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1、第四章投资性房地产第01讲投资性房地产的范围、初始和后续计量本章简介考情分析考试题型、分值、考点分布知识点讲解讲义编号NODE01186200040100000101：针对本讲义提问讲义编号NODE01186200040100000102：针对本讲义提问考情分析本章内容在考试中一般以客观题形式进行考核，在计算分析题和综合题中也有可能出现。重点包括投资性房地产的转换、有关投资性房地产后续计量、投资性房地产的处置等。讲义编号NODE01186200040100000103：针对本讲义提问最近三年本章考试题型、分值、考点分布题型2015年2014年2013年考点多选题1题2分投资性房地产的范围判断题
2、1题1分投资性房地产后续计量模式的变更计算题1题12分投资性房地产转换、后续计量及其处置综合题注：2012年出现过。合计1题2分1题12分1题1分讲义编号NODE01186200040100000104：针对本讲义提问知识点一：投资性房地产的范围（）【历年考题涉及本知识点情况】历年考题主要是出现客观性题目。讲义编号NODE01186200040100000105：针对本讲义提问（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以
3、经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？正确答案属于。讲义编号NODE01186200040100000106：针对本讲义提问2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？正确答案属于。【思考问题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。属于投资性房地产？正确答案不属于。讲义编号NODE01186200040100000107：针对
4、本讲义提问3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于哪家公司的投资性房地产？正确答案由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。讲义编号NODE011862000401000
5、00108：针对本讲义提问【例题判断题】（2013年考题）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）正确答案答案解析企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。讲义编号NODE01186200040100000109：针对本讲义提问（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（4）对企业持有以
6、备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。【思考问题】甲公司在重庆市中心购买一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该房地产是否属于投资性房地产？正确答案属于。讲义编号NODE01186200040100000110：针对本讲义提问（二）不属于投资性房地产的情形1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房
7、地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。讲义编号NODE01186200040100000111：针对本讲义提问【思考问题】（1）甲公司在贵阳市中心（大十字）拥有一栋办公楼，共15层，供企业管理部门使用。1至15层均能够单独计量和出
8、售。甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层15层仍然作为办公使用。第1层，210层属于投资性房地产？正确答案属于。（2）甲公司在重庆市中心（解放碑）有一座旅馆，共10层，提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给某公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？正确答案可以。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售
9、的，出租的部分可以确认为投资性房地产。讲义编号NODE01186200040100000112：针对本讲义提问【归纳总结】内容是否属于投资性房地产1企业拥有并自行经营的旅馆或饭店，属于固定资产2企业自用的办公楼，属于固定资产3企业持有的准备建造办公楼的土地使用权，属于无形资产4企业以经营租赁方式租入的建筑物，不属于企业的资产5已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置6房地产企业正在开发的商品房，属于存货内容是否属于投资性房地产7房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权，属于存货8房地产企业持有并准备增值后出售的商品房，属于存货9房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，属于存货
10、10房地产企业开发的准备出售的房屋，属于存货11房地产企业开发的已出租的房屋讲义编号NODE01186200040100000113：针对本讲义提问【例题多选题】（2015年考题）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼正确答案AC答案解析选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方的资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。讲义编号NODE01186200040100000114
11、：针对本讲义提问知识点二：投资性房地产的初始计量和后续计量（）【历年考题涉及本知识点情况】历年考题一般是出现客观性题目，但是主观题涉及后续计量及其模式的变更的会计核算也在2012年、2014年考题中出现。讲义编号NODE01186200040100000115：针对本讲义提问（一）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外
12、购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产成本贷：银行存款讲义编号NODE01186200040100000116：针对本讲义提问2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或存货，自租
13、赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：在建工程、开发成本借：投资性房地产成本贷：在建工程、开发成本讲义编号NODE01186200040100000117：针对本讲义提问【例题判断题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）正确答案答案解析企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。讲义
14、编号NODE01186200040100000118：针对本讲义提问（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。讲义编号NODE01186200040100000119：针对本讲义提问【例题单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式正确答案C答案解析投资性房地产的核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。讲义编号NODE01186200040100000120：针对本讲义提问成本模式计量公允价值模式计量1.相关
