左右时间就能完成。一体化经营模式：一般房地产企业不会全部负责实施全部的价值链环节，而是会把其中的一部分环节外包给其他专业公司来完成，例如万科。而富力选择的是一体化经营模式，牢牢地掌握了价值链各个环节，通过科学管理各种环节成本，保证集团的盈利水平。本报告是严格保密的。以北京富力城为例：以快节奏开发实现资金快速回笼，较早收回开发成本，并奠定了客户的信心与升值预期3一期二期三期四期2002年2月28日2003年3月19日2003年底2004年7月2006年10月2
4、006年10月1日拿地12个月约9个月约8个月约27个月销售额（共计91亿元）2003年18.5亿元（完成销售额的21）2004年30.7亿元（累计完成55）2005年28亿元2006年14亿元体量与价格： 各期住宅开发面积比例：3：5：6：1；价格涨幅2050 1. 快节奏滚动开发，前期推出量大，项目资金回收快、为后期确保销售信心及财力前两期间隔仅约9个月，开发量占到53%，资金迅速回笼，为后期提供充足的财力及信心2.前两期住宅开发量大为后期商业的成功做了良好的铺垫，物业升值带来客户忠诚度及品牌溢价本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。城系大盘以造城为开发理念，最终打造成为一个拥有全能配套
5、、可自我循环的微缩城市5商业街写字楼四期三期二期一期会所幼儿园中小学商业商业商业富力万丽酒店购物中心教育：幼儿园、小学、中学各一所会所：三个会所，其中运动会所1.2万平，六星级会所1.8万平商业：5万平，1.25公里的“星光大道”商街写字楼：两栋23层、11万平，甲级写字楼“双子座”商业综合体：1栋购物中心、1栋办公楼及一栋五星级北京富力万丽酒店 富力城是一座涵盖住宅、商业、办公、酒店、教育的全能配套自我循环的微缩城市，其教育、商业、办公、会所等各种配套十分齐全，且推出次序较为合理和及时。北京富力城本报告是严格保密的。富力新城规划拥有完善配套设施规划，在未来将成为一座可自我循环的微城市2626
6、万平米的中央万平米的中央公园公园生态农业生态农业观光园观光园风情商业风情商业街街学校学校43套联排8栋18层高板4栋11层洋房4栋11层洋房，中间是联排样板间8栋26层高层板楼，6栋2个单元，2栋1个单元和园路大香线普池河规划路，尚未建设体育公园体育公园配套建设规划： 整个规划拟规划建：各类办公配套、高端商业配套以及休闲娱乐设施等。总部办公、科研办公等高档写字楼，五星级酒店、大型购物中心、SOHO公寓、数字主题商业街和休闲岛等。 富力新城规划建设：教育配套、基础设施配套等。风情商业街、幼儿园、九年制学校、示范高中、图书馆、体育会所、文化艺术馆，医疗中心等 政府规划打造26万平米的中央公园6本报
7、告是严格保密的。【配套建设】配套跟随住宅产品及时跟进，提升产品附加值，并利用住宅人气支撑商业的发展，形成持续的推动力7产品推出内容与顺序全景2003年3月19日2003年底2004年7月2006年10月2006年10月1日11栋高层塔楼建面：25万,2232户50-115平，一居、小两居、小三居20栋高层建面：39万，约2600户70-115大户型和小三居46栋小高层建面：48万,约2700户80-158，南向两居与大面积三居1栋高层公寓12栋多层花园洋房12栋独栋别墅建面：8万,约330户17万平米西班牙风情园林精致型“江南秀水风格”千米龙型水系水景园林22000平米联华超市“星光大道”商街
8、首期4万“星光大道”商街后期1万德语双语幼儿园北工大附中新址、芳草地小学一期：住宅大型园林基本商业二期：住宅大型园林会所高级商业教育办公三期：住宅特色园林高级商业教育四期：高档住宅高级商业酒店一期二期三期四期1栋五星级酒店7万平写字楼面积5万平购物中心面积17万平两栋写字楼“双子座：1.产品类型推出有机结合推出：住宅、配套、办公、商业合理时机推出的同时有机配比，形成良性互动在居住氛围足够时推出商业、办公、教育，在居住办公商业成熟时推出酒店、大型购物中心2. 产品主义：逐期精品升级，完善配套，大力提升产品的性价比、附加价值物业：从高密度的塔楼到板楼、到高端物业低密度的多层花园洋房、独栋别墅出色园
9、林+高级会所+完善教育配设+特色商业街：完善的配套提升产品的附加价值本报告是严格保密的。【产品推出策略】随市场波动灵活调整，一般无特定规律可循，前期以走现金流为主，后期视市场情况逐渐升级实现溢价北京富力又一城8年份2006年2007年2008-2009年2010年2011年前期2011年底2012年主力户户型150-160平米三居二期：80-150二三居三期：88平两居163、169三居四居46、47平方米一居和88、89平方米两居85-89 平米两居， 147154三居88-90平米两居153-163平米双主卧朝南三居、200平米轩阔 四居40-56平零居94平两居126平三居城市陌生区域，
10、改善户型先期启动随着区域成熟，开发紧凑型小户型产品受市场变化影响，主打刚需产品刚需产品加少量改善的大户型产品受政策影响，以紧凑型小户型产品为主市场转好，同时区域发展成熟，同时开发紧凑型与改善型产品 首期根据区域陌生度状况，以改善产品启动，后期随着区域成熟度和配套的完善，刚需和改善产品并存，并根据市场波动状况，及时调整成刚需和改善产品的比例本报告是严格保密的。规模：占地约6.8万，总建面约19.8万指标：容积率2.47，绿化率30%建筑风格：北欧风情住区物业形式：多栋高层板楼、花园洋房组成，规划约1700户户型面积：户型面积包括77-130的二居、三居和四居。规模：占地约15万，总建面约27万指
11、标：容积率仅1.5，绿化率高达40%建筑风格：丹麦风格别墅区物业形式：联排别墅、高层板楼和花园洋房组成，规划约2200户。户型面积：联排别墅面积为200左右，住宅户型面积为87-145的二居、三居和四居花香盛景：香山郡： 富力新城首期拿地1000亩，计划2012年开工464亩，总建面约74万。业态涵盖低密生态住宅、小高层、高层住宅以及商业配套等。香山郡花香盛景富力新城，首期主推高层，辅助以部分联排和洋房产品9本报告是严格保密的。【低密户型分析】设计在舒适度上有所提升，但别墅风情化、精致化不强1010首层二层三层富力新城联排户型：边户220平米 无地下室设计，但较之富力以前产品品质有较大的提高
12、赠送两个超大露台，实用性较强，且露台开窗可为楼梯采光 三层大主卧设计，充分体验尊贵感受 但联排规划较整齐，无变化的美感露台赠送露台赠送客厅挑空露台赠送露台赠送本报告是严格保密的。设备间赠送飘窗赠送空间较浪费边户为明卫，中间户为暗卫【高层户型分析】产品整体设计紧凑，赠送面积较大，高层户型设计相对较好，洋房产品可改进空间比较大高层77平米，两室两厅一卫飘窗赠送飘窗赠送洋房102平米，三室两厅两卫高层产品： 基本每一户都有赠送，赠送方式为：设备间和飘窗，77平米赠送5平米左右，99平米赠送11平米，130平米赠送15平米左右 户型设计较为紧凑，整体感觉不错，但依旧有该进的空间，交通空间浪费比较严重空间较浪费该卫生间使用不方便，且正对主卧室入口洋房产品： 户型设计紧凑，但不够合理，并且没有体现洋房的风情化感受，赠送面积较大，但实用性不强，户型可该进空间较大 赠送太阳能热水器；11
