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1、精品学习资源“ XXXX数码城”可行性讨论报告目录第一部分：前言其次部分：工程简况第三部分：市场分析第四部分：工程定位第五部分：营销推广策略1. 销售招商策略2. 价格策略3. 广告策略第六部分：经营治理初步设想第一部分、前言 “沅有芷兮澧有兰”，善卷尝施德，屈子曾行吟；漂亮柳城，潇湘常德，一颗刺眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其经济进展的无穷潜力也正在吸引着八方商贾的眼光和投资，从广宇商务楼的崛起到平和商业的震动登场；从步步精湛市的欢迎下载精品学习资源场”的步行街商圈生活和“金色晓岛”的岛居生活等等一切， 好像都在昭示着这样一个存在，常德这个全域范畴内的三线城市，正挟风雷之势，在聪明的操
2、控中稳健而理性的进展，它势必成为在湖湘大地与长、株、潭争辉的另一颗夺目明珠；纵观常德楼市，虽然说给人的表象是风光无限，但细察之下，却发觉大家基本都处在同一个概念和水平之中，并没有一个通过市 场层面的操作来呈现常德楼市时尚性、国际化走向的引领性意义的 概念楼盘的显现；如商务建筑（投资中最具保值性的地产工程）方 面，当大型商务旗舰店、商务MALL遍地开花时，常德却依旧在传统的开发、投资模式中愈行愈远；随着市民生活质量的提高，商务竞 争的猛烈演进，常德现在亟需一种能引领常德商务开发、投资模式 的概念性、纯商务建筑，将常德地产开发的整体行业水平推动到一 个新的高度；而在这个概念的领域，适合、引领市民在
3、科技前沿消 费的现代潮流购物场所，比如数码城（非传统的电脑城）就成了一 个浮出水面的市场空白；策划方案表达的最终结果，就是为了去繁就简，去伪存真，绕开障碍，直击要害；因此，本方案其实最需要解决的两个问题就 是：一、找准 XXXX数码城的目标消费群体，针对该群体，绽开集束广欢迎下载精品学习资源二、坚决走差异化道路，在工程规划、销售后期店铺经营等方面，制造自己的特色并保持旺沛人气，树立长期品牌；其次部分、项 目 概 况一、工程所在地：工程位于常德市XX 中路与 XX 街交汇处，原常德市 XX大楼；二、位置描述： XXXXXXXXXX三、工程主要以商业功能为主导，总建筑面积为1.8万平方 M，由两栋
4、 6 层商业大楼组合而成， A 栋建筑面积 1.2 万平 M,B 栋建筑面积 6 千平 M,整体建筑为框架结构；整体规划以新奇、时尚为导向， 现代化为目标；四、商业特点：本区域是常德市商业的黄金地段，步行街的连续， 人流的集中地；五、工程沿革： XXXX数码城是常德 XX 房地产综合开发有限公司投资开发的工程； XX房产是 1996 年成立的；第三部分、市场分析一、常德市商务物业市场分析市场现状：1、商业面积欢迎下载精品学习资源万计，人均占有商务楼面积为，在湘西北处于领先水平；但是，与省会长沙相比，仅仅为长沙的60%；考虑到常德对于整个湘北乃至湖南湖北市场的影响，这仍具有较大的进展潜力；2、商
5、圈饱和度常德地处湘西北腹地的地理位置打算了她的商业辐射力；常德的商品市场经过多年的进展，逐步形成了以武陵广场为中心的商业布 局，对整个常德乃至湘西北产生庞大的商业影响；在目前的常德城区，主要的商业活动环绕武陵广场商业区、火车站邻近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场五大商圈展开，这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的80%；五大商圈的比较如下：商圈 人流量 年销售额 市场定位 目标市场 饱和度武陵广场 10 万中高档商品零售为主 城区居民外地游客 未饱和火车站批发为主 外地客商 未饱和汽车南站批零兼营 农村居民周边客商 接近饱和汽车北站中低挡商品零售为主 城区居民 饱和甘露寺批零兼
6、营 农村居民欢迎下载精品学习资源3、租金水平城区 5 大中心商圈的独立商铺租金价格在30-500 元/ 平 M月（商圈中心区域），平均租金价格在50-200 元/ 平 M月之间；整体出租的大型商业物业租金水平在15-40 元/ 平 M月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有特别明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润水平不同，对租金的承担才能也有比较明显的差别；综合近几年的进展趋势，无论是大型商业物业或是独立商铺，租金水平都呈稳中有升的态势；4、销售价格：各大商圈的商铺售价在 1-5 万/ 平 M（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在 2-5 万元这一区间；5、主要客户来源：目前常德商务楼
7、市场仍主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客户为零售商、品牌代理商及少量厂家直销；市场分析： 1，商业中心的群集效应逐步显现；环绕五大商圈，依靠步行街、武 陵大道等商业街的辐射作用，现代的商务沟通越来越依靠商业中心的群集效应、；可以说，逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理位欢迎下载精品学习资源2，价格因素让位于品牌；常德市居民的人均年收入保持着较快的增长水平，形成了一个具有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市的沟通越来越频繁，人们的消费才能和消费眼光都有很大的提 高，已经辞别了当年一看价格二看质量的简洁消费模式，而开头注意品牌和产品的外包装，广告宣扬在市场营销中的作用越来越凸 显； 3，现代
8、商务楼的建设赶不上商务市场的进展；常德市场上的商务楼仍停留在店铺式的出租出售，而不能从整体上进行科学的规划，商务设施不完善，相关服务不周全，很难吸引达到有档次的高端用户的入住； 4，商务楼物业治理极待完善；真正意义上的物业治理对于常德的商务楼来说，基本仍处于开头阶段；许多商城，甚至仍有政府充当物业治理的角色；商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说，仍依靠于现代的物业方式；二、竞争对手的比较分析严格意义上说，目前的常德数码市场仍处在由经销商割据称雄的时代，具有包涵性的、治理现代的数码商城仍在起步进展中；依据彩视广告公司2004 年对常德居民购买电脑的一项市场调查显示， 30%的城市家庭
9、有购买电脑的欲望，70%的潜在消费者在选购电脑时，会对众多的电脑品牌进行具体的比较；这就意味着不仅IT 产欢迎下载精品学习资源为其供应众多的挑选；目前常德经营较胜利的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两家；现对其主要商业参数进行一些比较，以便对常德数码商品市场有一个较为全面的熟悉；名称 营业面积 经营定位 价格 综合评判德高电脑城滨湖电脑城三、“ XXXX”的 SWOT分析 A、 S优势 区位优势：工程所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完善、人气旺盛整体经济实力高于其他的区域；同时，工程所在地又处于人民中路与高山街的交汇口，地理优势相当明显 政策优势：目前，市政府及有关部门修改和制定出一
10、系列促进房地产进展，勉励个人购房的政策和法规，特殊是各种开发区的招商引资工作和当地的城市建设、旧城改造，由此进一步加大常德市城镇化水平进程速度； 区域规划优势：通过对常德的 2001 2021 年的整体规划进行分欢迎下载精品学习资源线，必将带来庞大的升值潜力， XXXX数码城将会成为常德城区的中心地带和商业要地； 治理（服务）优势： XXXX数码城的战略进展模式立足于取他人所长补己之短、填补市场空白、整合IT 市场，挑选品牌、树立品牌的思路，引进专业的治理进行物业治理，提高物业的整体价值； 市场形状优势：从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路线是市场明显进展的趋向；B、 W劣势 体会方面
11、：进展商金城房产首次开发产权式商场，开发体会不足；对 策： a ：确立金城房产各部门的工作职责，尽可能防止出现和谐漏洞；b：重视全程营销策划机构供应的建议和各种讨论报告，促成其他部门的和谐、有效的工作； 地块基地的局限：地块基地面积约6300 平方 M，并分为两栋， 商场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源、实现开发价值成了重中之重；对 策： a：考虑充分使用可供利用资源：其中包括，最大限度使商场 A、B 两栋相互紧密联系，可以在两栋之间3-4 层的位置修一座天桥，这不仅有效的将 A、B 两栋联系在一起，在建筑外观上也特别新欢迎下载精品学习资源b：通过建筑物本体和建筑风格解决地块
12、的局限， 在设计上充分考虑提高有用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客户的目光吸引到商场本身；C、O机会点投资型地产形状：目前，常德投资者以渐渐接受产权式商铺这种新起的投资方式；消费需求： IT 网络数码市场的进展速度突飞猛进，需求潜力大，将市场整合，进行多功能、多元化，走品牌、善治理的市场规范进展，必将引导消费建筑风格：建议工程从楼层、风格、颜色等几个方面来进行；D、T威逼点投资观念的革新：工程运行的中心在于“投资观念”的接受程度，经过调查有 13%的市民接受这种新型的投资观念， 72%的市民有爱好进一步明白后再打算；后期，会实行投资效益对比、广告攻略、促销手段、形象推广等方式将新的投资理
13、念深化民心；银行按揭压力：通过明白，产权式商铺地产形状只能做到5成 10 年的按揭，客户仍款压力较大；事实上，投资型工程最吸引人的地方就是“现金回报”，仍款压力太大会直接导致客户的投资心理的变化，解决的方法就只有资金注入和自行解套两种方式：资金注入就是进展商适时垫付一到两成首付款为客户减低仍贷压力；自欢迎下载精品学习资源时减轻进展商的压力；产权、收益权和经营权的争议：理论上讲，拥有产权就等同拥有肯定收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵，我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有一纸产权证和收益合同；因此，建议聘请专业地产律师提前预备相关协议可以削减日后的冲突，以更
14、多精力去服务工程、做好工 程；小 结综上所述，工程地段位置较好、基本生活配套齐全、人流量大、拥有消费潜力和消费需求，具备开发潜力；工程优势明显、机会点 多，劣势清楚、计策有力、威逼点可以敏捷处理，可操作性强，第四部分、工程定位一、工程名称建议案名定为“ XXXX数码城”说明：1、有意识地将 XXXX这一品牌推广，建立起数码城的品牌概念；2、利用香港故事片“ XXXX”的影响力来刺激消费者和运营商；3、在常德市民心中树立起 IT 、网络数码中心概念；欢迎下载精品学习资源名有助于挽回；二、定位1、经营主题定位本工程地理位置优越，位于常德市XX 街区商圈，是常德市市区中心点；目前常德市商业中心区竞争日趋猛烈，联系常德市政府机构致力于转变常德商业分布不平稳的格局，常德市新兴的商业热点正在步行街商圈逐步形成 , 日人流量达 10 万人次；但经基本市调发觉：正值市场如火如荼的进展当中，人们对I
