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1、第一章 房地产与房地产业基本要求 掌握：房地产的概念，房地产实物、权益、区位的含义，房地产的特性，房地产按用途的分类，房地产业的概念，房地产行业特性，房地产中介服务行业的概念。 熟悉：土地、房屋的概念，不动产与动产的区分，房地产按经营使用方式的分类，房地产按开发程度的分类。 了解：建筑物、其他土地定着物、构筑物、物业的概念，房地产开发行业、物业管理行业的概念。第一节 房地产的有关概念 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。 二、土地的概念 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 三、建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成
2、，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。第一节 房地产的有关概念 四、其他土地定着物的概念 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 第一节 房地产的有关概念 五、物业的概念 物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地，包括：房屋（建筑物自用部分和共用部分）；（2）配套附属设备（自用设备和共用设备）；（3）配套公共设施；（4）相关场地。 物业有大小之别，一般是指一个具体单元性房地产，而房地产还可以指一
3、个国家、地区或城镇所拥有的房产和地产以及二者的结合。因此，在宏观和中观层面上，一般用房地产；在微观层面上，物业与房地产可以通用。第二节 房地产实物、权益和区位 一、房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。房地产实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。 二、房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。第二节 房地产实物、权益和区位 房地产权利是房地产权益的基础，包括房地产的各种权利（如所有权、使用权）；受到其他房地产权利限制的房地产权利（同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的
4、房屋所有权或土地使用权）；受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划对房地产用途的限制）；以及房地产的额外利益或收益（如屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告）等。第二节 房地产实物、权益和区位 根据物权法的规定，我国目前的不动产权利（房地产权利）主要有： （1）所有权，包括个人独有、共同共有、按份共有、区分所有等； （2）用益物权，包括建设用地使用权、地役权等； （3）担保物权，如抵押权。此外，房地产权利还包括诸如租赁权等债权性质的权利。第二节 房地产实物、权益和区位 三、房地产区位的含义 房地产区位是指房地产的空间位置。一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，
5、除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等。 房地产区位可以从位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。 第三节 不动产与动产的区分 法律上通常将财产（或称为“物”）分为“不动产”和“动产”两类。 对不动产与动产的划分，通常是依据其自然性质是否可以自由移动为标准。一般来说，凡是自行能够移动或者用外力能够推动，且其性质和价值不改变的财产，属于动产；反之，像土地、房屋等不可移动的财产，属于不动产。区分动产和不动产的法律意义在于：第三节 不动产与动产的区分 1、物权生效方式不同。不动产物
6、权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力；动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。 2、租赁权性质不同。不动产租赁权有“买卖不破租赁”和优先购买权等特权，而动产则无此特性。 3、司法管辖不同。对不动产的各种案件，法律实行属地主义的管辖原则，即有关不动产的诉讼，由该不动产所在地的法院管辖；而动产则一般实行属人主义的管辖原则，由动产权利人所在地的法院管辖。第三节 不动产与动产的区分 区别什动产和不动产，对于房地产交易十分重要。例如，在房地产买卖中，属于不动产的道路、围墙、安装在房屋上的电梯和空调、生长在地上的树木等，无需特别说明，应随同土地、房屋一并转让给买方。属于动产的那部分，如家具、电
7、视机、电冰箱、汽车等，如果要转让给买方，则通常需要单独说明或者另外签订买卖协议。第四节 房地产的特性 一、不可移动 房地产的实物是不可移动的。 认识房地产不可移动特性的意义在于：区位成为房地产的重要内容，并且不同的房地产之间的区位优劣不同。房地产只能就地利用或消费，不像其他商品那样可以在不同地区之间调剂余缺。房地产市场是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势在不同地区之间是不同的。 第四节 房地产的特性 二、独一无二 没有两宗房地产是完全相同的。 认识房地产独一无二特性的意义在于：不存在相同房地产的大量供给，从而房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万
8、别并容易受交易者个别行为的影响。房地产交易难以采取样品交易的方式（尽管有样板房、样板间、位置图、平面图等），只有到实地观察、体验，才能够真正了解房地产。第四节 房地产的特性 三、寿命长久 作为实物的土地是永存的，建筑物的使用寿命通常可达数十年，甚至上百年。 四、价值量大 房地产相对于一般物品来说价值很大，表现之一是单位价值高；表现之二是总体价值大。由于房地产价值量大，一般来说，购买者是谨慎的。购买房地产需要金融支持，也需要房地产经纪人、房地产估价师、律师等提供相关的专业服务。第四节 房地产的特性 五、流动性差 流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。凡是能随时、迅速且没
9、有损失或损失较小就能够转换为现金的，称为流动性好；反之，称为流动性差。房地产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生。一旦需要买卖，通常要花费相当长的时间来寻找合适的买者，讨价还价的时间通常也较长，因此，房地产的流动性较差。第四节 房地产的特性 六、供给有限 土地总量有限，面积不能增加。由于土地供给有限，在土地上特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定的位置特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或可以支配相
10、关的天然资源和生产力。在市场经济中，利用这些权利，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。第四节 房地产的特性 七、相互影响 房地产的开发、利用不像一般物品的使用那样基本上是孤立的，而会对其周围房地产产生影响；反过来，周围房地产的开发、利用也会对该房地产产生影响。房地产的价值不仅与其本身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产开发、利用的影响。房地产商品受外界的影响性主要表现在：（1）一定区域内房地产项目之间的相互影响；（2）房地产对市政设施和各种社会职能部门的依赖。第四节 房地产的特性 八、易受限制 由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国家
11、和地区对房地产的使用和支配都有一些限制，甚至是严格控制的，即使在标榜“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家和地区也不例外，甚至有过之而无不及。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、征收权、充公权来实现的。我国物权法规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第四节 房地产的特性 九、保值增值 房地产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能
12、变得落后、周围环境恶化而使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值现象。第五节 房地产的分类 一、按用途的分类 房地产可分为居住房地产和非居住房地产两大类。 按用途具体可分为10类：居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产（具有上述两种以上用途的房地产） 。第五节 房地产的分类 居住房地产：供家庭或个人居住使用的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类。住宅可分为普通住宅、高档公寓和别墅；集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 商业房地产：供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场
13、、购物中心、超级市场、批发市场等。 办公房地产：供处理公事使用的房地产，即办公楼，可分为商务办公楼（又称写字楼）和行政办公楼两类。第五节 房地产的分类 二、按开发程度的分类 1、生地。不具有城市基础设施的土地。 2、毛地。具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3、熟地。具有较完善的城市基础设施，且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 4、在建工程。建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。 5、现房。指建筑物已经建成，可以直接使用的房地产。 第五节 房地产的分类 三、按是否产生收益的分类 1、收益性房地产。能直接产生
14、租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库等。 2、非收益性房地产。不能直接产生经济收益的房地产，如高级私人宅邸、未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。 收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。第五节 房地产的分类 四、按经营使用方式的分类 1、销售的房地产。 2、出租的房地产。 3、营业的房地产。 4、自用的房地产。 有的房地产既可以销售，也可以出租、营业，如商店、餐馆；有的房地产可以出租、销售，也可以自用，如公寓、写字楼；
15、有的房地产主要是营业，如宾馆、影剧院；有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。第六节 房地产业 一、房地产业有关概念 （一）房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业，而建筑业属于第二产业。第六节 房地产业 （二）房地产业的行业特性 1、先导性和基础性 由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其他各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业。 房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料，是社会经济活动的基本要素和场所，是居民生活消费的载体。以房地产
16、为经营对象的房地产业势必成为国民经济中不可替代的基础产业。 第六节 房地产业 房地产业的基础产业地位主要表现在以下几个方面：（1）房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证；（2）房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件；（3）房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；（4）房地产业是社会财富创造的重要源泉。第六节 房地产业 2、综合性和关联性 房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、家具等行业有很大的相关度，房地产的发展对它们有很大的带动作用。第六节 房地产业 房地产业作为基础性、先导性产业，是长期的或永久性的；而作为支柱产业，则是相对的，有条件的，只存在于某一个时期，通常只存在于一个国家经济起飞到经济发展相对成熟后的一个时期内。在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业。第六节 房地产业 3、资金密集型和高风险性 房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运
