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1、物业管理企业生存和发展的思考 物业管理企业的生存和进展的思索 成都忠信物业管理有限公司总经理田永云 成都的物业管理自产生至今已经十多年了，客观地讲，进展速度比较快，但整体管理水平一般。目前成都的物业管理行业的进展可以说是进入了一个并不抱负的瓶颈阶段，生存和进展这两个原来是相辅相成的概念在如今的物业管理行业却好像成了一对令人头痛的冲突。 如何才能妥当处理冲突，推动物业管理行业的健康进展，成为我们业内关注的焦点。 一、物业管理行业生存和进展的冲突 1、生存行业风险小、门槛底，众多的企业蜂拥而上。 物业管理行业在成都甚至全国都是一个新兴产业，自产生起就引来了众多的关注。由于行业自身风险比较小，而且相
2、对稳定的特点，越来越多的企业和人才投身其中。但由于行业产生之初，本应当逐步到位的法律法规严峻滞后，导致整个行业的进展陷于混乱的局面。就众多物业管理企业蜂拥而上的缘由而言，可以概括为以下四种状况： 物业管理演化为物业管理促销。 物业管理的概念进入成都后，为数不多的几个优秀企业靠他们兢兢业业的努力逐步推广物业管理服务，渐渐地使物业管理为老百姓所接受和认同，如今的物业管理已经成为购房者买房时必不行少的选择依据。良好的物业管理成了大家追求更高生活品质的特别重要的条件，一些先知先觉的开发建设单位开头意识到了物业管理对于房地产开发和销售的重要性。纷纷通过各种途径聘请高人，组建自己的物业管理公司，努力提高服
3、务标准、服务水平。并以此作为促销的手段之一，且屡试不爽，卓有成效。 不得已而为之。 近年来成都的房地产行业进展如火如荼，但品质参差不齐。众多小开发公司或项目公司开发建设完毕后，由于物业管理市场不成熟，招投标制度未真正建立，这些开发公司无法寻找到他们抱负的物业管理公司来替他们解决后顾之忧。第一种状况，由于楼盘规模小，优秀的物业管理公司不愿接受。一些来者不拒的、无品牌优势的小公司情愿接受，但开发建设单位又觉得不放心，不敢交出去，想来想去还是自己成立一支物业管理队伍比较踏实;其次种状况，由于开发商心知肚明自身楼盘和将来的业主将有很多的剪不断、越理越乱的问题，无法正常移交给社会化的物业管理公司，干脆自
4、己成立一个物业管理公司，只图一点：听话。面对业主时能够高度全都，相互掩护,家丑不外扬。 肥水不流外人田。 由于物业管理行业自身风险小、门槛底，简单进入而且比较稳定，除保本之外假如运作胜利还能微利，肥水不流外人田，何乐而不为之?部分开发公司期望物业管理今后能成为一个新的利润增长点而建立自己的物业管理公司。 今朝有酒今朝醉。 一些没有开发商背景的市场化物业管理公司，看中了物业管理的短期效益，竞相投入。大肆施行低价战略杀入市场，交房初期的各项收费成了他们最大的也是唯一的利润增长点。如向开发商申请的开办费用、物业装修阶段的各项合理以及不合理但政府部门并无明文规定的收入，有些公司甚至打起了数额不菲的修理
5、资金的留意。赚一笔算一笔，捞一把就溜。左手承接新项目，右手开头丢榨干了的老项目。 由于上述种种缘由，成都的物业管理企业如雨后春笋般产生，数量不断增加，据统计成都目前有资质的物业管理企业已经超过700家，更有众多无法统计的无资质的小摊子。而在北京，目前有资质的物业管理企业也只有738家。相比之下，成都的物业管理在企业数量上的进展速度的确够快。 2、进展几家高兴几百家愁。 我们常说几家高兴几家愁，但目前成都物业管理行业里是几家高兴几百家愁。 目前成都整个物业管理行业的经营状况是百分之八十以上的企业处于亏损。而且不难看出这不到百分之二十的赢利企业主要集中与商业楼宇、写字楼、酒店管理。而与老百姓关系最
6、为亲密、数量最多、范围最广的住宅物业管理公司却是亏损一片。 一部分作为开发商促销手段的高水平物业管理企业发挥并不稳定。这类物业管理公司在特定的时期内的确起到了成都物业管理行业领头羊的作用，在开发商高投入的状况下起点高、提高快、管理标准高。但在实际操作中冲突日益突出，一方面，由于开发上在对物业管理本身并不充分了解的状况下简洁的当作一种促销手段，在促销过程中对准业主许下了让物业管理公司在业主入住后难以实现或至少是进退两难的诺言。物业管理公司虽然在资源配置上得到开发公司的大力支持但面对业主超高的期望、超值的服务要求时举步维艰。而且令业内担忧的是一旦他们赖以生存的开发商消失问题无力担当高额补贴时，会是
7、什么样的状况。同样,这类物业管理企业茫茫物业管理市场亦不敢涉及，裹足于开发商自己开发的项目之中。 一些老牌的物业管理企业由于追求快速的进展，或盲目地追求企业资质的提升大量承接物业项目。企业人才的储备和培训、管理品质的保障和监管却远远跟不上企业管理项目的扩张速度。势必漏洞百出、措手不及。企业做大了，但同时也做烂了。 二、全方位规范物业管理进展道路 我们知道，汽车在道路上能够有条不紊的行驶，主要得益与三个因素：第一，政府部门依据社会的进展和人民不断提高的生活水平准时兴建新的大路，改造老大路;其次，大路上有各种大家熟识的必需遵守的警示牌，在规范的驾校里我们能学到交通规章;第三，重点路口有交警指挥，其
8、余道路不间断地有交警巡查。同样在物业管理行业进展上这三个因素也必不行少，第一，政府部门要依据行业的进展准时出台新的相宜的法规，修改旧的法规;其次，加大法规的宣扬工作，让物业管理从业人员及接受物业管理服务的消费者熟知;第三，严格执行相关规定并大力监管。 1、健全可操作的物业管理相关法规。 在物业管理行业产生二十多年后我们最终有了第一部全国性的系统的行业宪法物业管理条例，它明确了开发建设单位、物业管理企业、业主三个主题在物业管理活动中的责权利关系，堪称中国物业管理行业进展的里程碑。但作为放之四海而皆准的全国性的条例，它必定无法解决目前成都物业管理行业进展特定阶段的详细问题。这也是条例出台后众多职业
9、人士认为它不具备很强的可操作性，在长期的期盼之后感到更大的绝望的缘由所在。其实这并不是条例本身的问题，而是与条例相配套的相关制度需要解决的问题，是各地方应当准时依据条例的精神制定符合本地实际状况的法规来解决的问题。 2、提高行业门槛，严格市场准入机制。 行业起步之初，为培育市场、鼓舞行业的进展而降低门槛，我认为是合理的。但成都目前已经到了应当提高门槛的时候了。条例明确规定要求建管分家，但众所周知目前成都与条例颁布前并无明显转变。新建楼盘仍源源不断地派生出一批又一批新的物业管理公司。条例中规定的七个制度中的招投标制度和企业资质管理制度应当严格执行。 切实落实资质管理制度。 北京共有2361个物业
10、管理企业，但有资质的只有738个，根据北京今年出台的政策，其余的无资质的1623个物业管理企业在今年底如不能取得资质将患病灭顶之灾。其规范行业进展之决心由此可见。而目前在成都，我们对外拓展时遇到的却多是一些按资质规定根本无资格却以单纯的低价策略赢得开发商的青睐的竞争对手。 真正实现建管分家，严格招投标管理。 目前成都物业管理的招投标基本流于形式。有以下几种状况：第一种，开发商为执行政府的招投标规定，邀请几家物业管理公司走过场，选择自己的物业管理公司是必定的结局。而不考虑自己的公司是否已达到项目本身所要求的资质和管理水平;其次种，开发商因没有自己的管理队伍的确要把楼盘移交出来，但在招投标过程中依
11、仗自己一票拒绝的权利大肆压价而不计较物业管理公司今后能够怎样管理物业，能否达到与物业相匹配的让业主满足的管理标准。 三、政府部门应当加大对物业管理行业扶持的力度 物业管理行业由于它特别的工作性质，在工作的开展中很大程度上是为政府分忧解难。首先物业管理企业的进展解决了大量的就业问题;其次，物业管理工作开展良好的小区极大地缓解了大社区的管理问题，各小区治安秩序良好，住户的人身财产有了很好的保障，园区及周边的环境卫生、绿化得到很大的提高，从某种意义讲，物业管理行业为地方社会的稳定做出了极大的贡献。因此在物业管理行业进展的关键时期政府部门应当在规范管理的前提下赐予相应的扶 持。 培育良性的物业管理市场
12、，逐步培育一批规模大、效益好、管理水平高、品质稳定的本地品牌物业管理企业。让他们举起成都物业管理行业进展的旗帜。成都目前有资质的物业管理企业数量和北京差不多，但一级企业只有3家，而北京有21家。据统计，成都全部物业管理企业的平均管理面积只有5万平方米，管理面积超过100万平方米的企业屈指可数，超过500万平方米的至今尚无一家。而在北京、深圳、上海等地许多一级企业管理面积已达数千万平方米。相比之下成都假如作为全国第四大城市，则在物业管理行业进展方面稍显逊色。 真正以市场化的观念来看待物业管理行业，不应再一味强调物业管理保本微利的性质。条例的出台标志着物业管理市场化的开头，真正把物业管理当作商品来对待。既然是市场化的商品有何必加上保本微利的禁锢。只要是开发建设单位、业主、物业管理企业所能够共同接受和认可的物业管理服务收费标准就是合理的标准。物业管理企业依据合同担当其应当担当的责任和经营风险，在服务中达到它应当达到的管理标准和对业主、开发商的承诺，在付出辛勤工作后得到他应当得到的利润。这才是市场的嬉戏规章，这才是企业生存进展的正确方向。不同级别的物业管理企业在承接不同档次的物业后，依据合同供应不同等级的服务，不同程度地赚取合理的利润。第 8 页 共 8 页
